京津冀一體化背景下給北京市寫字樓投資帶來的機遇與挑戰

■穆丹陽 ■北京林業大學，北京 100083

1 京津冀一體化

1.1 對區域經濟一體化形成基礎的界定

區域經濟包括國際區域經濟和國家區域經濟。所謂區域經濟一體化是指地理上鄰近的國家或地區，為了維護共同的經濟利益和加強經濟聯系與合作，相互間通過契約和協定，在區域內逐步消除成員國間的貿易與非貿易壁壘，進而協調成員國間的社會經濟政策，形成了一個跨越國界的商品、資本、人員和勞務等自由流通的統一的經濟區域的過程。其目的是為了通過區域經濟組織，在成員國之間進行分工協作，更有效的利用成員國的資源，獲取國際分工的利益，促進成員國經濟的共同發展和繁榮［1］。

要討論京津冀一體化，首先要考察經濟一體化的內涵。一方面，就一體化的廣度而言，可以認定為只要是兩個以上獨立的國民經濟主體之間，建立了存在經貿關系等各種經濟形式就可認為是經濟一體化;另一方面，就一體化的程度而言，經濟一體化可以是各困民經濟主體之間以各種方式形成的經濟聯合體［2］。也就是說，經濟一體化也可以是各國民經濟主體之間的完全聯合。顯然，從一定意義上講，經濟學上的區域經濟一體化只是經濟一體化的一種形式。本文對區域經濟一體化理解是:指兩個以上的獨立的經濟主體之間，實行的某種程度的經濟協作或實行共同調解的經濟聯合體［3］。

1.2 京津冀區域實現一體化的現實基礎與條件

京津冀地區由于自然形成的布局網絡化空間的特殊性和其相互融合的經濟、社會、文化、民俗等方面的內在聯系的存在，客觀上形成了一個具有人緣、地緣和業緣等密切聯系的經濟共同體，其經濟互補性強，基本具備形成區域經濟一體化的基礎條件。

1.2.1 實現京津冀一體化的現實基礎條件

地理位置條件優越、交通發達。京津冀位于東亞經濟圈中心地帶，是我國三北地區及華東許多地區進入太平洋走向世界的重要通道，該地區航空網、鐵路網、公路網縱橫交錯，其交通密度居全國第一;自然資源得天獨厚，自然資源分布集中、綜合利用條件優越，有利于升發后進行深加工，以增加產品的附加位;擁有雄厚的人才和科技優勢，擁有良好的投資環境和巨大的市場潛力，為本地區的對外開放和利用外資形成了強大的吸引力。

1.2.2 促進京津冀一體化實現的外部條件

京津冀一體化符合世界區域經濟發展規律的必然要求。從全球范圍看，區域經濟發展趨勢最為明顯。可以說區域經濟一體化運動己遍布全世界，并在明顯加快的的步伐中，呈現出“區域重疊、區內套區”的特點;京津冀一體化也是我國區域經濟發展的必然所在，從全國范圍看，我國區域經濟發展的一體化，也真正進入實質操作時期，京津冀不能再錯過這一發展時機，努力縮小與長江和珠江三角洲的發展差距，使三大區域成為帶動我國區域經濟發展的三大動力源。

2 北京市寫字樓投資的發展現狀

根據北京統計局發布的數據顯示，2013 年第三產業增加值14986.5 億元，增長7.6%。全年完成房地產開發投資3483.4 億元，比上年增長10.5%。其中住宅投資1724.6 億元，增長5.9%;寫字樓投資611.7 億元，增長59%;商業、非公益用房及其他投資1147.1 億元，增長0.6%。國家經濟調控及改革政策，使北京第三產業保持了較高的增長速度。第三產業快速發展有利于推動寫字樓市場需求的提升。

