我國房地產價格與貨幣供給量關系的實證研究

史海榮　梁榮

[摘 要] 房地產市場的健康發展對我國的經濟可持續發展有著重要的意義。而房地產價格的穩定性是其健康發展最直接的指標。利用國家統計局網站公布的數據建立貨幣供給量和房地產價格長期協整關系。對數據進行季節調整，去除季節變動因素，建立分布滯后模型，得到房地產價格與貨幣供給之間存在著長期的彈性。采用Eviews6.0對上述數據進行格蘭杰因果檢驗，最終得出貨幣供給量是房地產價格的長期格蘭杰原因，貨幣供給量對房地產價格變動有一定的影響。

[關鍵詞] 房地產價格；貨幣供給量關系；實證研究

[中圖分類號] F230 [文獻標識碼] B

一、引言

1998年我國實行住房分配貨幣化改革以來，房地產市場發展迅速，居民資產結構中不動產份額持續增加，房地產投資已經成為我國經濟增長的重要動力。全國房地產業對GDP貢獻率最高為13.8%（2009年），其余保持在10左右1。而這種高額的經濟貢獻率又潛在的風險。中國人民銀行發布的《2013年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2013年12月末，全國主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產貸款余額14.61萬億元，占人民幣各項貸款余額的20.32%。房地產市場的健康發展對我國的經濟健康發展有著重要的意義。而房地產價格的穩定性是房地產市場健康發展最直接的指標。因而研究房地產價格波動的影響因素具有重要的意義。

房地產的屬性決定著影響其價格的因素。房地產具有多種屬性：首先作為耐用消費品，有商品的基本屬性：價格受到供求雙方因素的影響。供給相對稀缺、需求的獨特偏好、因而房地產價格具有上升的張力。房地產的第二個屬性是一種資產，最基本的特點就是買漲不買跌。即使正常的發展過程中的房地產價格上漲，也會催動中需求的進一步旺盛。房地產的第三個屬性是：生產要素，作為一種固定資產存在于企業的資產負債表中，其價格受到宏觀經濟形式、產業的發展情況以及技術的更新、產業的周期等因素的影響。房地產的第四個屬性：投機品，資金具有快速的進入與退出的特點，房地產買賣頻繁，從而引發房地產價格的大幅的波動?？傊?，房地產具有多重的屬性，因而其價格要收到多重因素的影響。很難從一個因素的調節得到整個房地產市場價格的穩定。本文選取貨幣政策中的數量型工具：貨幣供給量來研究貨幣供給與房地產價格之間存在著的實際的相互關聯，如果存在這種關聯究竟有多大，對于我國調控房地產市場的穩健運行、房地產價格的穩定有何意義？

我國部分學者研究了房地產價格波動與宏觀經濟、區域經濟等的關系：例如蘇亞莉和張玉（2011）的雙彈性面板數據模型，得出建筑成本、城鎮居民可支配收入以及居民年末儲蓄額等因素的增加會使房地產價格顯著上漲，而土地供給的增加會使房地產價格顯著下降。劉會（2012）認為國內信貸規模對房地產價格波動的影響最為顯著。針對貨幣政策的數量工具（貨幣供給量）以及價格供給（利率）對房地產價格的影響也有不少學者做過研究：宋勃，高波（2007）、王來福（2007）等。因此本文的研究集中對貨幣供給的三種不同類型以及房地產價格的三種不同類型進行較為細致深入的研究，從而豐富和擴展了國內文獻。

二、數據來源與初步描述

本文選取了我國2000年10月至2014年9月共168期的貨幣供給量和全國的房地產價格的月度數據2。以貨幣供給量M0、M1、M2分別作為自變量。另外本文所采用的一月份數據采用上下期平均法獲得。通過對國家統計局網站公布的數據進行研究可以得到：我國貨幣供應量總體呈現上升的趨勢，M2、M1、M0都在保持著增長的趨勢，168期的平均增長率為M2：1.487、M1：1.259、M0：1.033。而且這些變量的增長率具有明顯的季節性。因而在文章第三部分的分析中加入了時間序列的季節調整，以使我們的分析更加的嚴謹。另外，2008年之后貨幣供給量的增長率較2008年之前有一個較大的提高。

以房地產價格（商品房銷售平均價格（AP）、商品住宅銷售平均價格（HAP）、辦公樓銷售平均價格（OAP）3）作為因變量。通過對數據的初步分析得到以下結論：我國的房地產價格隨著時間的推移總體保持著上升的趨勢。在168期中，它們的增長率分別為：HAP：0.88AP：0.87OAP：1.13，并且從2009年2月份之后，房地產價格的波動更為激烈，季節性更加明顯。

三、模型與實證結果

（一）數據的初步處理

首先對六個序列的數據進行季節調整，去除季節變動因素，從而顯示出序列潛在的趨勢循環分量，真實反應經濟時間序列的運動的客觀規律4。本文采用Eviews6.0中Tramo/Seats方法進行季節調整。季節調整之后，對兩組數據進行單位根檢驗。本文采用ADF檢驗，得到結果：在1%的顯著性水平下，原序列、原序列取對數之后，都是非平穩的。但是取對數之后的一階差分是平穩的。

