淺析“以房養(yǎng)老”及其約束條件

李捷枚

一、“以房養(yǎng)老”及其養(yǎng)老實(shí)現(xiàn)方式

（一）“以房養(yǎng)老”的含義及其基本特征

1、“以房養(yǎng)老”的含義?！耙苑筐B(yǎng)老”即住房反向抵押貸款，又稱“倒按揭”，是從英文“ReverseMortgage”翻譯而來。其具體實(shí)施路徑是擁有房屋完成產(chǎn)權(quán)的老年人將房產(chǎn)抵押給金融機(jī)構(gòu)（包括銀行或保險(xiǎn)公司等），金融機(jī)構(gòu)通過綜合評估借款人的年齡、預(yù)期壽命、房產(chǎn)即期價(jià)值和未來（老年人去世時(shí)）價(jià)值等各種因素，在特定年限后，每月按時(shí)付一定額度的資金給仍然是房屋產(chǎn)權(quán)所有人的老年人作為養(yǎng)老費(fèi)用直至老年人去世，金融機(jī)構(gòu)將抵押的房產(chǎn)出售，出售所得首先償還貸款本息，升值部分歸金融機(jī)構(gòu)所有。

2、“以房養(yǎng)老”的基本特征。首先，對金融機(jī)構(gòu)而言，“以房養(yǎng)老”是一種金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。從其實(shí)施路徑可以看出，“以房養(yǎng)老”是在金融機(jī)構(gòu)獲得目標(biāo)房屋產(chǎn)權(quán)約定處置權(quán)的情況下，在一定期間對老年人支付一定數(shù)額的養(yǎng)老金，最終通過出售房屋獲得高于支付的養(yǎng)老金的收入，形成經(jīng)營收益。其二，對于房屋產(chǎn)權(quán)所有者老年人而言，“以房養(yǎng)老”是一種憑借物權(quán)獲得資金用于滿足老年生活的種種需求，是養(yǎng)老“物質(zhì)支持”的一種來源方式。

（二）“以房養(yǎng)老”實(shí)現(xiàn)的具體方式

從目前實(shí)施“以房養(yǎng)老”國家的情況看，主要有以下四種具體方式。

（1）租售換養(yǎng)。顧名思義，“租售換養(yǎng)”一方面是通過出租房屋換取養(yǎng)老金，另一方面是通過出售房屋換取養(yǎng)老金。房屋出租是將住房長期或短期的使用權(quán)對外出租，以換取持久、穩(wěn)定租金收入來實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老目的；房屋出售是把房屋作為商品一次性銷售出去，實(shí)質(zhì)是房屋產(chǎn)權(quán)的讓渡，由于出售房屋使房屋完全徹底變現(xiàn)，因此把出售房屋收入用做養(yǎng)老資金，是目前以房養(yǎng)老最直接的實(shí)現(xiàn)方式。

（2）以大換小。這是老年人將擁有的較大面積住房通過房屋中介機(jī)構(gòu)換成較小面積住房，以房屋多余部分的價(jià)值用來支付養(yǎng)老費(fèi)用，以保證晚年生活質(zhì)量。

（3）售后返租。這是指老年人先高價(jià)位出售自有住房后以較低的價(jià)位租回居住，其實(shí)質(zhì)就是把產(chǎn)權(quán)讓渡出去，再通過租賃的方式重新?lián)碛惺褂脵?quán)的一種方式。

二、“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老功能及其約束條件

（一）“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老功能

（1）房產(chǎn)養(yǎng)老?！耙苑筐B(yǎng)老”是以產(chǎn)權(quán)獨(dú)立的房產(chǎn)為保險(xiǎn)標(biāo)的，以低收入的老年人為投保人，將其房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為保險(xiǎn)年金或其他保險(xiǎn)收入形式。它的抵押物僅限于作為不動產(chǎn)的房屋。申請以房養(yǎng)老的老年人將房產(chǎn)預(yù)售給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)按月支付個(gè)老人現(xiàn)金，老人在獲得養(yǎng)老資金支持的同時(shí)在有生之年仍擁擁有有房屋居住權(quán)，居住期間不需要償還貸款，只需到期后以房屋出售收入償還，而且最高還款額以房屋的價(jià)值為限?？梢?，“以房養(yǎng)老”是老人以自有房屋產(chǎn)權(quán)換取支撐老年需求的資金，即房產(chǎn)養(yǎng)老。

（2）自我養(yǎng)老。自我養(yǎng)老是指老年人養(yǎng)老的物質(zhì)支持主要依靠自己，即老年人以自己的工資、積蓄及其他自有經(jīng)濟(jì)收入養(yǎng)活自己。而以房養(yǎng)老是把房屋價(jià)值通過金融機(jī)構(gòu)變現(xiàn)用于老年消費(fèi)，老年人可以不依賴家庭和社會實(shí)現(xiàn)自我養(yǎng)老。因此，“以房養(yǎng)老”是一種獨(dú)立型自我養(yǎng)老方式。

（3）居住和養(yǎng)老相結(jié)合。從“以房養(yǎng)老”實(shí)施的具體路徑看，老年人抵押自有住房獲得養(yǎng)老資金后仍然居住在自助有房屋中度過老年階段，同時(shí)可以通過與金融機(jī)構(gòu)的約定獲得養(yǎng)老所需要的醫(yī)療、護(hù)理等老年服務(wù)。這樣，老人的住房發(fā)揮了居住和養(yǎng)老雙重功能，將住房的商品屬性與保障性結(jié)合起來，使房產(chǎn)具有了融資和養(yǎng)老雙重功效，“居家養(yǎng)老”在這里得以詮釋和實(shí)踐。

