深圳房價暴漲之謎

李宇嘉

7月4日，為爭搶深圳龍崗坂田萬科金色半山一套房產的控制權，買家曾某與賣方張某持續對峙。 此前，張某將房子賣給曾某，且已經簽訂合同，但尚沒有完成過戶手續，這套房子的市場價格就漲了100萬。于是，張某反悔，帶人撬開門鎖上門收房。

這是近期深圳二手房產交易糾紛中的一個典型案例。“3·30新政”之后深圳房價暴漲，二手房賣家違約比比皆是。形容現在的深圳樓市，網上有一個帖子比較貼切，《現在還有比股市漲得更瘋狂的？有！深圳樓市！》。

深圳，這個被稱為我國樓市“風向標”和“優等生”的城市，其樓市近期熱得發燙：久違的“日光盤”又回來了，4000人暴雨中搶700套房子；二手房業主反價50萬也被買家欣然接受，業主寧愿奉上雙倍定金也要違約，法院受理的違約官司增長了10倍；2015年6月份新房均價首次突破3萬元/平方米大關，同比上漲31%，二手住房價格在2015年上半年整體上漲20%，成交均價已經接近4萬元/平方米；熱點片區房價2015年上半年上漲40%以上，龍華、寶安中心區半年內上演著“破三望四探五”的激情大戲；投資投機性購房再次回潮，中介統計的熱點區域投資性購房比率已經達到了30%。

根據中國指數研究院的數據，今年上半年，“北上廣深”的新房成交面積同比分別增長39%、49%、29%和121%，二手住房成交面積分別增長90%、49%、67%和130%；在房價上漲方面，深圳已經遠遠將其他城市甩出幾條街了。

國家統計局發布的70個大中城市房價指數顯示，2014年以來，深圳新房、二手房的房價漲幅領跑全國，連續8個月上漲，連續6個月領跑全國，同比連續兩個月上漲，且為全國唯一同比上漲城市。其中，5月份深圳房價環比6.7%（106.7）、同比7.7%（107.7）的漲幅，將北上廣遠遠甩出了幾條街（5月份北上廣環比平均上漲1.8%、同比則全部下跌）。

百城房價也說明了這一點，2015年上半年，“北上廣深”新房價格分別上漲11%、14%、0%和20%，深圳房價漲幅遠遠高于北上廣。根據近期上海易居房地產研究院獨家發布《全國35個大中城市房價收入比排行榜》，深圳已經取代北京和上海，以20.1的房價收入比（北京和上海分別為14.5和11.9）成為全國買房最難的城市。

那么，深圳樓市究竟怎么了？

土地吃緊

按照過去的研究慣性，研究人員往往從供求關系、政策松綁、貨幣寬松、預期改善等等角度去探究。但是，這些因素在北上廣也存在啊，為何單獨深圳房價漲成這樣？很多因素放在2011-2014年中的任何一年也成立，緣何偏偏上半年房價漲得如此之兇？

從供求角度考慮，2014年12月-2015年5月，深圳新房的供應環比下降了10%，而北京和上海也分別下降了26%和5%；深圳新房月度供需比（批售面積/銷售面積）從“3·30”新政前的 1.78 下降到了 0.79，出現供不應求，而北京、上海也分別從1.70和1.30下降到了0.93和0.92，同樣存在供不應求；二手住房方面，深圳2014年12月至2015年4月的新增房源/新增客源比一直在0.75以上，只有5月才下降到0.52的火熱水平上。因此，短期住房供求可以佐證一部分漲價，但說明不了“暴漲”，謎團解開要另辟蹊徑。

作為改革開放的一小塊“試驗田”，當初也沒人料想到，深圳會從一個小漁村發展到擁有2000萬人口的國際大都市。上世紀80年代批準的深圳轄區面積非常小，僅為北京的1/8、上海的1/3、廣州的1/4。但外向型經濟大規模“圈地占廠”，不到30年的時間，深圳近1990平方公里的空間已到了50%的開發強度，在國際上是最高的，再下去就觸及生態紅線了。

根據官方數據，深圳到2020年的建設用地上限是976平方公里，現在已經用到940平方公里了。因此，深圳不像北上廣一樣，存在廣闊的、可緩沖的外圍郊區或郊縣，可以通過發散式的城市規劃，讓外圍成為住房市場的主力，也能夠有效平滑房價。未來5年，深圳只有30平方公里新增建設用地，每年只有6平方公里。但即便6平方公里，住宅也要與產業“搶地”。