（二）模型的設定與初步回歸結果

1.回歸結果

建立一階自回歸分布滯后模型：ADL（1，1），并取期望化解得到P與M的長期均衡關系：

InPt=β+βInM+u （t=1，2，3…………T） （1）

因為ADF檢驗之后，對數序列是非平穩的，所以采用EG（Engle-Granger）兩步法進行協整檢驗，經檢驗由兩組數據分別對應組成的9組序列，它們對（1）估計的結果的殘差都為穩定序列，所以9組數據都具有長期協整關系。分別對它們進行估計得到的長期結果為：

表1 各類型房地產價格與各類型貨幣供給量的長期均衡估計結果

注：（1）表中所顯示的所有參數都為顯著數值，不顯著的參數直接以“---”代替。

（2）所以參數顯著性水平均為1%；（）內為參數T統計值。

（3）LAP=Log（AP）其他變量類此概念

由此結果表可以看到：首先，房地產價格與貨幣供給之間存在著長期的彈性。最小的商品房銷售的平均價格與貨幣供給M2之間的彈性：0.493。最大值是商品住宅平均銷售價格與貨幣供給M1之間的彈性為：0.831。橫向來看，房地產價格與貨幣供給量之間的彈性M0、M1、M2依次減小，三種房地產價格均顯示此特征。另外，同樣的貨幣供給量與不同的房地產價格之間的彈性區別比較小。沒有超過0.1，但是依然存在商品住宅銷售平均價格、商品房平均銷售價格、辦公樓平均銷售價格彈性依次減小的特征。endprint

這意味著從長期來看，貨幣政策的數量工具：貨幣供給量對這三種房地產價格的調節都是有作用的。但是中央銀行具體調控哪一種貨幣供給量，其長期的效力是不同的。

2.格蘭杰因果檢驗結果

采用Eviews6.0對上述的兩組數分別進行格蘭杰因果檢驗，可以發現總體而言三種貨幣供給量是三種房地產價格的格蘭杰原因（只有LM2不是LHAP的格蘭杰因果原因）。而三種房地產價格并不是三種貨幣供給量的格蘭杰原因。從經濟關系上來看，貨幣供給量作為外生變量會對房地產的價格產生影響。貨幣供給量的增加將導致房地產價格的上升。但是房價的波動不是貨幣供給顯著的變化。

3.2008年前后的回歸對比

表2 2008年前后各類型房地產價格

與各類型貨幣供給量的長期均衡估計結果對比

注：（）內為參數T統計值；所有參數顯著性為1%。

由表中可以看出，2008年前后變化最大的是M2對房地產價格的影響。0.341變化到0.501等M1對房地產價格的影響基本上沒有變化。為M0只有對辦公樓的銷售均價的影響產生的變化。這與2008年金融危機調整之后，我國房地產市場進入一個新的發展階段有關。房地產市場的市場結構、基礎制度等因素產生了新的變化。使得M2對房價的長期影響的彈性有了一定程度的增長。

四、結論

長期來看，貨幣供給量是房地產價格波動的一個格蘭杰原因。并且在其他的條件固定的情況下，貨幣供給量增加會引起房地產價格一定程度的上漲。M2的彈性集中在0.5、M1的彈性集中在0.6、M0的彈性集中在0.8。2008年金融危機之后，房地產市場結構有了一定新的變化，使得M2對房地產價格的影響變大。但是如同本文前面所訴，房地產具有多重的屬性。影響房地產價格的因素是多重的。因而本文從一個方面證明了房地產價格與貨幣供給量之間存在一定的因果聯系。但是并不代表縮減貨幣供給量就可以直接的降低房地產價格，還需要其他的因素綜合的作用。

本文在研究過程中，遇到一些問題：（1）本文的數據直接進行了季節處理以及后期的模型回歸。采用的是名義價格以及名義貨幣供給，沒有考慮通貨膨脹因素對數據的影響。（2）本文得出的彈性是長期的彈性，序列存在協整關系之后建立的長期模型。房地產價格與貨幣供給量之間的短期的關系將在后續中繼續研究。

[參 考 文 獻]

[1]段忠東，曾令華，黃澤先.房地產價格波動與銀行信貸增長的實證研究[J].金融論壇，2007（2）：40-45

[2]梁云芳，高鐵梅.中國房地產價格波動區域差異的實證分析[J].經濟研究，2007（8）：133-142

[3]梁云芳，高鐵梅.我國商品住宅銷售價格波動成因的實證分析[J].管理世界，2006（8）：76-82

[4]何展鴻.房地產價格波動：國外研究綜述[J].中國經貿導刊，2013（29）：58-61

[5]魏朝暉.國民經濟核算視角下房地產業對經濟增長的影響研究——以四川為例[J].西南金融，2013（9）：38-40

[6]蘇亞莉，張玉.我國房地產價格影響因素的實證研究——基于2003—2008年數據[J].江西社會科學，2011（12）：54-57

[7]石冰清.房地產價格影響因子的數學模型分析——以北京市為例[J].現代商貿工業，2012（2）：261-263

[8]劉會.房地產價格影響因素實證分析——基于35個城市面板數據[J].經濟師，2012（1）：22-24

[9]宋勃，高波.利率沖擊與房地產價格波動的理論與實證分析：1998-2006[J].經濟評論，2007（4）：46-56

[10]王來福，郭峰.貨幣政策對房地產價格的動態影響研究——基于VAR模型的實證[J].財經問題研究，2007（11）：15-19

[責任編輯：劉玉梅]endprint