政府的房地產(chǎn)市場“政策適應(yīng)性調(diào)整”是必要的

賈康

中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，在由“新”求“常”的情況下，必須抓住創(chuàng)新驅(qū)動這一調(diào)控方略，密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的下行。因?yàn)橹袊F(xiàn)在的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化以及伴隨著的國際化、信息化和市場化，總體發(fā)展中，很重要的支柱性產(chǎn)業(yè)就是不動產(chǎn)房地產(chǎn)的投資和發(fā)展。而在城鎮(zhèn)化過程中，前30年已經(jīng)有近3億人，今后幾十年還將陸續(xù)有4億左右的人從農(nóng)村走向城市定居，所以城鎮(zhèn)中心還將持續(xù)擴(kuò)大，并在宜居程度上升級優(yōu)化，所以房地產(chǎn)必然形成整個產(chǎn)業(yè)優(yōu)化、發(fā)展、升級中的支柱。

去年年初開始，房地產(chǎn)市場發(fā)生了非常明顯的變化，其主題詞應(yīng)該是“調(diào)整”與“分化”，絕對不是有些人說的“崩盤的過程”。這樣的市場調(diào)整分化，在我國實(shí)際演變過程中總體已可認(rèn)定是健康的，大家要在深化的市場中認(rèn)識和學(xué)習(xí)，重視分線、分市、分地段、分類型的具體分析，在理性認(rèn)識市場的情況下決定自己的投資行為、開發(fā)行為。

在房地產(chǎn)政策上，我認(rèn)為現(xiàn)在已看到的政府的主要動作，可以稱之為“政策的適應(yīng)性調(diào)整”，這種適應(yīng)性調(diào)整是必要的。因?yàn)檫^去擔(dān)心房地產(chǎn)市場過度泡沫化，怎么調(diào)似乎都表現(xiàn)為“單邊市”，政府甚至不惜動用種種行政手段，但在缺少制度建設(shè)要素配套情況下，依然不能有效遏制房地產(chǎn)市場的過度炒作。而現(xiàn)階段情況已發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，政府可以不再擔(dān)心無忌憚的瘋炒，也應(yīng)該進(jìn)行政策的適應(yīng)性調(diào)整。

今年大部分城市有望完成調(diào)整

地方政府因地制宜逐步取消限購是完全有必要的。我更愿意稱這種行為是考慮市場下行背景，幫助市場更合理地恢復(fù)常態(tài)。現(xiàn)在還有幾個城市沒有取消限購，北京、上海、廣州、深圳和三亞，它們各有各的道理。作為一線城市，外來人口壓力太大，當(dāng)?shù)卣诰S護(hù)基本公共服務(wù)的均等化壓力之下，還不能很好地適應(yīng)人口涌入的變化來消除“城市病”。總體來說，是以權(quán)宜之計(jì)行政手段的限購，限制外來人口的壓力。而三亞在旅游業(yè)的推動下，已經(jīng)形成了一輪購房的發(fā)展，但當(dāng)?shù)刭彿咳舜罅渴欠潜镜氐木用瘢?dāng)?shù)卣J(rèn)為這種結(jié)構(gòu)狀態(tài)需要調(diào)整。在這種形勢下，不取消限購，我覺得也是合適的。

政府的金融政策、信貸政策的放寬，也是一種政策適應(yīng)性調(diào)整。比如說首套房貸款政策，就合乎市場規(guī)律，這是在無泡沫化威脅情況下，讓市場交易中消費(fèi)者主權(quán)更多起作用，市場信貸不用擔(dān)心瘋炒的情況下，應(yīng)該更多讓市場在競爭中自由選擇，讓消費(fèi)者自己判斷。這種情況下，首付的比重在調(diào)低，也很有必要，大家已經(jīng)比以前更好地認(rèn)識了市場的風(fēng)險，更理性地在做判斷，這時候適當(dāng)降低一些首付的比重，實(shí)際上是使市場的活躍程度適當(dāng)提高，但不用擔(dān)心這樣一來馬上就變成瘋炒狀態(tài)。

