我國(guó)以房養(yǎng)老存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

何紅

摘要：本文闡述了以房養(yǎng)老的含義，在分析以房養(yǎng)老存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上，提出我國(guó)發(fā)展以房養(yǎng)老的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老問(wèn)題對(duì)策

一、以房養(yǎng)老的含義

以房養(yǎng)老也稱為反向抵押貸款，是社會(huì)養(yǎng)老保障制度上的重要補(bǔ)充，也是英美國(guó)家為解決老齡化問(wèn)題的利器。它是指擁有房屋所有權(quán)的老年人，將其房屋做抵押向貸款機(jī)構(gòu)借款，同時(shí)保留房屋的居住權(quán)，貸款本息受益人死亡時(shí)用出售住房所得資金進(jìn)行償還的一種養(yǎng)老模式。以房養(yǎng)老有多種操作模式，主要有租售換養(yǎng)、以大換小、售房入住養(yǎng)老院、售后返租、異地養(yǎng)老、反向抵押貸款等多種模式。其中，住房反向抵押貸款是眾多以房養(yǎng)老模式的高級(jí)表現(xiàn)形式。它是以住房為載體，金融保險(xiǎn)為手段，養(yǎng)老保障為目的，是將擁有住房的價(jià)值，尤其是自己死亡后住房的剩余價(jià)值在自己生前提前變現(xiàn)運(yùn)用到養(yǎng)老的方式。二、以房養(yǎng)老存在的問(wèn)題近幾年來(lái)，伴隨著以房養(yǎng)老理念的引入和社會(huì)輿論的逐步認(rèn)可，我國(guó)一些大中城市對(duì)以房養(yǎng)老模式進(jìn)行了實(shí)踐探索，政府也明確提出鼓勵(lì)發(fā)展以房養(yǎng)老，但直到目前，還鮮有成功的例子，以房養(yǎng)老模式的推廣，依然面臨著許多障礙。

（一）以房養(yǎng)老的觀念尚未被民眾所廣泛接受

中國(guó)文化是一種以血緣關(guān)系為紐帶，以家庭為基本單元，以家庭、家族、國(guó)家為生成結(jié)構(gòu)的人倫文化體系。這種文化體系，決定了中國(guó)人最看重家庭。按照中國(guó)的文化體系，父母要為子女盡力安排好一切讓其更好的發(fā)展，在去世后將房產(chǎn)留給子女的觀念更是根深蒂固。對(duì)子女來(lái)說(shuō)，在父母年老后子女應(yīng)該要盡孝道，贍養(yǎng)父母也是天經(jīng)地義。而“以房養(yǎng)老”模式的實(shí)施，意味著老人要以房產(chǎn)抵押用于養(yǎng)老，兒女們將不再擁有老人房產(chǎn)的繼承權(quán)，老人可利用房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)自我養(yǎng)老，中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式被打破，老人與兒女之間的問(wèn)題也將不可避免的出現(xiàn)。因此，基于我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情上的傳統(tǒng)思想文化差異是“以房養(yǎng)老”觀念尚未被我國(guó)廣大民眾所接受的主要原因。

（二）以房養(yǎng)老的相關(guān)制度法規(guī)缺失

以房養(yǎng)老作為一種創(chuàng)新的養(yǎng)老保障模式，涉及到人們觀念的更新、生活方式的轉(zhuǎn)變、遺產(chǎn)繼承方式的改革、養(yǎng)老方式的變化。要使其順利推廣，離不開政府的參與與支持。雖然我國(guó)早在2006年開始就引進(jìn)以房養(yǎng)老模式，但政府只是鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)，并沒(méi)有明確的政策法規(guī)給予保障和監(jiān)管。加上我國(guó)是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)上發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，目前正處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制還不完善，市場(chǎng)主體發(fā)育還不成熟，信用體系尚不健全，政策、法律層面還缺乏有效支撐。同時(shí)，抵押物處置缺乏明確的法律支持，申請(qǐng)者的權(quán)益也沒(méi)有切實(shí)的保障，法律糾紛和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)難

