淺談農村宅基地調查及測量方法

趙智 唐英杰

摘 要：近年來，隨著我國改革開放的不斷深化，瓦房店市經濟得到了快速發展，城市建設規模不斷擴大，城區、建制鎮及村莊土地利用現狀都發生了很大變化，原有的地籍圖件資料已無法滿足地籍、地政管理工作的需要，影響了國土資源管理工作的正常開展。為了農民的利益和日常工作的需求，為了貫徹遼寧省政府、大連市政府關于開展農村地籍調查的要求，滿足瓦房店市農村宅基地發證的需要，瓦房店市國土資源局決定集中開展全市農村地籍調查工作。根據瓦房店實際情況和需求，該文淺談農村宅基地權屬調查過程及測量方法。

關鍵詞：權屬調查 地籍測量 土地登記 合法面積

中圖分類號：TF32 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）02（c）-0238-01

1 已有資料分析利用

（1）控制資料：測區內有2010年由遼寧省地理信息院布設的D級GPS控制網點，該控制網已與大連市CORS系統聯測，該套成果為1980西安坐標系，1985國家高程基準，該套成果2011年通過了遼寧省測繪產品質量監督檢驗站驗收，該控制網成果可作為本次GPS-RTK測量圖根點、界址點使用。

（2）圖件資料：測區內有瓦房店市地圖、瓦房店市土地利用現狀圖、瓦房店市1：1000地形圖，上述圖件資料可供作業計劃參考使用。

2 主要工作內容

（1）每個行政村要埋設3～5個固定的圖根點，共82個行政村。

（2）如實完整的填寫地籍調查表、土地登記申請表，總計約67000宗地。

（3）測量1：500地籍圖。

3 成果技術指標

（1）平面基準：采用高斯-克呂格投影3度帶的1980西安坐標系，中央子午線123°。

（2）高程基準：采用1985國家高程基準。

（3）該測區偏離所選投影的主子午線90～140km，大地水平面的平均高程100m，考慮到投影變形的因素界址點的精度應采用二級。

（4）界址點相對于鄰近控制點的點位中誤差及相鄰界址點間距中誤差分別不得大于7.5cm、15cm。

4 作業方案

作業采取權屬調查和地籍測量同時進行的作業方法，地籍測量數據采用GPS—RTK全野外采集，地籍圖采用數字化地形地籍成圖系統CASS編輯。

5 權屬調查及地籍測量

編宗地號采用遼寧省+瓦房店市+鄉（鎮）+村+宗地號五級編碼。例如：210281205200JC00001，前三位210為省編號，281為市編碼，205為鄉（鎮）編碼，200為行政村編碼，JC為集體宅基地，00001為宗地順序碼。

5.1 現場調查登記收集資料。

（1）收集每戶宅基地權利人的戶口本（復印件），身份證（復印件），房照（復印件），土地使用證（復印件）。

（2）新建、翻建的宅基地收取辦理土地使用證一聯（復印件）。

（3）宅基地的房照和權利人名稱不一致的（買賣、贈與、繼承的房屋），收取原房照、土地使用證（復印件），并通知辦理更名手續限期3個月，土地登記申請書、地籍調查表按現權利人登記并簽字畫押。

（4）宅基地界址認定必須由本宗地及鄰宗地權利人現場親自共同指界，并在地籍調查表中簽字畫押。

（5）有爭議的界址由雙方協商解決，協商不成，按現狀地上建筑物測量。

（6）鄰宗地是村集體土地（街巷、耕地）的，由村民小組長或村委會主任簽字畫押。

（7）房屋后滴水檐面積的確定，依照當地國土規劃局審批的規定，房屋的主房后面確定滴水線，耳房、門房、廂房、偏廈、院墻、房屋兩側山墻都沒有滴水線。

（8）認真填寫土地登記申請書、地籍調查表。

5.2 地籍測量

（1）控制測量：應用已與大連市CORS系統聯測的D級GPS控制網。該控制網成果已于2011年通過了遼寧省測繪產品質量監督檢驗站檢查驗收。

（2）圖根點測量：采用GPS-RTK測量方法，儀器要使用三腳架對中、置平。

（3）界址點測量：宅基地測量的界址點主要位于房角點和墻角點，可采用GPS-RTK、全站儀兩種儀器測量。

①界址點采用全站儀實測，要準確安置測距儀的加常數和乘常數，定向點的距離相對誤差不得大于7cm。視距不得大于200m。

②界址點采用GPS-RTK的測量方法施測，房屋界址點要測繪外房檐角，對房屋的長、寬要實地采用鋼尺量距（量測至厘米），再由內業改算房屋界址點位置。

③宗地內的普通房屋、圍墻、柵欄均要測繪。

④隱蔽的或不易直接測到的界址點，可以采用前方交會和截距等幾何方法測量。

5.3 數據編輯

（1）地籍圖編輯軟件采用《數字化地形地籍成圖系統CASS》軟件編輯。

（2）宗地界址點與界址線編輯：界址線嚴格位于界址點中心連線上，界址點用2.0 mm直徑的圓圈表示，圓心直徑0.2 mm，圓圈線0.15 mm。界址線用0.3 mm粗的紅色線表示，界址線嚴格位于界址點中心連線上。

（3）村屯街道應用GIS軟件參照影像劃定，劃定時應以地類圖斑中建制鎮、村莊為主，允許建設區參考下劃定。鄉鎮內公路需從數據庫中導出線狀地物或圖斑。

（4）合法面積的確定。按照土地管理法《確定土地所有權和使用權的若干規定》第四十五條：一九八二年二月國務院發布《村鎮建房用地管理條例》之前農村居民建房占用宅基地，超過當地政府規定的面積，在《村鎮建房用地管理條例》施行后未經拆遷、改建、翻建的，可以暫按現有實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。第四十六條：一九八二年二月《村鎮建房用地管理條例》發布時起至一九八七年一月《土地管理法》開始施行時止，農村居民建房占用的宅基地，其面積超過當地政府規定標準的，超過部分按一九八六年三月中共中央、國務院《關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關規定處理后，按處理后實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。第四十九條：接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當地政府規定標準，按照有關規定處理后允許繼續使用的，可暫確定其集體土地建設用地使用權。繼承房屋取得的宅基地，可確定集體土地建設用地使用權。第五十一條：按照本規定第四十五條至第四十九條的規定確定農村居民宅基地集體土地建設用地使用權時，其面積超過當地政府規定標準的，可在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數量。以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集體。（按實際情況總結如下，1987年1月1日以前占多少發多少，1987年1月1日開始，一間房一分地，標準是66.67m2，房照后面附圖與規定不一樣的，要按房照附圖為準，面積不超出。）

6 結語

這次農村宅基地使用權確權登記工作的開展，推進了農村土地產權制度改革。搞好此次農村土地確權登記發證工作是維護集體土地權利人的合法權益，維護農村社會穩定做出貢獻。

參考文獻

[1] TD/1001-2012.地籍調查規程[S].2012.

[2] GB18314-2009.全球定位系統（GPS）測量規范[S]，2009.

[3] 李征航，黃勁松.GPS測量原理及應用[M].武漢：武漢大學出版社，2005.