濟南商業地產的“雞湯”與“雞肋”

日前，萬達百貨全國閉店、壓縮的消息在微信圈廣泛傳播，雖然消息沒有得到官方證實，但7月初濟南萬達百貨商鋪撤柜行動似乎即為印證。

一直以來，濟南商業地產領域流行著幾道“心靈雞湯”，先有“一鋪養三代”等俗語式標語，再有“商是需要養的，消費是可以引導的，人流是可以通過技術手段導引的”學院派語境。然而與“雞湯”相對應的是雞肋般的現實：底商和純商業店鋪乏人問津，大型綜合體扎堆商圈營養過剩，濟南商業地產到底怎么了？（本專題32-35版）

本刊記者 王欣芳

一鋪養三代：

“租戶”與“地主”的角色革命

中凡地壹街的銷售中心位于銀座商城對面的圣凱財富廣場，在寸土寸金商業林立的泉城路商圈，這幾乎是最折衷的選擇：交通方便，知名度高，圣凱不溫不火的商業狀態也可能會在租金上提供便利。

7月20日，記者在中凡地壹街銷售中心看到，項目上沙盤位于中間位置，兩邊分別設立了落座區和小型兒童樂園。當時除了記者本人，并沒有其他人看商鋪，幾名銷售人員坐在服務臺后忙碌，落座區空無一人。

據銷售人員介紹，項目為濼文路人防商城，年底開業，店鋪400多間，每間的建筑面積在20m2以上，且“上不封頂，因為可以將相鄰店鋪打通擴展店面”。據其介紹，該人防商城靠近泉城廣場部分為品牌區，主要是承接銀座的定位分布，目前已有H&M、Zara等品牌簽訂合作意向書，中間大部分為非品牌商業區，現階段租售主要集中于此，靠近濼文路的部分為餐飲區，同時還規劃了6800平方米的上下兩層停車場，“這能緩解停車難問題，也保證了地壹街的人流量”。

值得注意的是，整個銷售團隊傾向于銷售而非招商。“去年開盤已售了大部分商鋪，目前各區域有零散鋪位，價格不等。購買商鋪可享受40年經營使用權，50%首付，其余可貸款。”這位銷售人員舉例，一間40平的店鋪實用面積大約減半，如果選擇中檔位置，價格在200萬左右。但當記者詢問租價，該銷售人員稱不清楚招商價格，“招商和銷售是兩個團隊，今天招商部沒有人上班”。

實際上，如果在十年前，地段優越的中凡地壹街無疑會遭到“哄搶”，畢竟以所謂“Location，Location，Location！”的港式標準而言，它應該已經成功大半。但近年商業地產發展迅速，“一鋪養三代”的美麗傳說開始遭遇現實尷尬，一場租戶與地主的革命也正在展開。

近日，記者走訪濟南部分商業街區發現，空置率高的店鋪區域有一個共性：開發商為回籠資金，總是先賣掉一部分商鋪給中小散戶，然后以委托經營的方式統一運營，獲益之后分享；然而情況往往變成統一運營不好，中小散戶各自招商，各自為戰，很難形成合力及特色。

在經四路萬達廣場步行街，記者看到，靠近賣場的南北商業步行街店鋪生意還不錯，特別是幾家特色咖啡、蛋糕等餐飲店，人流量頗豐，但東西商業街商鋪空置率卻相對較高，玻璃門上掛出出租字樣，有些門口隨便停放電動車等。

“2008年萬達商鋪剛推出的時候銷售火爆，許多人幾乎‘傾家蕩產的買商鋪，除了地段，大家還青睞萬達品牌的運營模式。”沿街一位商戶告訴記者，當年幾百萬價格的底商如今被空置或低價租給美發沙龍、美容體驗店等，許多門店只能勉強維持。

“現實骨感”令許多投資者變得謹慎。據了解，去年濟南高新萬達推出商鋪，投資者普遍反映價格有點高，今年再推時，購買人數明顯減少，賣的不很理想。“同期伙伴更多人把錢投進了股市，你知道，去年年底和今年上半年，A股很牛。”一位投資者說。

吃貨和兒童“拯救”城市綜合體？

日前，萬達百貨在全國閉店、壓縮的消息在微信圈廣泛傳播，雖然消息沒有得到官方證實，但對于萬達百貨大調整的關注度越來越高。而7月初濟南萬達百貨商鋪撤柜行動似乎即為印證。

作為濟南第一個大型商業綜合體，2010年開業的萬達廣場曾引起濟南人巨大的熱情。當時萬達百貨單獨劃片，獨立經營，共占六層。實際上，近年來萬達百貨一直客流量稀少，與室內步行街的熱度對比鮮明。

15日，萬達百貨商戶已全部撤離。據某些商戶透露，撤柜后的萬達百貨“可能重新招商，以租賃的形式進行運營”，但具體規劃并不了解。

去年五一期間，剛剛落地省城兩年的外資零售巨頭百盛撤柜，“兩周年”店慶成為空頭支票，其原址所在的泉城路泰府廣場空置年余，如今被一家兒童業態品牌接手。值得一提的是，百盛的正對面，幾年前曾是來自日本的百貨業巨頭伊勢丹，同樣是營業兩年后，伊勢丹由于水土不服撤離濟南。

