大型房地產開發項目的成本最優化控制

■龐金維 ■天津市建設發展總公司，天津市 300140

從市場競爭自由度上來看，大型房地產計是市場經濟體制的必然產物，是體系下對工程造價核實的自然要求。大型房地產劃分出兩條脈絡:一是實體耗材量的費用;二是虛體消耗量的費用，即為措施費的部分。通過對兩條清脈絡的提取，使得參與投標的施工單位能夠在競爭中清晰地表現出其相應的技術實力。企業自主定價的空間也得到擴充，打破了定額計價體系對于企業自主性的限制與束縛。

1 工程計量清單理論

(1)工程計量清單概念。從通俗的意義上解讀，大型房地產計價就是施工企業在參與建設工程投標的過程中，逐項填寫由招標單位在設計院設計的施工圖紙上，同時均衡招標文件內容要求，根據現行國際通用的工程量計算規則準則，向參與投標的單位提供的實體工程量項目和技術措施項目的數量清單的單價。組織投標的招標單位，根據投標人提供的報價，在市場競爭機制的作用下，最終確定合適合理的中標價格，選定相應的中標單位。當中標通知書發放后，中標時給出的單價經過雙方合同的確人，就具有重大意義，成為項目竣工決算的依據，也是工程付款的一個界限。

(2)工程量的計算。工程實物量的計算是在工程量清單編制的基礎上，運用工程量計算規則所得出的結果。其中，工程量計算規則是對清單項目工程量的一種計算法則。根據國際通用慣例，清單項目的工程量是將綜合實體工程量作為其核算標準的，并以此來完成后期的凈值核算。投標施工單位在報價體系中，需要充分考慮在單價中包含施工過程的各種材料和工時的損耗，以及相應的工程量的增加。

(3)大型房地產計算流程。工程實物量的計算是在大型房地產編制的基礎上，運用工程量計算規則所得出的結果。其中，工程量計算規則是對清單項目工程量的一種計算法則。根據國際通用慣例，清單項目的工程量是將綜合實體工程量作為其核算標準的，并以此來完成后期的凈值核算。投標施工單位在報價體系中，需要充分考慮在單價中包含施工過程的各種材料和工時的損耗，以及相應的工程量的增加。以某項目電氣工程為例，制定大型房地產計價計算匯總表，如下［1］:大型房地產的計算流程是:第一步，計算大型房地產;第二步，編制綜合單價;第三步，將清單各分項的工程量與綜合單價求乘積，得到分項工程造價;第四步，匯總累加分項造價，最終形成單位工程造價。相比之下，大型房地產的計算流程簡便輕巧，對于評標和報價的拆分對比更具實用性，更適宜在工程招標中使用。在流程上，所有參與投標的單位在造價過程里執行招標人發放的招標文件中統一大型房地產進行計價核算，此外，實體項目和非實體項目分開來進行計價確認。實體性項目采用相同的工程量，由投標施工企業根據企業自身運營的實際情況及綜合實力自主填報單價。對于非實體項目部分，由投標的施工企業各自獨立確定，這樣具備更強的自主性和靈活性。

2 工程計量清單對房地產開發最優化控制的作用

(1)規范造價招投標管理。在傳統的預算定額計價模式中，標底在整個招投標活動中占有極其重要的作用。其準確及其絕密性是招標至評標整個過程的基石。現行采用大型房地產計價模式，標底只是起到一定的控制或最高限價的作用，削弱了標底的絕對控制地位。大型房地產計價模式的投標原則就是加權平均，合理低價。讓參與投標的施工企業根據自身情況來確定一個合理的臨界點，既保持自身能夠獲得相應的利潤空間，同時又可以憑借最低價格來中標。此外，由于大型房地產的統一提供，簡化了投標報價的核算過程，節省了招投標人相應時間成本，減少了不必要的重復勞動，提高了工作效率。采用大型房地產計價模式后，投標單位只對自身提交的工程成本和具體單價等承諾，而對工程量的變更或核算誤差等不負責任。因此這部分引起的風險將轉移至招標人，降低施工企業的運營風險。這種分配機制符合風險管理與“責權利“關系對等原則。在工程造價體系中，清單計價管理要取得成效，與完善的“責權利”三角架構不可分割。通過責任、權利，及利益相配套的分配管理體制來規范和約束整個項目投保報價的進程。

(2)優化工程造價核算體系。工程項目最優化控制可由價格控制系統、工程信息系統和造價監管系統合并組成。在具體的實踐過程中，大型房地產計價實現工程造價的動態化管理，優化了工程造價體系。通過利用計算機建立對工程造價信息進行搜集、傳輸、整理、保存、維護和使用的系統，代替人工處理繁瑣日常業務，能為管理人員提供及時有效的信息，使企業始終處于擁有最新資料的狀態，為企業決策人提供及時有效的參考資料。工程量清單計價以綜合單價為其單價形式，它既包含了完成規定的計量單位項目所需的人工費、材料費、機械費、管理費、預期利潤，同時還包括合同中所涉及的顯現的或潛藏的所有責任及風險，以此我們可以看出其價格組成具有完整性，具備與市場價格相近的可比性［2］。

(3)降低工程造價施工成本。在具體的報價工程中，大型房地產計價貌似采用綜合單價形式，優化了工程體系，只加強了企業對成本的管理。企業通過制定切實可行優化節約的施工方案，其中進度計劃安排、機械使用方案、物料周轉使用方案、臨設方案、平面布置方案等，具有較大的成本降低空間［3］。在實際工程施工管理中，企業通過加強以上部分的管理、控制，可以最大限度地降低成本，提高企業的經濟效益，有助于獲得持續競爭實力。大型房地產的工程量的計算就相對簡單輕松很多。它通常只計算工程凈用量，即依照國家統一制定執行的工程造價計算準則，通過對設計圖紙的核算，得出的工程凈用量。在整個計價過程中，它不包含施工過程中的操作損耗量和采取技術措施的增加量，這樣有利于所有參與投標的施工企業能夠在一致性的固定工程量基礎上進行自主報價，減少相應的工程量計算誤差帶來的核算失準，同時也為各家投標人節約了時間成本。大型房地產計價采用的是依據市場信息更具自由度和靈活性的市場計價模式。在這個計價過程中，企業具備了更強的自主性和靈活度，根據企業的實情進行自由定價，由市場來調控，采取“量價分離”的計價體系。

3 結語

總之，隨著國際貿易往來的越發頻繁，市場競爭的不斷加劇，整個建筑工程的施工管理和投標體系也更具競爭性。此刻的大型房地產計價模式也因此進入了一個新型的戰略管理時代。這就要求對計價體系進行更新和完善，確定合理的計價目標，采用科學的計價程序，通過這些變革來適應市場的新型發展需求，創建多元化的格局。盡管，大型房地產計價形式很簡單，只是依照招標文件列出工程量的清單表，但在具體的計價過程里卻是一個全方位的系統工程，這在房地產開發最優化控制體系中發揮重要作用。

［1］陳遲.淺談大型房地產計價的特點.科學之友［J］.2012(6):16 -18.

［2］梁文捷.論大型房地產計價的特點及其現實意義.建筑監督檢測與造價［J］.2010(3):7 -8.

［3］李玉英.淺談大型房地產計價的特點與應用［J］.工程建設與管理2011(12):44 -47.