以得到有效的避免。例如一些評(píng)估機(jī)構(gòu)不規(guī)范、操作程序與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)差異很大，甚至違反了房地產(chǎn)評(píng)估中的“公平、公正、公開”的基本原則，使以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的運(yùn)行過(guò)程中存在許多的問(wèn)題。另外，我國(guó)房產(chǎn)使用年限為70年，如果老年人在向有關(guān)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)時(shí)，房產(chǎn)使用期限將近，又將如何計(jì)算。因此，諸多問(wèn)題迫切需要通過(guò)完善的法律法規(guī)，尤其是在資產(chǎn)評(píng)估、抵押貸款發(fā)放與收回等風(fēng)險(xiǎn)防控方面設(shè)計(jì)出一套完整的法規(guī)及程序，用以規(guī)范各方市場(chǎng)參與主體的行為。因此，我國(guó)滯后的法律法規(guī)使得以房養(yǎng)老發(fā)展得步履維艱。

（三）以房養(yǎng)老的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)制約其發(fā)展

以房養(yǎng)老涉及的市場(chǎng)主體較多，貸款期限較長(zhǎng)，累計(jì)金額大，受政策與制度影響大，因此面臨的風(fēng)險(xiǎn)也較大。以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放和經(jīng)營(yíng)反向抵押貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中，由于各種事先無(wú)法預(yù)料的不確定性因素影響而引起相關(guān)因素的變化，使得各參與主體在住房反向抵押貸款過(guò)程中獲得收益的不確定性增大，導(dǎo)致雙方遭受損失。對(duì)于不同的市場(chǎng)參與主體來(lái)說(shuō)，以房養(yǎng)老的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容與程度是不同的。借款人主要面臨的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。而貸款機(jī)構(gòu)主要面臨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等。

（四）加強(qiáng)對(duì)以房養(yǎng)老的宣傳

三、我國(guó)發(fā)展以房養(yǎng)老的對(duì)策

（一）加大宣傳力度，鼓勵(lì)和培養(yǎng)老年人現(xiàn)代養(yǎng)老新觀念

以房養(yǎng)老能否順利的被廣大民眾所接受，不僅需要政府給予宣傳教育，而且還需要培育新型的理財(cái)觀念。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)一直奉行勤儉節(jié)約的消費(fèi)理念，反對(duì)超前消費(fèi)，尤其是將老年人居住的房產(chǎn)做抵押，提前消費(fèi)，許多老年人無(wú)法接受。但是以房養(yǎng)老模式可以解決老年人的生活困難，減輕子女的負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人資產(chǎn)的有效利用。政府應(yīng)進(jìn)行廣泛的宣傳與教育，創(chuàng)造適宜的人文環(huán)境，通過(guò)正確的輿論導(dǎo)向，使人們能正確的認(rèn)識(shí)和理解以房養(yǎng)老的本質(zhì)，引導(dǎo)老年人認(rèn)識(shí)到以房養(yǎng)老可以使個(gè)人資產(chǎn)在老年人一生中進(jìn)行優(yōu)化配置，是對(duì)家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老的有益補(bǔ)充，是老年人改善晚年生活的一種很好的選擇。

（二）加強(qiáng)國(guó)家法律法規(guī)的建立和完善

以房養(yǎng)老作為新型的住房金融產(chǎn)品，其運(yùn)作的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化尤為重要。因此，充分發(fā)揮政府的主導(dǎo)力量，通過(guò)建立和完善相關(guān)法律法規(guī)，提供良好的市場(chǎng)運(yùn)作環(huán)境，鼓勵(lì)私營(yíng)機(jī)構(gòu)的積極參與，規(guī)范以房養(yǎng)老的市場(chǎng)操作規(guī)則和交易行為，建立規(guī)范、安全的市場(chǎng)交易體系，為以房養(yǎng)老的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。以房養(yǎng)老的特殊性在于對(duì)老年人的保護(hù)，涵蓋了老年人的住房保障權(quán)、知情權(quán)、處置權(quán)等。因此，相關(guān)各方（如民政局、房產(chǎn)管理局、人社局、銀行、保險(xiǎn)公司等）應(yīng)起制定以房養(yǎng)老的相關(guān)法律法規(guī)和行業(yè)行為規(guī)范，同時(shí)也能夠起到加強(qiáng)對(duì)計(jì)劃提供方監(jiān)管的作用。

（三）完善系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制

由于預(yù)期壽命、房產(chǎn)價(jià)格難以預(yù)測(cè)，使得“以房養(yǎng)老”的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)加大。若房?jī)r(jià)上升，則對(duì)于選擇“以房養(yǎng)老”的人來(lái)說(shuō)，房屋未來(lái)增值的那部分是他們無(wú)法享受到的；若房?jī)r(jià)下跌，則對(duì)養(yǎng)老者來(lái)說(shuō)是有利的，可以將這部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給銀行或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)。因此，可適時(shí)推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)，以平緩這方面的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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