物業(yè)維修資金的管理現(xiàn)狀及改善措施探討

張 麗

（東至縣房地產(chǎn)管理局，安徽 東至247200）

物業(yè)維修資金指的是專門用在房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期結(jié)束后的維修和更新、改造的資金，業(yè)主交存的物業(yè)專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。維修資金往往總量數(shù)額大、涉及業(yè)主多，因此，必須對(duì)維修資金的籌集、使用、管理和監(jiān)督進(jìn)行規(guī)范，合理避免維修資金管理使用中存在的諸多問(wèn)題，從而保障房屋所有人的合法權(quán)益，保障和發(fā)揮建筑物的正常使用功能。

1 物業(yè)維修資金的管理現(xiàn)狀分析

公有住房和商品房出售后收繳的維修資金管理有的地方各自為政；有的地方統(tǒng)一管理但尚未建立起歸集、使用管理制度；有的即使建立了歸集、使用管理制度，但是歸集范圍小、歸集率低、管理不規(guī)范。特別是商品房出售后業(yè)主交存的維修資金，存在眾多資金被挪用和違規(guī)使用的情況。

1.1 維修資金管理主體不統(tǒng)一

據(jù)了解，我國(guó)各地現(xiàn)行的維修資金管理模式不盡相同，有的地方由公有住房售房單位代管，有的由開(kāi)發(fā)企業(yè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，有的由業(yè)主委員會(huì)管理，還有行政主管部門代為管理。大多數(shù)采取的是由房地產(chǎn)行政管理部門統(tǒng)一管理，是由房管部門統(tǒng)一在銀行按幢設(shè)賬，或?qū)①Y金以住房單元為基本核算單位，統(tǒng)一使用，或核算到戶，使用時(shí)再按比例從每戶資金進(jìn)行分?jǐn)偂８鶕?jù)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)，業(yè)主大會(huì)也可以行使該款項(xiàng)的監(jiān)管權(quán)。從而形成管理主體不統(tǒng)一的局面，由此也給物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管帶來(lái)一定的困難。

1.2 維修資金部分被開(kāi)發(fā)企業(yè)挪用

住房維修資金的挪用問(wèn)題，層出不窮。在政策還沒(méi)有被修改之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以代收代繳住房維修資金，無(wú)形之中加重了資金被挪用這一問(wèn)題：一些開(kāi)發(fā)企業(yè)在收繳業(yè)主所購(gòu)物業(yè)的維修資金時(shí)擅自截留或著挪作他用，將代收的物業(yè)維修資金在整個(gè)項(xiàng)目所出售物業(yè)辦理完房產(chǎn)證之后才轉(zhuǎn)到專項(xiàng)賬戶上，導(dǎo)致了資金的不確定性和不安全性，致使物業(yè)維修資金實(shí)際總額和銀行專戶存款之間存在較大差異。

1.3 維修資金管理力度不夠、審查不嚴(yán)

大量的閑置資金，給貪污腐敗留下了巨大的隱患，一時(shí)間關(guān)于住房維修資金的惡性案件層出不窮。巨額的資金擴(kuò)大了人們的貪欲，缺乏監(jiān)管的資金引發(fā)了大量的經(jīng)濟(jì)案件。一些內(nèi)部機(jī)制不完善的機(jī)構(gòu)將住房維修資金用于投資風(fēng)險(xiǎn)大，安全性低的項(xiàng)目，給住房維修資金能否安全帶來(lái)很大的隱患和威脅。

即使《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》明確規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)主交存的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中支出的項(xiàng)目，依然有很多物業(yè)公司、物業(yè)使用人偷換概念、擴(kuò)大問(wèn)題，將這部分費(fèi)用申請(qǐng)物業(yè)專項(xiàng)維修資金列支，一旦管理部門審查不仔細(xì)，給業(yè)主造成不必要的損失。

1.4 維修資金代管責(zé)任規(guī)定不明確

在現(xiàn)行的有關(guān)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的法律規(guī)定中，并沒(méi)有規(guī)范上述代管主體的相應(yīng)法律責(zé)任，比如說(shuō)代管主體逾期不移交或者是推遲移交物業(yè)專項(xiàng)維修資金時(shí)要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任（如：滯納金的收取）。缺少法律責(zé)任的約束，代管主體在物業(yè)專項(xiàng)維修資金的移交上就易出現(xiàn)不積極的態(tài)度，從而影響資金歸集的及時(shí)性，致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金的支出無(wú)法得到保障。

2 物業(yè)維修資金管理改善措施探討

2.1 建立合理的物業(yè)維修資金管理模式

物業(yè)維修資金屬于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主所有，業(yè)主對(duì)這些資產(chǎn)不可置疑地?fù)碛兴袡?quán)、使用權(quán)和收益權(quán)。原來(lái)那種由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司代管的做法雖然在一定時(shí)期起了積極的作用，但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展弊病越來(lái)越多。鑒于政府部門的誠(chéng)信度較高，法律責(zé)任主體明確，所以建議管理方式可以采取由房管部門代管或者業(yè)主自治管理。對(duì)于房管部門代管的方式，則應(yīng)在立法中明確其職責(zé)，制定具體的規(guī)制辦法和實(shí)施細(xì)則；而對(duì)于業(yè)主自治管理，則應(yīng)考慮業(yè)主自治組織的成立、權(quán)利行使的方式、財(cái)產(chǎn)權(quán)主體地位的確定、業(yè)主組織成員的專業(yè)水平及其津貼待遇的有關(guān)問(wèn)題。

