房地產投資信托的基本運作模式分析

馬鵬舉 山東永大工貿有限公司

房地產投資信托的基本運作模式分析

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隨著社會經濟的發展，近年來，房地產行業發展的也十分迅速，不斷增加房地產消費與開發和商業銀行信貸資金規模。因此，怎樣合理的使用金融方式來不斷降低投資風險，從而促使房地產行業穩定健康的發展具有重要意義。經過幾十年的不斷發展，房地產投資信托是房地產行業最基本的投資方式和工具，在澳大利亞和美國等已經得到了很好的效果。所以，我國應該不斷吸取經驗，依據本國實際發展情況，找到一種符合基本國情的發展方式，為房地產行業的發展提供保障和依據，本文主要分析了房地產投資信托的基本運作模式。

房地產 投資信托 運作模式

自從20世紀80年代開始，不少發達國家都開始發展房地產投資信托，這一方式在很大程度上吸引了眾多投資者，不但可以在一定程度上保障可以得到很好的投資回報，還可以有效的推動房地產行業的進步，現階段，國內房地產行業發展的過程中面臨著很多問題，貸款資金難度大等，因此，就需要不斷的開拓房地產融資方式，促進房地產行業的發展。

一、房地產投資信托的概念

房地產投資信托主要是一種利用房地產和相關投資作為投資方向的模式，主要利用信托公司和相關發起人從不確定的投資人發行相應的收益憑證，籌集社會資金，得到具有相應規模的信托資產，使用具有一定信譽的單位或企業作為托管人，間接或者直接的投資房地產項目和證券開發。與其他種類的信托方式一樣，房地產投資信托如果存在受益人的時候，不需要交納稅款?？梢栽谝欢ǔ潭壬媳苊饨患{資本所得稅，依據自身的適用稅率來對股東進行一定的分紅需要適當的交納所得稅［1］。依據投資方向不同，可以適當的把其分為三類。一是，資產類。依據直接合營的方式來長期的對房地產項目進行投資，大部分收益都有來自租金。二是，抵押類。主要是利用房地產抵押貸款以及相關證券，基本都已都源于貸款利息。三是，混合類。實際上是一種介于抵押類和資產類之間的投資模式，具有抵押類投資和資產類投資的兩種特點，也就是說在進行資產抵押的時候，本身還具有一定的物業產權。

與傳統的投資方式相比較來說 ，房地產投資信托具有以下幾方面特點。

第一，持股靈活、股本成本低，流動性比較高。一般來說，中小投資者僅僅只需要購買房地產投資信托發行的相應的收益憑證就行可以進入具有高回報率和資金投入大的地產行業中，此外，可以在二級市場對收益憑證進行自由買賣，因此，具有十分高的流動性。二是，具有多元化投資方式，具有很高的回報率，可以有效的控制投資風險。這種投資多元化主要體現在兩種模式上，包括資產種類多元投資和地區多元投資。地區多元投資實際上就是說在不同地點進行投資，從而確保投資組合具有一定的穩定性，在這種組合中，即使其中某一個區域出現價格降落的問題，但是可以從其他區域彌補回來。三是，實行專業化管理，可以有效地降低道德風險。一般來說，相關房地產投資信托都會啟用一些具有專業素質的管理公司，可以有效的管理物業，并且相關管理層占據很大的公司股份，避免出現股東和管理層的沖突，促進金融行業的發展。

二、房地產投資信托的基本運作模式

一般情況下，房地產投資信托的主要形式包括產權信托、抵押信托以及混合信托。在發達國家，這種方式已經具有比較長的發展歷史，發展過程中也有很大變化?，F階段，國內的金融投資方式、投資環境等變得越來越復雜，依據國家基本情況來適當建立相應的房地產信托公司。房地產信托基金主要就是通過房地產基金公司面對社會發行相應的收益憑證，包括債券、股票等，以此來進行資金的籌集，然后委托給房地產開發企業，從而可以對以后的管理、開發、售出等相應的管理，在扣除投資利潤中的買賣傭金和管理費用的以后，和持有人分享相應的收益憑證，是發展房地產投資信托的主要方式。因為，我們國家沒有很多的發展經驗，因此，可以適當借鑒發達國家的經驗，充分結合基本國情，建立符合自身發展的運作模式［2］。

（一）房地產投資信托的規模、期限

投資規模不適合過大，適當選擇相對長遠的期限，最好是在15～25年之間。從資金投資期限和規模方面來說，我國的房地產投資信托雖然發展的比較晚，規模比較小，但是建立一種符合自身國情自我償付、權益型有期限的房地產投資信托模式是十分重要的，最好期限在10～15年之內［3］。

（二）房地產投資信托的組織形式

房地產投資信托分為兩種模式，為公司型和契約型，依據《信托法》建立契約型投資模式，在契約型運作方式下，導致收益權和所有權被分離，具有一定的獨立性，在收益方面會受到法律保護，能夠充分滿足房地產投資風險比較低的優勢，并且只需要進行一次納稅，從而有效增加收益，因此，依據國家發展情況，比較適合選擇契約型房地產投資信托方式［4］。

