房地產企業成本控制存在的問題及對策分析

王帥 內蒙古大學經濟管理學院

房地產企業成本控制存在的問題及對策分析

王帥 內蒙古大學經濟管理學院

我國房地產開發行業伴隨著中國經濟市場化進程的迅速發展，呈現出高速蓬勃發展的勢頭，房地產開發企業也正在朝著規模化經營的方向邁進。但是，隨著近幾年國家對房地產行業調控政策的出臺，房地產行業的發展環境受到了前所未有的挑戰。同時，面對土地費用過高、自有資金不足等這些成本問題的暴露，房地產開發企業想要在長期的市場競爭中立于不敗之地，必須十分重視和控制房地產成本，只有這樣，才能使我國房地產行業走上一條健康、穩定之路。

成本控制 費用管理 合同管理 自有資金

一、房地產企業成本控制存在的主要問題

（一）前期準備階段的土地費用過高

在我國住房制度改革以前，土地征收成本占總成本比例可以說微乎其微。改革后，房地產經營者逐漸地利用各種手段跑地買地已成為現實。表面上看，是為了降低企業的開發成本，實則是增加了企業的高額利潤。住房制度改革以后，政府越來越理性地認識到土地資源的稀缺性及對城鎮發展的重要性，因此展開了與房地產開發企業的博弈，并加大對土地的宏觀調控力度，從而把土地的價格越炒越高。在探討其土地征用的成本控制方面比較艱難，這主要由于地區的不同而存在較大的差別。個別地區制定了地方土地法規，地方政府具有操縱價格的權利。雖然企業制定了項目計劃書，進行了對項目投資的估算，但并未起到實質性作用，對于成本控制設定的目標，形同虛設。

（二）建設階段合同控制機制不嚴密，成本上升

伴隨我國房地產開發行業的逐步完善，企業進行項目開發時，越來越凸顯出合同作用的關鍵。房地產開發項目的管理機制，由合同體系來決定，通過合同，開發商對項目任務展開分解與委托，由此來達到對項目控制的目的，其包含對開發全過程的成本費用控制。因此，合同管理是對成本費用進行控制的重要手段。公司在簽訂合同時如有不真實情況出現，會導致合同上的付款金額與公司的現有金額和未來資金計劃不統一，導致合同與資金脫節，給企業正常經營造成營諸多的影響。

（三）自有資金不足，財務費用支出偏高

房地產開發產業是資金密集型產業，開發過程中的每個階段都需要龐大的資金支持：發展初期需要資金開發項目，發展期間需要資金維持項目，發展到一定階段后，需要資金擴大規模以便進一步發展。由于歷史原因，我國房地產開發企業大多自有資金不足，主要依靠銀行貸款或民間融資來獲取項目開發資金，很像是“借雞生蛋”的情形，反映在財務指標上，則是資產負債率偏高，這也是導致企業成本上升不容忽視的因素之一。企業在建設項目完工后，一旦不能將其產品按計劃銷售，勢必造成“雞飛蛋打”的局面，企業風險缺乏有效保障。

二、房地產企業的成本控制對策及建議

（一）有效控制土地費用，土地征用應當依法進行

國家權力機構應當制定統一的城鎮土地征用條例和統一的農村土地征收條例。擁有土地使用權的單位或個人，應根據其現行的使用價值，由資產評估機構核定其綜合價值，將擁有使用權的單位或個人得到同等或相當于使用價值的補償即可，在保障單位或個人利益的同時必須體現國家法律的強制性原則。在制定適用于新時期的土地法規時，應當嚴禁任何單位和個人買賣土地的使用權，從而使集體經濟利益和國家利益，不被有關單位和個人竊取。這樣才能解決房地產開發企業土地征用成本的真實性，才能保證我國城市建設及房地產開發企業的健康發展，才能以比較合理的房價惠及全體居民，才能體現國家權力與公民利益是保持一致的關系。

（二）嚴格控制建設階段成本，加強合同管理機制

就房地產開發企業而言，合同管理是成本管理的重要環節。具體應做到以下幾方面：首先，為了加強合同的動態和及時管理機制，相關人員要做到對合同的執行進行持續追蹤，形成合同的流程管理機制。其次，國家應該完善合同管理制度，加大對虛假合同的處罰力度，避免不真實的憑證的出現。企業應當制定內部自控制度，建立自控管理責任機制，讓制造虛假的責任人員受到嚴厲的懲處。最后，開發企業在簽訂工程建筑合同時，應當與具備法律能力的建筑單位簽訂合同，堅決抵制與不具備建筑資質的單位或個人簽訂建筑合同，從源頭上加以有效的控制，進而達到降低房地產企業開發成本目的。

（三）加強自有資金管理，實現成本事中、事后控制

房地產開發企業的資金使用貫穿于整個開發、經營活動過程，企業既要保證具有充足的資金使項目順利進行，又要合理地降低資金使用成本。這就需要財務人員做好對預算與執行情況進行監督的事中控制，也要在事后對成本控制計劃和具體的支出項目進行核對，從而達到成本的事后控制。此外，企業在開發項目較多情況下，可以轉型開辦股份制企業，從而降低公司整體的融資成本，節約財務費用。房地產企業高額的財務費用，真正買單的還是購房者，這也是樓市價格居高不下的原因之一。如果考慮企業轉型，建立股份制企業，可以吸收社會資金，不僅解決了部分房地產項目開發資金不足的問題，也降低了企業的經營風險，有利于房地產企業持續健康地發展。

三、結論

房地產開發企業的成本控制涉及很多會計主體以及法律因素和認知因素，其在建設過程中雖然有著細致的分工和相互間的協作關系，以及嚴格的規章制度，但是一旦出現失誤，就很可能會造成全盤皆輸的局面。因此，房地產開發企業必須在國家的法律框架內嚴格履行相關的法律法規。在房地產開發市場主體規范化、競爭日益激烈的情況下，解決房地產開發的成本控制問題是企業蓄積發展優勢的持久動力。

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