豪宅是場“大游戲”

麥嵐

近幾個月，在樓市利好政策連番刺激下，房地產市場明顯回暖，其中表現尤為火爆的是高端豪宅市場。

有數據顯示，2015年第二季度，北上廣深一線豪宅（單價超過6萬元/平方米的項目）成交2685套，同比增長444%，環比增長167%，而濟南等二三線城市的高端住宅供應和銷售，也同樣有所增加。但無論怎樣，豪宅目前仍舊屬于“非主流”，具體到北京、上海這樣的一線城市，2013年豪宅占比也僅為3%左右，同樣是個“非主流”市場。因此，豪宅在中國還只是一場“大游戲”。

即便如此，作為稀缺性資源，豪宅投資價值幾何？在濟南購買豪宅的又是哪些人？從建筑美學和對生活方式的詮釋看，以價格區別“豪宅”又有怎樣的流動性風險？近日，本刊記者在濟南及周邊地區就此進行了調查采訪。

誰在濟南買豪宅？

“流傳千年的堪輿寶地、豐沛的鮮氧勝境、完善的頂級配套……”上個月，某房產項目開盤，一小時內銷售了3.5個億。項目位于濟南最傳統的富人區開元地段，開放了380平的億元樣板間，由于是為李嘉誠、榮智健等定制私家豪宅的陳文棟設計，因此頗受關注。

現場置業顧問一再強調，項目傳承460年的帕拉迪奧十字圓廳規制，獨家引入三菱原裝進口中央空調和新風系統以及韓國東洋地暖等全球一線科技系統，可謂“頂級家族式大宅”。用項目代言人張國立的話說，“這是他覺得最能徹底放松身心、也最具有家的味道的地方”。

事實上，近年濟南不乏別墅、花園洋房等高端住宅推出。從別墅分布情況看，長清、南部和東部是別墅分布最多的地方，市區大型房產開發項目在大量興建高層普通住宅的同時，也“不約而同”推出別墅區。2013年，綠城曾在濟南奧體片區推出過億元天價別墅。

位于旅游路附近的國華東方美郡，號稱“濟南第一別墅區”。但那里多為聯排別墅，沒有獨棟別墅出現。據工作人員介紹，目前區域內只有靠山的兩棟是雙拼別墅，聯排別墅中多為三拼，每套價格1000多萬元，雙拼價格2000多萬元。

《齊魯周刊》記者查看一棟聯排別墅戶型圖，發現除有兩個車庫、大露臺外，客廳、臥室、餐廳、廚房等設計比普通大戶型住宅更具人性化。

據悉，該項目規劃審批均為住宅，住宅種類中包含了花園洋房、聯排、大平層、雙拼等。但通過后期開發商打造，這里已經成為“濟南第一別墅區”。只是，在濟南的如此豪宅，是哪些人在購買？

《齊魯周刊》記者在采訪中了解到，目前在濟南購買別墅的多為私營企業主，同時兼有部分國企高管。有相關業內人士告訴記者，濟南各類大型企業（包括國企）總部很多，僅漢峪金谷金融中心，去年末就有30多家金融機構與企業總部簽約落戶，其中一些別墅購買者就是這些企業里的高端人士。

據一家樓市機構對濟南相關別墅項目銷售調查，在購買者中，七八成是私營企業主，少量是企業高管。一位購買別墅的私營企業主王姓女士對《齊魯周刊》記者稱，自己從事的是建筑工程行業，購買別墅的主要考慮是地段、環境、帶小院和周圍的鄰居。但值得注意的是，許多私營企業主購買別墅的目的是要做成私人會所。在國華東方美郡，一棟別墅就被設計成了紅木主題會所，無論從外觀還是內里看，其包含的多是生意和文化。

高地價導致樓盤“被”豪宅

近幾個月，在樓市利好政策連番刺激下，房地產市場明顯回暖，北上廣深等一線城市房地產成交出現量價齊漲現象。而其中表現尤為火爆的就是高端豪宅市場。

有數據顯示，2015年第二季度，北上廣深一線豪宅（單價超過6萬元/平方米的項目）成交2685套，同比增長444%，環比增長167%。

對于高端豪宅市場成交持續高漲，有業內人士告訴記者，一方面是去年以來的股市大漲，“后財富效應”外溢至樓市，部分高凈值人群股市獲利，因資產重新配置的需求選擇將資金轉入房市；另一方面是隨著一線城市眾多高端項目相繼入市，高端豪宅市場供應量加大，成交總量得以同步提升。

其實，國內知名專業豪宅開發商并不多，如綠城、龍湖、融創、星河灣等。但在對頂級豪宅進行梳理過程中，令人驚訝的是以開發白領住宅而著稱的萬科，今年在京滬深竟有數個頂豪項目在售。