2.2 加大物業(yè)維修資金制度的宣傳力度

針對(duì)有關(guān)物業(yè)維修資金的政策法規(guī)宣傳力度不足，致使有些業(yè)主不知曉相關(guān)規(guī)定，甚至對(duì)物業(yè)維修資金概念一無(wú)所知。各市縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)開(kāi)設(shè)宣傳專刊、開(kāi)展有獎(jiǎng)?wù)鞔鸺耙庖?jiàn)建議征集活動(dòng)、舉辦講座等，加大宣傳力度，使業(yè)主廣泛重視、關(guān)心、支持這項(xiàng)工作，并因勢(shì)力導(dǎo)，轉(zhuǎn)變房屋維修消費(fèi)觀念，維護(hù)相關(guān)利益。建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金記錄和查詢系統(tǒng)，記載物業(yè)專項(xiàng)維修資金交存、使用和管理情況，向廣大業(yè)主提供免費(fèi)查詢服務(wù)。還可以組織力量對(duì)資金使用中出現(xiàn)的一些熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研，提出解決方案。力爭(zhēng)加強(qiáng)物業(yè)維修資金管理的科學(xué)性、規(guī)范性和可操作性。進(jìn)一步推動(dòng)物業(yè)維修資金制度的實(shí)行，為物業(yè)維修資金制度的健康發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)。

行政主管部門也要及時(shí)有效的督促業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)公司每半年向業(yè)主公示物業(yè)專項(xiàng)維修資金收取，使用和管理等情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

2.3 規(guī)范和完善服務(wù)維修資金的監(jiān)管體系

我國(guó)物業(yè)專項(xiàng)維修資金立法內(nèi)容不完備，法制制度不健全，是問(wèn)題存在的主要原因。所以要使物業(yè)專項(xiàng)維修資金真正為住房改革服務(wù)，給廣大業(yè)主帶來(lái)方便，首先應(yīng)從完善立法，實(shí)現(xiàn)法制化角度出發(fā)，制定專門性的法律規(guī)范或者是管理?xiàng)l例或者是補(bǔ)發(fā)實(shí)施細(xì)則。構(gòu)建合理的物業(yè)專項(xiàng)維修資金法律制度，完善物業(yè)專項(xiàng)維修資金立法，實(shí)現(xiàn)物業(yè)專項(xiàng)維修資金法制化，使物業(yè)專項(xiàng)維修資金真正成為房屋的“養(yǎng)老保險(xiǎn)金”。

通過(guò)立法明確監(jiān)管主體的監(jiān)管職責(zé)，借用國(guó)家行政強(qiáng)制手段督促監(jiān)管主體監(jiān)管職責(zé)的履行。首先明確和確立業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管主體的法律地位，賦予其相應(yīng)的職權(quán)，促進(jìn)其監(jiān)督職能的有效行使；其次加大對(duì)違法、違規(guī)使用物業(yè)維修資金行為的查處力度，嚴(yán)肅追究挪用該項(xiàng)資金相關(guān)人員的法律責(zé)任；再?gòu)男姓⑿淌仑?zé)任角度加大監(jiān)管主體的監(jiān)管職責(zé)并調(diào)動(dòng)業(yè)主的積極性，讓業(yè)主各自監(jiān)管其繳存的物業(yè)維修資金，從而加強(qiáng)對(duì)資金使用和管理的監(jiān)管力度。

2.4 確保物業(yè)維修資金的保值、增值

目前，我國(guó)物業(yè)維修資金，由于其本身特點(diǎn)，即用于房屋共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造及更新。進(jìn)行資本運(yùn)作時(shí)我們要符合下面要求：安全性高，風(fēng)險(xiǎn)性為零；流動(dòng)性強(qiáng)，可隨時(shí)變現(xiàn)，方便資金的靈活使用，收益率較高。

現(xiàn)階段我國(guó)的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產(chǎn)、直接貸款、進(jìn)行國(guó)際投資。物業(yè)維修資金要得到有效的保值增值，不僅取決于一個(gè)國(guó)家資本市場(chǎng)的發(fā)育程度。而且還和資金管理機(jī)構(gòu)的投資決策水平休戚相關(guān)。根據(jù)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式和對(duì)資金運(yùn)作的要求，物業(yè)維修資金可在新股認(rèn)購(gòu)、國(guó)債的現(xiàn)貨和國(guó)債回購(gòu)上再有作為。

3 結(jié)語(yǔ)

物業(yè)維修資金是我國(guó)住房制度改革的產(chǎn)物，是隨著我國(guó)房地業(yè)的快速發(fā)展，逐步完善和規(guī)范起來(lái)的。它的建立對(duì)于保護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益，保障物業(yè)出售后的維修管理有著重要意義，同時(shí)對(duì)促進(jìn)物業(yè)服務(wù)的良性、健康發(fā)展也起著積極的作用。論文主要從物業(yè)維修資金的管理方面做了分析和探討，給今后的物業(yè)維修資金管理模式的建立提供了一定的參考作用。

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