日本的“變態(tài)”租房制度

劉琳

導(dǎo)語：之所以會(huì)被逼瘋，大多因?yàn)閿巢贿^這三條：變態(tài)的昂貴，變態(tài)的審查，變態(tài)的磨蹭。

正文：

如果你是第一次在日本租房子，可要做好心理和金錢的準(zhǔn)備。因?yàn)檫@個(gè)國(guó)家有著世界上獨(dú)一無二的奇葩制度：簽訂新的租房合約之時(shí)要向房東繳納意義不明的“禮金”（禮金）和“押金”（敷金）。這項(xiàng)制度即使是日本人也怨言連天。所謂的“押金”很好理解，預(yù)先付1-2個(gè)月的房租，待退房的時(shí)候房東查看房屋內(nèi)部狀況，有損壞的情況下的從押金里扣除，并返還余下的部分。

而“禮金”，一如字面意思，則是完全贈(zèng)送給房東的1-2個(gè)月房租。一般來說，越高級(jí)的公寓，禮金就很可能越高。這一項(xiàng)收費(fèi)一是鼓勵(lì)租房者長(zhǎng)期租賃，防止頻繁的租房退房，二是通過這種篩選保持住戶人群的質(zhì)量。

不得不說，這種收入篩選有的時(shí)候非常有效。正式的公寓租戶素質(zhì)都較高，無論認(rèn)不認(rèn)識(shí)，在大廳里見面都會(huì)打招呼。甚至還有人變態(tài)到晚上坐電梯回家之后會(huì)出電梯之前按下1樓的按鈕，以方便以后可能來等電梯的人，可是附加的費(fèi)用遠(yuǎn)不止于禮金和押金。

月租8萬日元的房子 首付租金卻要48萬

絕大多數(shù)情況下，房屋租賃都是通過中介進(jìn)行的——日本的房屋中介標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是一個(gè)月的房租。通常外國(guó)人租房子都是要有保證公司進(jìn)行保證的，而保證公司收取的費(fèi)用一般為0.5–1個(gè)月的房租。（一些學(xué)校可以給學(xué)生做保證人，省去了這一部分的開銷，請(qǐng)留學(xué)生租房前務(wù)必咨詢你的學(xué)校的相關(guān)辦公室）

而且，幾乎是百分之百的，租房的時(shí)候必須購買火災(zāi)保險(xiǎn)，而大多數(shù)情況下這個(gè)保險(xiǎn)公司還是房東指定的。每年都要交保險(xiǎn)費(fèi)用，通常為1-2萬不等。如果你租的是像模像樣的地方，很多時(shí)候還會(huì)有一個(gè)“配鑰匙費(fèi)”。簡(jiǎn)直就是漫天要價(jià)，公寓一般都為 8000 起，最貴的可以達(dá)到 2 萬。再加上千奇百怪的各種名目，比如“24小時(shí)保障服務(wù)”“清掃費(fèi)”“？？”等等，最終頭一個(gè)月要繳納的費(fèi)用甚至可以高達(dá)一個(gè)月房租的5-6倍。

以下是一張可能出現(xiàn)的頭金（第一個(gè)月費(fèi)用）的清單：（以下數(shù)字為日元）

月租8萬x2個(gè)月

禮金8萬（一個(gè)月房租）

押金8萬（一個(gè)月房租）

中介費(fèi)8萬（一個(gè)月房租）

保證公司4萬（0.5-1個(gè)月房租）

火災(zāi)保險(xiǎn)2萬/年

配鑰匙費(fèi)2萬

共計(jì)48萬

這樣的清單很稀松平常。只是根據(jù)具體情況不同，也會(huì)上下浮動(dòng)。可能運(yùn)氣好遇到免禮金的房子，也有可能要給保證公司交1個(gè)月的房租。一般頭金為房租的3倍左右，就算非常便宜了。所以租房時(shí)一定要慎重選擇地點(diǎn)和房子。搬家重新租賃的成本，簡(jiǎn)直太高了！

“我們就是不相信你，要不你就交錢”