2013 年北京經濟仍處于快速增長時期，北京寫字樓市場分化明顯，一方面寫字樓銷售市場由于持續的住宅市場限購政策，擠壓出大量投資性需求，轉投向不限購的商業地產，促進銷售類型寫字樓量價齊升。另一方面，寫字樓租賃市場由于受經濟疲軟和企業搬遷等影響，租賃類型寫字樓租金首次進入下降通道。根據中國寫字樓研究中心(CORC)的最新統計數據，截止2013 年12 月，北京寫字樓市場平均售價38033元/平方米(建筑面積報價)，與2012 年同比上漲12.9%;平均租金305元人民幣/平方米/月(建筑面積報價)，與2012 年同比下降6.2%;平均空置率11.6%，與2012 年同比上升18.3%［11］。2013 年的寫字樓投資市場最活躍的群體集中在投資額1000 萬-2000 萬元，與去年小業主、煤礦等“土豪”行業集中搶購不同，除了民間資本，投資群體不乏機構投資者、私募、險資等，這說明北京的可售型寫字樓穩定的投資回報已被更為理性的投資群體認可。分析原因在于，政府對住宅市場實行限購導致部分購買力轉移到寫字樓市場，另一方面，住宅市場的強勁增長也提升了投資者對寫字樓投資增值的預期。

3 京津冀一體化背景下給北京市寫字樓投資帶來的機遇

3.1 “去中心化”繼續發展，投資區域多樣化

寫字樓去中心化主要是指一些公司企業從原先的核心區域的甲級寫字樓搬遷到相對而言偏離市中心的寫字樓或科技園區中。現在，城市核心區域的甲級寫字樓的租金水平正在不斷上漲，土地的稀缺性使得這些區域的新建寫字樓數量逐年減少，一些開發商正選擇在次中心區域興建寫字樓，以此來降低建設成本，并且還可以獲得政府提供的優惠政策。目前，市政配套設施、基礎設施加速建設，城市中的部分人口正遷往到郊區或城郊的結合部，人們的居住區域正不斷地向外延伸，以住宅先行帶動寫字樓發展的趨勢逐漸顯現。此外，中心核心區域的甲級寫字樓供應有限，無法滿足一些企業的擴租需求，隨著北京郊區的發展和現代服務業日漸細致的分工，寫字樓的多中心格局將得到發展［12］。所以，在京津冀一體化下，寫字樓投資的區域逐步多樣化。

3.2 產業升級帶動北京市樓宇經濟商機盡顯

現在，大城市樓宇經濟要以盤活存量為主，不能再無節制地擴大建設用地，不是每個城鎮都要長成巨人。作為一種新興的經濟形態，樓宇經濟已經成為城市經濟的一種重要組成部分。發展樓宇經濟，對于積極開拓發展城市空間、積聚城市經濟發展要素、提高城市樓宇業態檔次等方面都有重要作用。這不僅可以用較小的經濟代價換取較大的經濟效益，而且還能有效化解經濟資源相對不足、土地資源逐漸稀缺的矛盾［13］。在京津冀一體化下，有相當一部分的企業會遷到津冀等地，會帶動北京市的產業升級，北京市中大量存量寫字樓會注重發展樓宇經濟，這也為寫字樓投資帶來了機遇。

3.3 短期供不應求帶動優質寫字樓投資持續

作為中國的經濟和政治中心，北京寫字樓需求旺盛，除外資需求外，內資大型機構對北京寫字樓的需求增長越來越強。隨著經濟不斷發展及客戶戰略定位提升，客戶對辦公環境的標準隨之提高，對寫字樓的需求也越發專業高端。在用戶需求及市場競爭的雙重推動下，市場上高端高配置的寫字樓升級換代的速度急速加快。隨著低碳環保、科技智能理念的深入人心，高端寫字樓也開始注重向人性化設計靠近，并且在不斷的優化升級中從交易形式上看，續租搬遷仍將是其主流。雖然京津冀一體化可能帶動河北、天津等地寫字樓投資的發展，但是北京市的優質寫字樓還是供不應求，會繼續帶動北京市寫字樓投資的狂熱。

3.4 促進寫字樓“綜合體”模式進一步發展

隨著北京市經濟快速發展，市場對商務寫字樓的功能要求也提高了，與之前辦公樓的概念相比，已經有了本質性的改變。寫字樓很少以單體建筑的形式出現，而往往與商業、住宅等優化組合，即以城市綜合體形態，共同存在于一個有機系統之中。城市綜合體作為一種新興的物業業態，集酒店、寫字樓、住宅等多種形式于一體，具有強有力的聚合及聚集作用，加之地段優越、交通便利，使其具有較高的附加值，高附加值帶來的高回報率，對投資力度和GDP 增長都有明顯的拉動效應。目前，城市綜合體的發展熱潮，已經帶來了一種全新的寫字樓發展模式，綜合體寫字樓成為了一股新的商務經濟力量［14］。隨著京津冀一體化的逐步推進，北京市作為城市群的中心，其寫字樓“綜合體”模式會得到快速發展。

