李鐵崗：同質化是商業地產陷阱

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本刊記者 張翠翠

“商業地產結合了百貨業態與城市娛樂、餐飲，作為城市綜合體，是未來百貨業態的發展方向。但目前，濟南的商業地產庫存量過剩，與經濟發展、市民的消費力水平不對等，現在需要考慮的是如何消化這些商業地產，個性化商業業態，讓它獲得良好發展。”李鐵崗告訴記者，自2011年起，樓市自住房低迷，眾房地產開發商將目光轉投到商業地產上，品牌商業項目如恒隆廣場、萬達廣場等大型商業綜合體拔地而起，三箭瑞福苑 、萬達公館、陽光100等眾商業住宅項目也在積極入市。

李鐵崗以外資零售巨頭百盛的敗走濟南為例。在他看來，百盛的退市恰好反映出了濟南現存商業體的庫存過量以及同質化問題，“其所在的泉城路商圈來說，從東到西不足兩公里，卻集聚了七個商業綜合體。隨著世茂國際廣場的開業，加上原有的恒隆廣場、貴和購物中心、銀座商城，該處已有五處大型商業綜合體。而泉城廣場地下銀廣也距此不遠。另外，泉城路本身兩側商鋪聚集，又打造了泉樂坊、泰府廣場等多處商業街，商業形態太過于集中。”

他分析稱，百盛開業后，商業業態過于單一，與周圍的商業體陷于同質化，價格方面也沒有優勢，沒有特別的東西可以吸引人們去消費，這造成了百盛最終被“優勝劣汰”。

隨著商業體在濟南的不斷涌現，人們對商業體的需求也呈現多元化。“實際上目前濟南很多商業設施是低層次的，不符合人們日益變化的商業體需求。”他說，從商業業態來看，商業體中百貨占比較少，精品少，世界一線品牌少，不符合濟南未來省會城市群經濟圈核心城市的定位，必須改變目前高端消費少的現狀，才能輻射周邊6個城市的高端人群。

“近幾年，濟南商業地產建設速度較快，而城市居住人群人均購買力并沒有顯著提高。從長期來看，未來人口及消費力的增長可以消化掉部分存量綜合體；但在短期內，綜合體存在泡沫難以消化。”對此，李鐵崗建議商業地產項目開發建設之初，應首先做好項目的可行性研究，研究城市商業地產市場供需情況，在基礎上避免項目的同質化及過度開發。而作為省會的濟南，應該進一步發展旅游業，拉動外地人群來濟南消費，以此帶動商業體的購買力。