（三）房地產投資信托的變現方式

權益型自我付款、有期限的房地產投資信托一般情況下都是具有比較長的投資周期，具有很好的穩定性，并且這種具有開放式的房地產投資信托方式在實施的時候，應該正確評估現存資金情況，如果進行多次評估會在一定程度上提高投資成本，依據國家發展情況，相對比較適合使用封閉式投資方式，因此，借鑒國外先進經驗，具有以下幾方面投資模式［5］。第一，利用股票的形式來合理投資沒有上市的公司。房地產投資信托基金主要依據股票的方式進入到還沒有上市的地產公司，從而有效的變換資本結構，以便于可以很好的降低投資風險。第二，投資一些比較具有實物性的資產?？梢苑譃閮煞N形式，一是，相對比較成熟的項目，如，娛樂中心、寫字樓、購物中心等。以上項目具有很小的投資風險，收益比較穩定。二是，投資一些受到經濟影響區域的房地產，依據實際情況和本地房展需要，確保具有一定的經濟價值，得到一定的收益。三是，投資一些不良項目，例如，爛尾樓。因為房地產投資信具有一定的專業性，因此，能夠把不好的投資變為優秀領域。

（四）投資未來收益高或者預期收益穩定的行業

從商業的角度來說，房地產投資信托主要就是把籌集的資金投資到現成的物業，委托給具有專業性質的管理和銷售公司，得的領域，政府和企業越要用冷思維和理性眼光去看待，準確把握市場，避免重蹈蜂擁投資和產能過剩的老路。

讓市場主導產業結構調整，政府的作用也不可或缺，這正是國家提出“更好發揮政府作用”的要義所在。如何理解“更好發揮”，首要的就是應突出一“前”一“后”。“前”就是從環境、安全和產業準入條件設置等方面把好準入關，“后”就是要堅持法治市場、強化監管。同時，對于過剩產能退出要強化對職工群眾的社會保障支持，對新技術應用、新產業發展還應從加強知識產權保護、促進技術市場流通等方面健全公共服務體系。政府的作用，從根本上說是要圍繞為市場發揮決定性作用創造條件，從而真正構筑起企業為主體、創新為核心、市場為導向的產業結構調整和持續升級之路。

四、當前應當把穩增長調結構放在經濟工作首要位置

（一）穩定經濟增長是我國今后經濟工作的長期任務

目前我國經濟發展主要是調整結構，總體來說，我國經濟業已

由高速增長步人中高速增長新時期。經濟增幅回落屬于多種原因具體作用的結果，包括國內、國際方面的原因；包括經濟方面、非經濟方面的原因；包括體制方面和經濟結構以及增長模式方面的原因；包括長期累積的與今年新增加的原因。目前制約我國經濟增長的各種原因，有部分還會長期發揮作用，尤其是體制、經濟結構與經濟發展模式這部分深層次原因將長期約束我國經濟穩定、迅速與可持續發展。穩定經濟增長不但是現今經濟工作的關鍵任務，而且亦是將來經濟工作的長期任務。

（二）穩定增長、調整結構、促進改革

為緩解我國經濟發展的不平衡和經濟發展的不協調以及經濟發展的不能持續的問題，我國政府統籌思考穩定增長、調整結構、促進改革，逐步實施財政方面、金融方面、價格方面等政策舉措，為合理的基礎設施建設、合理的民生工程建設、服務行業與進出口企業以及中小型企業尤其是弱小企業的發展提供支撐，擴大國際和國內的需求。

（三）宏觀調控應從總量調控向結構調整轉變

對于今后的結構調整，調整結構應從機制人手，遵循經濟規律，有效發揮市場的作用，壓縮政府過度干預，全面帶動財政稅收領域、分配領域、投資領域、金融領域、國有企業領域、資源性價格領域等方面的改革。目前物價的穩定給達到宏觀調控由總量轉變為結構調整創造了外部條件，宏觀調控應當增加對結構調整的引領力度，主要借助擴大消費、加速發展第三產業及自主創新來達到經濟之轉型升級。

五、結語

總之，由于國內外各種原因的影響，我國經濟形勢下行壓力逐漸變大。盡管當前產生了一部分經濟趨于穩定的積極原因與現象，可維持經濟穩定增長的基礎仍舊很脆弱，同時面臨著一部分兩難問題。因此，我們不僅要處理長遠的問題，而且同時也應著眼于眼前的具體問題。目前宏觀調控需改進的關鍵點，即宏觀調控應從總量調控向結構調整轉變。如此，宏觀調控的舉措則能夠促進經濟結構之轉型升級與經濟發展模式之轉變，直至在結構調整中達到穩定增長。

［1］金炯泰.淺談我國當前經濟復蘇形勢下產業結構調整建議［ J］.中國經貿，2010，（6）

［2］倪艷.產業結構調整的方向和路徑［ J］.當代經濟， 2010.

［3］呂政.產業結構調整：四件事必須做［ J］.中國報道，2010.

［4］韓怡，楊希全，李萌，朱婷鈺.產業結構調整的發展趨勢研究［ J］.現代經濟信息，2013，（11）.