正如日本的中介之黑在優(yōu)質(zhì)的日本服務(wù)里是一朵奇葩一樣，日本的房東，一改整個(gè)社會(huì)的信任鏈機(jī)制，也許是這世界上最麻煩的一種生物。

有過找房子經(jīng)歷的留學(xué)生幾乎都會(huì)見過這種情景：你面前的中介人員打電話給房屋管理公司，詢問外國(guó)人是否能租這間房子。有時(shí)候僅僅因?yàn)槭峭鈬?guó)人就會(huì)被拒絕。還有的時(shí)候，房子可以租給外國(guó)人，但是中國(guó)人除外（這一點(diǎn)不是一開始就歧視中國(guó)人的，而是311大地震之后很多中國(guó)人不和房東打招呼就突然搬走并且拖欠房租。在那之后不租給中國(guó)人的房子一下多了起來）。有的時(shí)候?qū)Ψ揭罂醋夥空叩膶W(xué)校，公司和年收入，或者要求必須由保證公司進(jìn)行擔(dān)保。

為什么要保證公司呢？其實(shí)在日本，房東非常厭惡提前解約退房的行為，因此他們要求租房必須有第三方擔(dān)保。擔(dān)保有兩種方式：擔(dān)保人和保證公司。一般的日本學(xué)生通常讓父親出具收入證明和公司信息等，以家人為擔(dān)保人。但外國(guó)人，除了一部分學(xué)校給留學(xué)生免費(fèi)擔(dān)保以外，非常難找能為自己擔(dān)保的個(gè)人。只能出錢讓保證公司為自己擔(dān)保。

保證公司在對(duì)租房者進(jìn)行審查之后，如果覺得沒問題，就會(huì)對(duì)房東拍胸脯說我做擔(dān)保。租房者無故不交房租，突然退房，所產(chǎn)生的損失都由保證公司賠償給房東。每個(gè)月的房租也是租房者打給保證公司，保證公司再轉(zhuǎn)交給房東的。也因此，拖欠房租時(shí)第一個(gè)發(fā)來催促消息的也是保證公司。審查越嚴(yán)格的房東，用的保證公司的保證費(fèi)就有可能越高。而租房者大部分情況下只能乖乖交錢。

“我們正在交涉中，請(qǐng)耐心等待”

初到日本的外國(guó)人，想在三四天找完房子？幾乎不可能。提前打出一個(gè)月的提前量都不一定保準(zhǔn)。這其中主要花費(fèi)時(shí)間的部分，就是保證公司的審查。另外還有和管理公司、房東等各個(gè)關(guān)卡的交涉，我們匯去第一筆房租到對(duì)方核實(shí)之間的時(shí)間差，鑰匙和相關(guān)文件從管理公司到中介的過程等等。異常繁雜。

筆者曾經(jīng)兩次挑戰(zhàn)從確定房源到入住的極限，如果是日本中介，一視同仁，再著急也不會(huì)幫你特別加急，最快最順利也基本要一星期。如果是可以為自己催文件的中國(guó)人中介，可以壓縮到4-5天入住。這還不包括確定房源之前看房子的過程。

在新學(xué)期和新生活開始之前的1-3月份，更是房源緊張，看好的房子不馬上預(yù)定立刻就會(huì)被人訂走，好房子1個(gè)月以后才空出來的坑爹事兒也數(shù)不勝數(shù)。可以說從看房子那一刻開始，一直到搬家，每一個(gè)步驟都是鏖戰(zhàn)。提前準(zhǔn)備好大量的時(shí)間和金錢，以及提前準(zhǔn)備好可能需要的各類文件，才能更快更順利度過這場(chǎng)鏖戰(zhàn)。

“訳あり”房源

在這樣變態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，偶爾會(huì)出現(xiàn)看起來?xiàng)l件很好卻異常便宜的房子。可別高興得太早，有時(shí)候這樣的房子就是傳說中的“訳あり”（有特殊原因而打折的房子）。

“訳あり”最常見的原因就是自殺或者孤獨(dú)死，也就是之前死過人的房子。或者同樓里發(fā)生過殺人事件的房子。另一類就是有著奇葩構(gòu)造的房子，比如一進(jìn)屋就是廁所，或者完全沒有窗戶，或者噪音非常的大，最好實(shí)地去看房，至少也要好好的看平面圖。有時(shí)候這些奇葩的布局很容易在平面圖中被忽略。