“這正是當前豪宅市場尷尬悖論的縮影，高地價導致樓盤‘被豪宅，使得萬科這樣的開發商也進入了這一市場。”多位開發商人士告訴記者，2013年以來的地價暴漲，尤其是一線城市，已不能支撐開發商生產普通住宅，眾多項目被逼成為“豪宅”，眾多做慣高周轉剛需產品的開發商，也被迫變身為豪宅開發商，“實屬無奈之舉”。

事實上，高端項目相繼入市，在增加供應量的同時也引發更加激烈的市場競爭。與普通住宅不同的是，高端豪宅的競爭并非單純產品力競爭，更多的是一種對稀缺、唯一資源占有程度的競爭。

據了解，頂級豪宅在中國僅分布于北京、上海、廣州、深圳、廈門、杭州、南京、海口、三亞九個城市。“豪宅”之所以成為“豪宅”，除比普通住宅更高的品質要求、更完善的功能等，其必備要素還在于獨一無二的地段價值，無可再生的絕版區域，以及稀缺唯一的自然資源或人文資源價值。

有業內人士告訴記者，高端豪宅的價格之所以能夠屢創新高，一方面表明高端客群對其地段價值的持續認可，另一方面豪宅也代表著一定身份象征。“豪宅客群一般都有一定財富積累和身份，這些高凈值人群普遍存有稀缺資源的占有欲。”

2015年，繼上海“黃浦灣”爆出每平方米38萬元的最高單價后，北京豪宅市場也傳出“壹號院”每平方米40萬元的天價。其實，天價背后是高端客群對“黃浦灣”一線江景和北京東三環朝陽公園等稀缺唯一資源的占有需求。

在眾多建筑界人士看來，目前中國人對豪宅的認識更多停留在單純價格劃分上。從建筑美學和對于生活方式的詮釋方面，同很多發達地區和國家相比，中國鮮有真正意義上的豪宅項目，這也導致了目前中國豪宅類產品相對而言抗跌保值功能較為突出，但隨行就市的風險依然存在，一旦市場流動性出現問題，豪宅市場總是會受到不同程度的波及。特別是那些“被豪宅”的房子，風險性將會更大。

“偽豪宅”的流動性風險

在樓市黃金時代，做豪宅開發慢慢賣，同樣可以賺得盆滿缽滿。

據悉，與一些老的頂豪項目不同，2013年以來的新增豪宅項目，都背負了高昂土地成本。但要想在如此背景下玩慢周轉，所付出的資金成本會更高。與此同時，慢周轉帶來的土地增值溢價空間卻也十分有限。

對開發商而言，流動性風險始終存在。一些標價10萬+的豪宅，最后成交價格可能會很低。一些開發商因為操盤經驗不足，導致高價遲遲賣不出去，只有降價促銷，算上融資和時間成本，盈利其實很少甚至虧本。

而對豪宅的購買者來說，流動性風險在于有價無市，想變現時卻賣不出去。

多位投資人士告訴記者，我國房產依然有土地使用年限的現實問題，豪宅項目也并非永久產權，而且缺乏與國外同類產品之間的競爭力。再加之近年房地產之外投資渠道更加多元化，國內富豪人群資產向海外和其他領域分流的趨勢已越來越明顯。

“即使在國內，頂級豪宅購買人群的口味也在不斷變化，他們不是很在乎豪宅的地理位置，因為人身自由度很高，投資也更理性。”中弘地產相關負責人告訴記者，中國城市價值的重新排位會讓富人們因某個城市的創新、環境和生長力，而重新選擇城市資產配置，“今年以來深圳豪宅受寵，就是一個例子。”

據中聯鏈家調查顯示，近期購買深圳豪宅的部分客戶是來自一線城市的有錢人或港澳高收入人群，他們年齡多在35歲到45歲之間，其中除企業老板，還有不少高級專業人才，比如IT、金融業高管階層等。

中原地產首席分析師張大偉告訴記者，傳統豪宅區域觀念的變化，也導致豪宅間的價值分化。比如北京，過去思維中只有長安街是豪宅，但隨著土地供應的減少，過去的二手房豪宅從設施面積上又不匹配如今的高端需求，這種情況下西局、東壩、農展館這類城區地塊屢創新高也就不新鮮了。所以房地產企業要學會在高端產品上創新，過去的高端大部分是投資屬性，現在的高端卻要求具備第一居所的功能。因此，未來市場會逐漸差別化。

亦有業內人士告訴記者，全國五大城市千萬級豪宅2013年總成交8545套，再加上其他城市零零星星的量，全國千萬級豪宅量目前不會超過9000套，按國內2013年商品住宅大約1100萬套總成交看，占比不到千分之一。就這個比例來說，豪宅在中國目前仍屬于“非主流”，具體到北京、上海這樣的一線城市，2013年豪宅占比也僅為3%左右，同樣是個“非主流”市場。因此，豪宅在中國還只是一場“大游戲”。