“萬達百貨撤柜更多出于集團戰略考慮，但百盛的撤離絕對是傳統零售百貨在新經濟模式下受電商沖擊的表現，淘寶一個雙十一就能創造570億的數字奇跡，傳統百貨運營模式怎能不受影響？”中原地產山東公司投資顧問部總監薄夫利認為，濟南傳統百貨的業態有所創新，但銷售型商業地產市場一直不太樂觀，散售型商業面臨問題一直比較大。相比較而言，在眾多零售業態遭遇電商沖擊時，餐飲和兒童業態卻逆勢增長。

數據顯示，過去購物中心內餐飲的比例一般在15%至20%之間，但最近部分購物中心的餐飲租戶占比高達40%。記者走訪發現，在世茂、恒隆、萬達、玉函銀座等商業綜合體內，餐飲業比例有所增加。以恒隆為例，目前恒隆大約有三成店鋪空置或“品牌裝修中”，大多數店鋪已換過一輪品牌，但茉莉、西堤等餐飲品牌卻一直比較穩定，人流也集中。在開業不久的世茂，連鎖快餐、咖啡店以及大型本土餐廳的進駐已經成為吸引客流的關鍵。每逢“飯點”，許多受歡迎的餐飲商家經常爆滿，甚至排隊，但其他業態的店鋪前卻門可羅雀。許多人逛商場，首先是去“吃”，然后“順便”購物。

其次，兒童業態的擴展速度很快。無論是嬰童用品、兒童體驗館還是早教機構、兒童餐飲，往日散兵游勇的街邊店邁入購物中心，恒隆五樓專門開發了一系列兒童體驗區。一些綜合體，如位于文化西路的CCPark，甚至開辟出15-20%的營運面積專攻兒童娛樂，三樓為兒童主題零售，五樓集中著樂高樂園和早教機構，而以往傳統購物中心的兒童業態只占5%。

“從購物中心經營角度而言，餐飲和兒童業態中的深度體驗式商業型態能應對電商沖擊，但實際上，這些占地面積大的業態對持有方不合適，其所承受的租金水平較低。”薄夫利認為，餐飲和兒童業態不能說“拯救”了綜合體，但其對綜合體和傳統百貨的客流引量起到了作用。

供量過剩：城市大躍進后遺癥

據了解，商業地產熱始于2011年，樓市限購，致使開發商轉移投資目光，掀起商業置業熱潮。此后，濟南各種商業中心、城市綜合體層出不窮。

據克爾瑞濟南機構的分析報告顯示，濟南商業物業存量約100萬平方米，存銷比高達54個月。如果以第一季度的銷售速度，即使以后商業地產無任何供應，想消化掉目前的商業地產存量，也需要將近10年的時間。對此，山東大學房產研究中心主任李鐵崗表示，最近幾年濟南商業地產快速發展，人均購買力提升卻相對滯后，表現出來的是部分地段商業物業相對過剩，短期內難以消化。

不僅如此，隨著城市的不斷開發與拓展，商業地產的發展也隨之擴張，西客站片區近幾年有了很大變化，各種住宅區逐漸增多，更有寫字樓不斷推盤。濟南北城也同樣如此，北大時代，濱河商務中心，榮盛時代國際，以及中海華山瓏城的商業配套，都為濟南北城帶來了很大的商業地產體量。

多年從事商業地產運營與管理的業內人士告訴記者，就全國的商業地產市場而言，近幾年普遍存在著行業發展的變化，其中不僅有過度開發，商業綜合體項目扎堆的問題，更多的是商業運營理念的缺失。經營決定發展，這也導致了很多項目客流量不足，達不到預期的收益的現象。

如何從經營管理層面去思考，進行資產管理，把手中的商業項目運作好，將是未來十年商業地產發展的趨勢。盡管資產管理這個理念在當前認知度還不夠高，但資產管理的發展腳步根本停不住，在未來一定會成為影響商業能否成功的關鍵所在。

一個細節或可佐證：6月5日，濟南兩宗曾經被收回的商用土地掛牌成交，位于二環東路的地塊相比此前的成交價格少賣了1億多，而山大路地塊地段黃金，引起3家房企173輪競價，但相比上一次成交也縮水6000多萬。

“不要眼睛只盯著關門走人的商場。”濟南市商務局相關人士說，目前濟南人均零售商業面積只有1.3平方米，低于南京、杭州等同類省會城市，正常情況下，人均兩三平方米比較符合濟南的體量。

事實上，隨著城市化進程，濟南仍在加大商業項目招商引資力度，還在洽談新增21個項目，比如華潤萬象城，在落戶歷下區并開建后，市中區也在極力爭取，還有章丘萬豪大酒店、濟陽五洲國際商貿城等10個項目在洽談中。另外，長清國宇物流、章丘北京恩源集團農產品電子商務項目、濟陽山東亞太五金建材批發市場等5個項目已經正式簽約；歷下銀豐商業綜合體項目和濟南第二汽車改裝廠項目、槐蔭濟南嘉華購物廣場二期等4個項目正在完善相關手續。