日本甚至還出現(xiàn)了一種職業(yè)：專門住之前死過人的房子。住過一段時(shí)間后再出租，就是“死過人之后住過人也沒事的房子”了，等于說房子被洗白了。就可以多少恢復(fù)原有的價(jià)格。

切勿太信賴中介

是的，日本的服務(wù)業(yè)是全球聞名的。但是整個(gè)日本，最不值得信賴的服務(wù)業(yè)，就是房地產(chǎn)業(yè)。甚至可以用一團(tuán)漆黑來形容。

大多數(shù)房屋中介都會(huì)用同一種伎倆：他們把特別好的房子放到網(wǎng)上，租房者搜索到這間房子聯(lián)系他們之后，他們會(huì)讓對(duì)方去他們的辦公室。當(dāng)你到他們的辦公室的時(shí)候，他們會(huì)給你至高無上的服務(wù)，同時(shí)告訴你，你之前看的那個(gè)房子其實(shí)這里不好那里不好，或者干脆就已經(jīng)被租出去了，然后給你介紹其他房源。而這些房源往往是他們拿報(bào)酬比較多的。

有一段時(shí)間我因?yàn)楸仨氃诙虝r(shí)間內(nèi)找到房子，瘋狂的跑了十多家中介，經(jīng)驗(yàn)多了，就知道大部分日本中介都玩這種伎倆。后來因?yàn)楣ぷ麝P(guān)系得知一些幕后消息，才知道這一套日本中介很早就玩的很熟練了。和日本中介打交道，筆者有一段實(shí)在可稱得上慘痛的經(jīng)歷。可以告訴大家，在中介的世界，表面和藹的服務(wù)，真的就不代表負(fù)責(zé)。

那是在去年的12月。我因?yàn)閾Q簽證在12月20日左右才拿到護(hù)照和日本身份證（沒有這些身份證明沒法找房子）。但1月2日就離開日本，必須在這段時(shí)間內(nèi)找到新房子。問題在于日本從12月26日左右，就會(huì)全國(guó)進(jìn)入元旦假的狀態(tài)，大部分公司都會(huì)從年末放到第二年1月3日以后。所以我必須在一星期內(nèi)找好。

我在網(wǎng)上找了很多家中介，每一家都詳細(xì)寫了我的絕對(duì)要求：1月2日之前必須搬家！否則之前的房子到期，我也不在日本了，東西沒有地方放。跟著幾家中介看過房子之后，有幾家承諾可以年內(nèi)找到。其中有一個(gè)地方和房子都比較滿意的，中介的人服務(wù)也很熱情，告訴我材料怎么寫，申請(qǐng)有幾個(gè)步驟，還說27號(hào)我就可以拿鑰匙入住了，天真的我就相信了他的話，并且停止了在其他中介的申請(qǐng)。

就這樣，遞交了材料的我開始等待并且安排27號(hào)的搬家。之前口口聲聲說27號(hào)可以入住，并且同我一起幻想搬家后美好未來的中介，到了26號(hào)也沒信兒。我已經(jīng)約了27號(hào)的搬家公司，覺得蹊蹺，就打電話過去問，結(jié)果中介的負(fù)責(zé)人很敷衍的說，“哦，你的保證公司申請(qǐng)沒下來，他們已經(jīng)休息了，你要搬只能1月8號(hào)以后了。”

這簡(jiǎn)直就是晴天霹靂。于是我告訴他，1月8號(hào)我都不在日本了，不可能那時(shí)候搬家。我之前就告訴你的。

中介負(fù)責(zé)人說：“這件事我并不清楚。你當(dāng)時(shí)沒說。”好個(gè)我不清楚，當(dāng)時(shí)到他辦公室看房子的時(shí)候，1月份明明有很多好房源，我都因?yàn)槟菚r(shí)候不在日本而放棄的事情難道他也忘了？從頭到尾我一直在跟他確認(rèn)是否能年前搬家，反復(fù)說明我1月2號(hào)就出國(guó)了，他也絲毫沒有跟我說過保證公司的申請(qǐng)可能年前下不來的情況。更過分的是，其實(shí)保證公司當(dāng)天早上就已經(jīng)和我電話確認(rèn)過審查通過了，只是還沒做成文件提交而已。中介催一催完全是可以出來的。事實(shí)就是他完全就是沒考慮客戶的要求，只是機(jī)器一樣所有人走同樣的流程而已。