（二）“以房養(yǎng)老”實(shí)施及其功能發(fā)揮的約束條件

（1）“以房養(yǎng)老”金融運(yùn)作模式存在風(fēng)險(xiǎn)性?！耙苑筐B(yǎng)老”的起因固然是老年人為了獲得養(yǎng)老資金，愿意主動抵押自助有房屋產(chǎn)權(quán)且在終老以后放棄房屋產(chǎn)權(quán)，但必須通過金融機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)設(shè)計(jì)及運(yùn)營得以實(shí)現(xiàn)，因此，以房養(yǎng)老是一種市場養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，其業(yè)務(wù)運(yùn)營涉及老年人預(yù)期壽命、養(yǎng)老費(fèi)用支付額度及期限、房屋價(jià)值變動趨勢預(yù)測以及其他市場因素等等，其中任何不確定性或預(yù)測的失誤都可能導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，影響其預(yù)期收益實(shí)現(xiàn)，對金融機(jī)構(gòu)來講，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)是風(fēng)險(xiǎn)性較大的金融動作模式。該項(xiàng)業(yè)務(wù)開展不僅取決于金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確把握市場基礎(chǔ)上的業(yè)務(wù)動作能力，還有賴于政府政策支持和法規(guī)保障。這或可能解釋，“以房養(yǎng)老”起源于市場經(jīng)濟(jì)機(jī)制發(fā)展完善的歐美發(fā)達(dá)國家，且至今仍是保險(xiǎn)市場的“小眾產(chǎn)品”；而在許多發(fā)展中國家該項(xiàng)業(yè)務(wù)至今難以有效開展并發(fā)揮預(yù)期養(yǎng)老保障作用的原因。

（2）“以房養(yǎng)老”實(shí)施受制于特定的文化傳統(tǒng)及財(cái)富觀念。購買房屋對于個(gè)人及家庭來講是一筆巨大的支出，房屋一旦購買即形成家庭中占據(jù)重要地位的財(cái)富存量。不同的文化傳統(tǒng)造就了差異巨大的財(cái)富觀念和家庭責(zé)任倫理，也決定了財(cái)富去向的合理軌跡。在倡導(dǎo)個(gè)人負(fù)責(zé)精神的發(fā)達(dá)資本主義國家，“以房養(yǎng)老”實(shí)施中的房屋產(chǎn)權(quán)最終歸于金融機(jī)構(gòu)可能被家庭成員廣泛認(rèn)同，而在深受儒家傳統(tǒng)文化影響的國家和地區(qū)，房產(chǎn)可能更多地作為家庭財(cái)富留給后代繼承，以體現(xiàn)代際責(zé)任。中國和東亞一些國家和地區(qū)的情況大致如此。因此，“以房養(yǎng)老”即使能夠在養(yǎng)老保障中發(fā)揮作用，但并不意味著在現(xiàn)實(shí)中會為廣大老年人所采納，廣大青年人也未必贊同。

（3）“以房養(yǎng)老”實(shí)施受制于法制化程度及法制文明程度。如前所述，“以房養(yǎng)老”實(shí)質(zhì)是一種金融市場業(yè)務(wù)，市場行為必然用相應(yīng)的市場規(guī)則進(jìn)行規(guī)范，要有相應(yīng)的法律法規(guī)作保障；同時(shí)，社會成員的規(guī)則意識和法制意識也對“以房養(yǎng)老”在一定程度上影響“以房養(yǎng)老”順利實(shí)施。如老人簽訂了“以房養(yǎng)老”合同并獲得了養(yǎng)老資金支持，但身故以后金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行房屋處置權(quán)時(shí)遭遇子女刁難，致使金融機(jī)構(gòu)難以按約定對房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行處置等等。

綜上所述，“以房養(yǎng)老”作為金融機(jī)構(gòu)提供的養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，能夠推動擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年人將不動產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實(shí)資金，合理配置家庭資源，用于滿足老年生活需求，提供養(yǎng)老保障，提升老年生活水平，并且老年人可以居住家中度過老年階段，不失為一種優(yōu)化的養(yǎng)老保障方式選擇。但其有效開展和順利實(shí)施取決于金融機(jī)構(gòu)本身的市場掌控能力，有賴于國家層面的支持，還受制于文化傳統(tǒng)和財(cái)富觀念等非制度因素，面臨許多約束條件。這昭示，“以房養(yǎng)老”是個(gè)系統(tǒng)工程，需要市場、政府及家庭共同作用，方能實(shí)現(xiàn)提供養(yǎng)老保障，有效發(fā)揮養(yǎng)老功能的目的。

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[3]梁薇薇,白金坤,庹國柱.“以房養(yǎng)老”的市場與風(fēng)險(xiǎn)都還是未知數(shù)[N].新京報(bào)，2014-07-14(B03).

[4]農(nóng)村金融時(shí)報(bào).以房養(yǎng)老遭遇水土不服[EB/OL].http://www.zhgnj.com/info/in/2014/07/15/8060.html,2015-07-15[5]王存福,鄭鈞天,徐海波,王淑娟.以房養(yǎng)老政策真的好看不好用嗎[N].保險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)參考報(bào),2015-09-11(A18).