因此，住宅用地縮減就不奇怪了，這是房價長期看漲的源頭。近年來，深圳商品住房用地“招拍掛”出讓規模持續縮減，推高了地價，制造了供求緊張的預期。2008-2012年，深圳居住用地平均每年新增供應62萬平方米；2013年，深圳僅出讓三宗住宅用地，出讓面積13.2萬平方米，較2012年居住用地11宗和49萬平方米，出讓面積縮減超過70%。

小產權房、人口年輕和限購寬松

由于土地緊缺，作為最年輕的城市，卻在全國最早走上了城市更新的道路。2015年，深圳進入銷售階段的102個新房中，55個為更新項目，占比58%。但是，城市更新周期長、不確定性大、成本高，房價看漲讓更新成本越來越大、周期越來越長。同時，更新減少了價格低廉住房的供應，推升了租賃價格上漲（租金連續32個月上漲），倒逼房價上漲。

此外，2015年的佳兆業事件，盡管對短期供應影響較小，但給市場傳達的信號就是，深圳城市更新供應新房或將受阻、或將拉長周期。此輪樓市景氣上升以來，經過2014年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小陽春”，深圳新房市場很快就面臨“沒房賣”的境地，待售庫存最緊張時僅夠8個月銷售，遠低于北上廣14個月左右的消化周期，當前及未來供求緊張的預期，驅動恐慌性購房和房價飆升。

新增住房供應無法滿足，只好依賴存量住房。北上廣存量住房的主體是“房改房”，也就是1998年房改時，政府機關、國有企事業、單位集資建設的福利房，經過廉價贖買后轉變成的商品房。

但是，深圳建市時間短、國有企事業單位也少，房改房體量很小。而長期外向型經濟為主，讓深圳成為外來打工者的天下，常住非戶籍人口在1989年就開始超過戶籍人口，造就了深圳存量房的主體是占據存量住房51%的“小產權房”。但是，商品房市場體量卻太小，僅占存量住房20%。按常住人口計算，深圳商品住宅戶均僅為0.4套，遠低于全國戶均1.1套的水平。

不像北上廣的房改房，小產權房無法發揮緩沖需求的“蓄水池”和“穩定器”作用。當外向型經濟為主時，占總人口70%以上的多為外來打工者，他們不需要商品住房，那時樓市還算穩定。一旦擺脫外向型，由代工和貿易轉向制造業和現代服務業了，常住人口將由“候鳥”變為“家燕”，住房需求也將大規模釋放，商品住房體量太小而無法承載，這便是目前正在發生的事情。

人口年輕化是深圳另一大特點。深圳適齡購房人群（25-44歲）占比達到50.8%，遠遠比北京的35.2%、上海的29.6%和廣州的39.9%要高。試想，人口如此年輕、支付能力又高、現代服務業占主導且充滿活力，商品住房供應又少，房價不漲才怪。這就是為什么，美國房價最低的是汽車城市底特律、房價最高的是“硅谷”——加利福尼亞州圣何塞。

另外，盡管深圳仍然執行限購政策，但事實上在深圳落戶要比北京、上海落戶難度小很多。在深圳，一般本科畢業生就可以通過單位申請落戶，也就可以購買兩套房子。而且，在深圳滿足購房資格所需要的社保繳納和納稅年限都是比較短的，而廣州需要3年、北京需要5年、上海需要2年并“已婚”。

大眾創業下的資金推動

事實上，上述幾個因素的分析，還不足以解釋今年上半年的房價暴。我們需要驅動房價上漲的“深圳特質”。

特質之一就是大眾創業、萬眾創新政策激勵下的資金推動。立城于外貿和“代工制造”的外向型模式，讓深圳成為國內市場化程度最高的城市。千千萬萬個企業在從事著模具、配件、元器件的生產?！吧秸肌辈皇琴H義詞，而是日本式的“拆開-學習-創新”的過程。更重要的是，多層次資本市場（創業板、中小板、私募和創投等）和草根金融在深圳發展非常迅速，加速推進了市場推廣、技術研發和產業升級。

2008年以后，借助積淀的產業基礎和互聯網迅速發展的契機，深圳從山寨之都轉向創業之都。狹小的空間內集聚了2000萬的人口、1000多個產業園區、185.8萬戶商事主體（每10個人中就有一個老板）。在大眾創業、萬眾創新的激勵下，加上多層次資本市場的支持，深圳迅速成為互聯網之都、創業之都（集中了2/3的私募）和中國的“硅谷”。2014年，深圳市新增中小企業19.6萬家，上市備案企業達940家，中小板和創業板上市企業總量連續8年位居國內大中城市首位，并迅速出現了一批富裕群體，他們是深圳近期購房的主力。