再說到財(cái)稅，我注意到交易政策在放寬，原來堅(jiān)持持有五年以上再轉(zhuǎn)手交易的二手房才可以享受個人所得稅的減免，現(xiàn)在不少地方放寬到只要持滿兩年就可以享受個稅的減免政策。這也有利于房地產(chǎn)市場的活躍，有利于按照市場機(jī)制減少存量空置。實(shí)際上，現(xiàn)在大量的二手房涌入市場，使供需關(guān)系較好地得到了校正。以前需求一路上升，供不應(yīng)求；現(xiàn)在反過來要消化庫存。總體來說，這有利于盤活存量，促使生產(chǎn)要素更多地流動起來。

據(jù)我觀察，總體來說，中國房地產(chǎn)市場低端的代表溫州，高端的代表北京，都已經(jīng)完成探底。其他的二線、三四線城市，在消化原來的泡沫、消化存量方面，出不了大格，也是一個調(diào)整中的收斂過程。所以，我們可以看得相當(dāng)清楚，今年很有希望基本完成大部分城市房地產(chǎn)市場的下行調(diào)整。當(dāng)然，有些城市還是會存在壓力和局部問題，甚至不排除個別地方、個別開發(fā)商進(jìn)入非常困難的狀態(tài)。

財(cái)政政策應(yīng)給予積極支持

在經(jīng)濟(jì)下行中的房地產(chǎn)市場，還要繼續(xù)完成調(diào)整。在這種情況之下，一方面對房地產(chǎn)市場要有長遠(yuǎn)發(fā)展信心，另一方面要特別注重房地產(chǎn)市場還在繼續(xù)變化中的情況下，財(cái)政的政策調(diào)整與制度建設(shè)是十分必要的。

那么財(cái)政方面基于前一段信貸政策和前期稅收政策的基本鋪墊，應(yīng)該做什么事情？我認(rèn)為有這樣幾點(diǎn)：

宏觀經(jīng)濟(jì)下行如果壓力加重的話，不排除財(cái)政擴(kuò)張力度作適當(dāng)?shù)纳仙Ｔ谥醒虢?jīng)濟(jì)工作會議、今年全國“兩會”、不久前的中央政治局會議都加力增效的方針之下，積極的財(cái)政政策及其擴(kuò)張性政策力度，總體上要符合穩(wěn)增長要求。今年的赤字率在表面形式上算賬是2.3%，財(cái)政部部長樓繼偉特別強(qiáng)調(diào)，實(shí)際算賬的水平，把中央預(yù)算穩(wěn)定調(diào)節(jié)基金的進(jìn)出等因素算在一起，是2.7%左右，但也在安全區(qū)。有必要的話年內(nèi)適當(dāng)增加財(cái)政政策的力度，應(yīng)是一個預(yù)備方案。

政府必須全力做好從棚戶區(qū)改造切入的保障房建設(shè)，財(cái)政方面要更好發(fā)揮支撐和結(jié)構(gòu)優(yōu)化導(dǎo)向作用。這里面的一些具體機(jī)制，中央已經(jīng)給出了非常清晰化的指導(dǎo)，比如說保障房建設(shè)要以棚戶區(qū)改造托底，原來十幾種保障房的名目，現(xiàn)在可以主打兩種類型，一個是把廉租房和公租房合在一起；二是共有產(chǎn)權(quán)房，能較好地滿足現(xiàn)實(shí)的需要。

要加緊政府與社會資本合作（PPP）的法律法規(guī)制定工作，推進(jìn)示范項(xiàng)目，同時要培養(yǎng)契約精神，以有助于在財(cái)政支持情況下，更好地優(yōu)化結(jié)構(gòu)和應(yīng)對全局發(fā)展的需要。

同時，應(yīng)該適時加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。今年財(cái)政部財(cái)政預(yù)算報告里明確表明對于房地產(chǎn)稅這個改革作配合立法的基本態(tài)度；三中全會明確要求加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進(jìn)改革；從時間表上，按照中央的要求應(yīng)該最晚2017年全國“兩會”的時候人大能夠?qū)徟康禺a(chǎn)稅的法律。這樣就不是簡單“擴(kuò)大試點(diǎn)范圍”，而是按照法律來執(zhí)行。總體來說，房地產(chǎn)稅如果未來能推出，一定要考慮中國國情，處理好“扣除第一套房，還是扣除人均多少平方米”的問題。