3.5 單一業權物業將成為企業投資開發方向

近年來，北京市寫字樓市場的快速發展，原寫字樓產品本身所具有的強烈的投資價值逐步得到認可，其開發模式已經發生重要變化，以自持物業為導向的單一業權物業將成為一部分開發企業的選擇。今天，在京津冀一體化發展下，隨著市場發展、投資者對寫字樓產品的認知逐漸加深，其穩定的收益價值亦受到市場認可，自持物業收取租金的經營模式受到市場追捧，尤其是在甲級寫字樓的開發上表現很突出。選擇這個模式的開發企業通常具有較為雄厚的資金經濟實力，對所開發物業的價值保值能力、升值潛力具備很強烈的信心。同時部分企業因上市需要，須持有相當規模的優質物業。上述原因都促使開發商持有寫字樓物業的意愿大大增加，單一業權物業將逐漸成為市場的主流［15］。

4 京津冀一體化背景下給北京市寫字樓投資帶來的挑戰

4.1 部分產業企業外遷，可能造成寫字樓的空置

在未來的京津冀經濟一體化下，北京市的很多商業企業會搬遷到天津、河北等地，雖然目前北京市的寫字樓空置率不高，截至2014 年底，北京寫字樓空置率整體不足5%，為全國最低。但是值得注意的是，未來北京寫字樓市場將迎來供應高峰期。未來五年北京寫字樓存量或將是現有的兩倍，屆時北京市寫字樓供應量將超過需求量，從而導致寫字樓市場空置率上升。到了2017 年、2018 年，北京中央商務區更是將迎來寫字樓的集中入市［18］。伴隨著一部分商業企業的搬遷以及未來北京市大量寫字樓的集中入市，空置率上行壓力會加大，給投資回報帶來一定風險。

4.2 受到津冀部分城市的沖擊

在京津冀一體化的推進下，廊坊將是參與京津資源分配的主力，廊坊地處北京、天津之間，是承接產業轉移和人口外溢的不二之選，目前廊坊下屬固安等園區已初具規模。具體來看，廊坊下屬的固安、大廠、香河、永清等地從地理位置上具有明顯優勢，并且有相對成熟基礎設施和產業基礎，寫字樓投資也會將飛速發展;位于廊坊市廊坊開發區的廊和坊金融街，前瞻性地判斷環渤海經濟熱的來臨和京津冀一體化趨勢的到來，主動承接京津金融產業轉移，該項目除有專業化的金融總部基地外，還有精品酒店、商業廣場等相關配套服務，為入駐機構提供產業政策、投資融資等全方位運營生態集約化服務，打通金融綜合體的內部功能復合。可見，廊坊等市的優惠政策、發展潛力會極大的吸引當地寫字樓的投資，這對北京市來說，分散了其資金聚合，對其形成了挑戰。

4.3 眾多投資風險因素

目前，京津冀一體化具體政策尚未出臺，房地產業與國家經濟緊密相關，因此在很大程度上受到政府的控制。政府對土地出讓、使用政策，對環境保護的政策，尤其對固定資產投資規模的宏觀調控政策和稅務政策，以及京津冀三地的產業如何調整，這都給北京市的寫字樓投資帶來風險。北京市產業正在逐步升級，部分產業的外遷，造成原有地的空置，其寫字樓還要不要進行投資、如何去投資，也是投資者需要謹慎考慮的。現在，京津冀一體化政策未發布，投資者掌握的信息不是很完善，造成了信息不對稱，北京市寫字樓在京津冀一體化中的走向不是很明確。其次，國際上的一些投資集團會根據京津冀一體化的具體情形來進行自己的投資，這也給北京市寫字樓帶來一定風險。京津冀一體化中北京市如何進行城市規劃，以及原有地周圍居民的反應，也會帶來一定的社會風險。

［1］李敏.關于京津冀區域經濟一體化的發展戰略研究［D］.保定:河北大學，2004.

［2］張翼.京津冀一體化現狀及發展［D］.北京:首都經濟貿易大學，2005.