互聯網發展和大眾創業，具有創造和延長產業鏈、增加附加價值、擴大就業的“星火燎原”效應，讓深圳居民收入水平迅速增長。目前，深圳創造了多個“第一”，人均GDP、人均可支配收入、人均存款等均在國內排第一，GDP增速在一線城市中排名第一，這是推動旺盛需求實現的主要原因。

股市的財富效應

根據筆者對深圳在售樓盤的調研，2015年以來的購買行為有四個特征：一是對于高房價有非常強的接受能力；二是操作手法上顯得非常果斷，出手毫不猶豫，甚至怕買不到；三是800萬以上的高價住宅在4-5月份成交量平均上漲超過50%、套數占比達到20%；四是拿炒股的手法來買房，傳統的優質公共配套供應區域（福田、羅湖），并沒有在此輪樓市火熱中再次被眷顧，取而代之的是帶有概念的熱點片區。例如，自貿區、前海概念、華為科技城、福田后花園、中心北移等等。由此，唯一的解釋就是購買力在短期迅速提升，而支撐短期購買能力的，只有股市帶來的財富效應。

目前，深圳本地開戶的股東賬戶數已經超過1200萬，而2014年深圳常住人口僅1077萬人，人均股票賬戶數全國第一。截至2015年一季度末，深圳新開戶超過57萬，占廣東省同期新開戶的67%，也是此輪牛市全國新開戶最多的城市。由此可以推斷，股市財富效應導致城市短期購買力于迅速提升，這是深圳此輪房價暴漲的主要原因，類似于2007年那一波行情中深圳房價領漲全國，只不過這一輪股市的財富效應更顯著。

人才也買不起房

房價上漲可以有100個理由，但最終還要看老百姓是否買得起。深圳某網站近期做了一項調查，受訪者中六成畢業超5年、超五成為本科及以上學歷，月薪在5000元到1萬元的占41%、1萬元以上的占27%，應當說很有代表性了。按目前房價計算，一套89平方米的房子要花費289萬，首付三成要87萬。即便是一個月薪1萬的“深漂”，扣除吃飯、交通和房租等必要開支約2500元之外，以剩余7500/月的收入，需要花9.6年才能給得起首付。但事實上，2014年深圳人社局發布的工資平均數僅4360元/月。這樣看，深圳房價已經把“剛需”遠遠甩出幾條街外了。

需求如此瘋狂，除了少數有錢人和換房者外，廣大無房者不外乎舉全家之力，盡量在房價“又上一個臺階”之前，趕上這趟車。否則的話，不僅收入相對房價又一次被甩遠了，買房愿望又得往后推幾年了。問題是，即便舉祖孫三代之力付了首付，月供至少在13000元左右/月，多少人支付得起呢？以代表深圳核心競爭力的華為為例，其普通員工每月的收入也就在1萬左右，而深圳月收入在這個水平上的IT工程師、技術人員一大把。如果他們買房都很難，其他創業者就更難了，這房價還能撐得住嗎？

大漲后必然回落

毫無疑問，不管是概念式買房（拿炒股的方式來炒房），還是投資客大規模入市，還是房價任性上漲來看，深圳樓市已經出現了嚴重的泡沫。6月份，盡管數據表現看，深圳房價還在上漲，但更多的是由于網簽數據滯后而造成的。同時，產權登記中心工作量突然放大，每天“放號”數量有限，造成6月份的房價“被上漲”。事實上，從6月下旬開始，實際成交量已經開始穩定和緩慢下降，房價漲幅放緩。

銀行最先開始關注風險和泡沫。近期，四大銀行中有三家將首套房貸首付成數從三成提高到了四成。此外，各大銀行相繼提高了貸款利率，基準利率下浮已經沒有了，取而代之的是普遍上浮10%。同時，股市的財富效應開始衰退，因股市大跌而出售或退訂房源的報道見諸報端。以深圳全民炒股的現實來看，這絕非空穴來風。

春江水暖鴨先知，最能反映市場變化的二手住房市場，已經出現了調整的跡象。進入7月份后，中介店鋪的客戶上門量，相比五六月份高峰期驟然減少，業主報價已現松動，購房者觀望情緒加重。7月第一周，先行指標——中原地產業主報價指數為63.6%，較上周大幅下降8.3個百分點。分片區來看，前期概念性炒作嚴重的區域，如南山南區、坂田、龍華、寶安南區等等，報價均出現下降。大漲后必然大跌，這在2003-2005年的上海樓市、2007-2008的深圳樓市、2013-2014的北京樓市都有先例，深圳這次也不會是例外。（作者供職于深圳市房地產研究中心）