黃奇帆：重慶打響棚戶區(qū)改造“最后一仗”

夏一仁 張曉峰

在重慶市渝中區(qū)南紀門厚慈街，經(jīng)營了12年洗車行的李林多年的愿望就要實現(xiàn)了，因為處于棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)，他的洗車行馬上要面臨拆遷，李林也早就想拿著拆遷補償款到新的地方開一家新的洗車行。

到2017年，李林所在的重慶市渝中區(qū)將完成131萬平方米的棚戶區(qū)改造任務，其中拆除重建類項目共44個，約119萬平方米；修繕加固及改擴建類項目約12萬平方米。而這只是重慶市棚戶區(qū)改造任務的一部分。

2017年前完成1200多萬平方米棚戶區(qū)改造

2013年7月，國務院辦公廳發(fā)布《關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》，其中提出，2013年至2017年5年共計劃改造各類棚戶區(qū)1000萬戶，要求5年改造城市棚戶區(qū)800萬戶。

而根據(jù)《重慶市2013―2017年城市棚戶區(qū)改造專項規(guī)劃》，重慶市城市棚戶區(qū)改造總任務為1233.59萬平方米、142701戶，規(guī)劃共涉及323個片區(qū)，分布于重慶35個區(qū)縣。

2015年4月24日，重慶市市長黃奇帆在重慶城市棚戶區(qū)改造工作推進會上指出，推進城市棚戶區(qū)改造是黨中央、國務院做出的重大決策部署，有利于推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進穩(wěn)增長與社會和諧。各區(qū)縣、各部門要統(tǒng)籌做好各項工作，加快改造進度。

重慶市渝中區(qū)區(qū)長扈萬泰向《中國經(jīng)濟周刊》記者介紹，按照國務院辦公廳發(fā)布的《關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》及重慶市政府2013年8月出臺的《重慶市人民政府關于推進主城區(qū)城市棚戶區(qū)改造的實施意見》，到2017年渝中區(qū)需要完成的棚戶區(qū)改造任務為131萬平方米，涉及該區(qū)的11個街道共2萬居民，大大小小有53個項目。

在4月24日的會議上，黃奇帆重申了重慶推動棚戶區(qū)改造的意義，進一步改善居民生活條件，使“棚改戶”擁有屬于自己的房屋產(chǎn)權，增加財產(chǎn)性收入，有效拉動投資、住房消費需求，為“穩(wěn)增長”提供動力支撐，促進產(chǎn)業(yè)結構調整，棚戶區(qū)改造后置換出來的土地可以發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快產(chǎn)業(yè)結構調整升級，完善城市功能，美化城市環(huán)境，提升城市品質，優(yōu)化資源配置，盤活土地資源，使稀缺的土地資源得以重新利用，最終舊城改造了，獲得級差地租的資源。黃奇帆認為，這將是“重慶歷史性的大規(guī)模拆危舊房、棚戶區(qū)的最后一仗。”

錢從哪里來？國開行提供授信

國家開發(fā)銀行受國務院委托，近期在全國范圍內(nèi)授信2萬億，以4到5年為執(zhí)行期限，為舊城改造提供融資貸款。重慶市此前獲得授信271億元，涉及6個區(qū)縣，此次又有11個區(qū)縣完成了前期準備工作，申請貸款總額為286億元。

“286億加271億，應該是550億元。” 黃奇帆在4月24日的會議上表示，“重慶市有38個區(qū)縣，17個區(qū)縣分享了（貸款），還有21個區(qū)縣，之后可能也會申請開發(fā)行授信。” 黃奇帆要求重慶涉及貸款的17個區(qū)縣成立專門班子進行籌劃。

會上，黃奇帆還給大家算了一筆賬，重慶拆遷1200萬平方米，每平米如果需要5000多元，總共需要近700億資金，國開行已經(jīng)授信的資金為270億元，計劃授信的有280億元，剩余資金可以通過商業(yè)銀行、PPP來化解，總體資金總量平衡。

重慶市城鄉(xiāng)建設委員會黨組書記、主任程志毅透露，2013年，他們根據(jù)重慶市棚改工作計劃向國開行提請了融資需求，2014年重慶市先后印發(fā)了相關的資金管理辦法和管理流程，首批次的51個項目于2014年11月經(jīng)評審通過后獲得授信總額度為271.9億元，今年3月已發(fā)放30億元，4月底前，國開行給重慶又到位了資金22億元。

對于如何使用資金的問題，重慶渝中區(qū)區(qū)長扈萬泰向《中國經(jīng)濟周刊》記者表示，“在此次的270億先期下發(fā)的拆遷貸款中，渝中區(qū)將獲得42億，再加上區(qū)的自備金總計50億，這50億資金我們一定要專款專用，所有資金將全額全資用于棚戶區(qū)和危舊房的拆遷工作上，決不容許有半點挪用！”

改變運作方式，鼓勵團購存量商品房替代安置房

黃奇帆表示，2012年之前的十幾年，棚戶區(qū)改造是靠“市場運作、政府導向、開發(fā)商投資”，受益于重慶主城平均房價近4倍的增幅，由市場進行開發(fā)，“拆了100萬平米的房子，可能建200萬平米的住宅、寫字樓，重慶政府還能夠在拆棚戶區(qū)的過程中得到一定的土地批租收入，用以支持基礎建設。”

現(xiàn)在則要更加精打細算。重慶市在此輪棚戶區(qū)改造的過程中提出了“科學規(guī)劃、分類實施、節(jié)約用地、資金自求平衡”的18字方針。黃奇帆對此的解釋是：重慶市政府不要求區(qū)縣再產(chǎn)生土地出讓金，也不做基礎設施建設要求，只要“各種投入與土地出讓達到資金平衡”。

黃奇帆強調，“每個地塊都要更加精心設計，把城市設計搞好，把規(guī)劃搞好，把控規(guī)搞好，把建筑設計、樓堂館所的形態(tài)設計都搞好，同樣一塊地，可能會提高20%的土地賣價，這是一個可貴經(jīng)驗。”

在拆遷安置方面，黃奇帆表示，一方面，重慶將鼓勵團購存量商品房替代安置房。“商品房要繳營業(yè)稅、所得稅、土地增值稅、契稅等，保障房如果自己建，這些稅按政策可免，現(xiàn)將商品房回購做安置房，相關稅費可以退，用于拆遷安置。”另一方面，“老百姓選擇貨幣安置的，也會去買自己喜歡的商品房，最終重慶房地產(chǎn)一舉幾得”。