我國房地產市場宏觀調控問題的經濟法思考

摘 要：在我國市場經濟體制下，與群眾生活息息相關的房地產市場一直是我國經濟發展的重要組成部分。近些年，房地產市場發展過程中出現的房價上漲、供需失調、政策失靈等宏觀調控問題受到廣泛關注。針對房地產領域存在的問題，國家連續出臺了一系列的宏觀調控政策，但是房地產價格的上漲幅度反而遠遠高于其他各類物價指數的漲幅，房價調控再次成為人們關注的熱點。我國作為法治大國，法律手段的介入就顯得十分必要。本文針對我國房地產市場宏觀調控問題做了淺析，通過研究我國房地產市場宏觀調控的基本概述、現狀背景、產生原因，進一步探究經濟法方面的法律思考。

關鍵詞：房地產市場；宏觀調控；經濟法

一、我國房地產市場宏觀調控的法律概述

所謂房地產市場就是從事包括房產、土地的租賃、出售、買賣和抵押等交易活動的領域或場所`。房產是指包括了辦公樓、工地和居民住宅等作為生產資料的房屋和個人消費而存在的房屋。所以，非居住用房產是市場中生產要素的一部分，居住用房產則是生活資料市場的重要組成部分，兩者共同構成了房產市場。

目前，國家對房地產市場可以劃分為：一級市場、二級市場、三級市場。房地產一級市場又稱（土地出讓市場），是國家壟斷市場，它主要是指土地使用權的轉讓，國家作為土地所有者將土地使用權投入市場運行，在我國土地歸國家和農村集體所有，而城市用地則歸國家所有。房地產二級市場，消費者與經營者之間進行的房地產商品經營交易市場。房地產三級市場。它主要是指房地產的再次交易行為。

宏觀調控，即宏觀經濟調控，是指政府為實現社會總需求與社會總供給之間的平衡，保證國民經濟持續、穩定、協調增長，而對社會經濟的調節控制。是從宏觀調控政策的主要目標（經濟增長、物價穩定、充分就業和國際收支平衡）和工具（財稅和貨幣手段）來闡述宏觀調控。我國對房地產的宏觀調控的主要手段也是貨幣政策和稅收政策，另外還包括土地調控手段。宏觀調控作為國家調節的一種方式，是國家為克服市場缺陷中的“盲目性、被動性和滯后性”而出現的，它主要通過 計劃、經濟、法律手段來影響社會經濟的總供給與總需求的總量平衡，其目的是實現社會經濟的“協調、穩定和發展”。

二、我國房地產市場宏觀調控的原因與現狀

房地產行業關聯程度高、帶動性較強，毫無疑問的成為了我國經濟發展進程中不可或缺的重要組成部分。近些年來，城市發展速度加快，人民生活水平日益提高。首先帶來的就是房地產市場突飛猛進的發展。當然，房地產行業的發展也直接或者間接的帶動了相關產業的發展。有發展就會出現矛盾，矛盾的解決就是當下要面對的問題。

1998到2001年，我國的房地產市場先后經歷了發展的寬松期、趨緊期、調整期、加壓期四個階段。2003年房地產成為了我國經濟發展的支柱產業，2004年國家明確規范房地產市場，2005年既要控制房地產的投資速度又要限制房價的過快增長，2006年實行了宏觀調控的多元化，2007年提出了保障居民基本住房的宏觀調控理念。2011年我國正式進入了房地產行業宏觀調控的緊張期。由于房價脫離市場價格的普遍上漲，市場失靈，形成了房價的“泡沫現象”，國家與市場的關系收到了前所未有的挑戰。房地產行業的發展不合理，開發不合理要求國家要從大局出發實行全面的、高效的宏觀調控政策。

市場經濟的本質就是要求經濟自由。市場是具有盲目性和自發性的，市場環境滿足不了房地產行業的迅猛發展，上游產品的價格上漲，地方政府在一段時間內過分的去追求GDP增高，我國的“人多地少”，境外資金的大量涌入等弊端因素逐漸暴漏。房價調控難，難在十分旺盛的剛性需求，難在寬松的貨幣環境，難在供地制度和管理的缺陷，難在居民缺乏投資渠道，難在保障房短缺、管理不善。面對種種的問題，政府在房地產市場的宏觀調控中就起了十分重要的作用。宏觀調控是以市場調節為基礎的，國家就是“有形的手”去調控。國家干預需要經濟手段和行政手段相結合，充分發揮“法的作用”。我國的社會主義市場經濟就是契約經濟，就是法制經濟。在我國市場經濟的環境中，需要相關法律制度的維護，具有良好的法制規范環境是解決各種焦點問題的重中之重。

三、我國房地產市場宏觀調控問題的法律完善

通過法律營造公平的制度環境，各市場主體才能真正地規范自己的市場行為，而有了法律的規范和保障，市場才能發揮資源配置的基礎性作用。通過通篇文章的分析，不難看出，我國的房地產市場宏觀調控問題的解決離不開法律的保駕護航。

首先，針對金融調控法方面宏觀調控。房地產行業是資金密集型行業，依存于金融業。完善中央銀行的法律制度，規范央行發行貨幣的行為，保持央行獨立性。“房地產泡沫”的解決需要對貨幣的信貸問題進行總量控制，除了銀行信貸的途徑外采取多元化的融資渠道，完善房地產行業發展的資金法制規范。其次，針對土地法的宏觀調控。土地是最基本的生產資料，是房地產開發的基本出發點。隨著科技的發展，生產的社會化，市場經濟的前進，政府在宏觀調控中起到最積極地作用，土地的供給、價格、開發問題不容忽視。地方性政府是徒弟的唯一供給者，需要改變壟斷性的土地供給結構，改革現有的土地出讓形式，嚴格土地管理。再次，財稅法的宏觀調控。稅收法定原則是誰發的基本原則，對于房地產市場的宏觀調控，不僅要有立法也要有改革。規范房地產稅法立法，進行分稅制改革，使得財政支出注重實質上的公平，房地產的發展更加趨于國際化和全球化的稅制標準，落實“稅”的作用力。最后，我國的房地產市場宏觀調控不是一朝一夕的，還需要放不正當競爭法、反壟斷法的相互作用。政策的不科學、不合理讓我們不得不盡快找到替代品來替代它。因此，我們有必要也有可能通過經濟法的各項制度來取代現有不合理的政策，減少政策存在的負面影響。在這個過程中，經濟法的各項制度可以被運用以及完善來發揮更大的作用。

也許，房地產市場的宏觀調控的持續，就是房地產穩定的風向標，法律的介入，就是風向標的穩定器。因為，一旦動搖了房地產市場的宏觀調控亦或是最大的不穩定，一旦停止了法律的支持，一切就無從下手。

參考文獻：

[1]漆多俊：《經濟法基礎理論》，武漢大學出版社 2007 年版.

[2]邢會強：《宏觀調控權運行的法律問題》，北京大學出版社2004 年.

[3]李林艷：《關系、權力與市場——中國房地產業的社會學研究》，社會科學文獻出版社 2008 年版.

作者簡介：

李雙（1990.3.27～）女，漢族，吉林財經大學 法學碩士。