他不負(fù)責(zé)任頂多失去一個(gè)客戶，但是第二天不搬家我就沒地方住了，所有的東西都沒地方放，十幾個(gè)箱子總不能扔大街上然后睡公園吧？無奈之下我只好當(dāng)晚在所有的 SNS發(fā)求救消息，同時(shí)詢問我認(rèn)識(shí)的幾個(gè)做中介的中國(guó)人。他們都表示找到第二天入住的房子在日本實(shí)在是太難了。還好很多人表示可以把東西暫時(shí)放在他們那，熱情的想要幫助我。最后很幸運(yùn)的，正好有個(gè)朋友之前租的房子人剛搬走，1月份都空著，我才避免了流落街頭的命運(yùn)。

可是這樣的中介，因?yàn)檫€沒有發(fā)生合同關(guān)系，被坑的再慘也只能暗自叫苦，學(xué)習(xí)教訓(xùn)了。

后來2月份再找房子的時(shí)候我就學(xué)“壞”了。同時(shí)看好幾個(gè)中介，最后是找自己認(rèn)識(shí)的中國(guó)人朋友的中介幫忙申請(qǐng)。我才體會(huì)到，知根知底的中國(guó)人中介其實(shí)是比日本中介負(fù)責(zé)不知道多少倍的。朋友每天反復(fù)給保證公司和管理公司打電話催，不斷地幫我跑，短短四五天就讓我搬到了新家。為此我特別感激，逢人就推薦他給找房子。

在東京想找房子的朋友，覺得我可以信賴的請(qǐng)單獨(dú)私信詢問，我可以把他介紹給你。尤其是還沒來東京，對(duì)日語沒信心或者想要提前看房盡快入住省點(diǎn)旅館費(fèi)的朋友也比較推薦。（不過，對(duì)我半信半疑的，害怕被坑被騙的就不要聯(lián)系我了，解釋什么的很煩很浪費(fèi)時(shí)間。）

TIPS：如何在日本看房子

東京有幾個(gè)老區(qū)，比如荒川區(qū)，大田區(qū)，環(huán)境相對(duì)沒那么好的房子價(jià)格會(huì)相對(duì)便宜些。

離紅燈區(qū)近的，比如新宿一些地方，還有山手線的鶯谷（うぐいすだにえき），房子會(huì)便宜。有趣的是，很多明明離鶯谷很近的房子，為了不讓租房者覺得是紅燈區(qū)，在登錄最近車站時(shí)都會(huì)特地寫離房子較遠(yuǎn)的日暮里/西日暮里站。

在非高峰期（1-3月），提前幾個(gè)月看房子，能找到好房子的概率最大。

有些新建的公寓一開始標(biāo)價(jià)很高，一旦沒人租就會(huì)逐漸放低條件和禮金押金價(jià)格，如果時(shí)間充裕，不如關(guān)注著等等。

在1981年以后建的房子，防震都會(huì)比1981年之前的好。因?yàn)槿毡驹?981年把建筑物必須遵守的防震規(guī)范修改的更嚴(yán)格了。

窗戶面對(duì)大馬路或者鐵道電車線的房子有可能夜晚噪音很大，看房子的時(shí)候務(wù)必注意馬路噪音是否明顯。

頂樓和窗戶朝西的房子夏天很熱。

女生看房子，最好白天和晚上各從車站往房子走一次，看看路上是否明亮安全。有條件的話最好選擇大門有自動(dòng)鎖，外人很難進(jìn)樓的公寓。盡量避免一樓。（雖然日本治安很好，但也不是100%。我一個(gè)同期在新小巖也曾經(jīng)窗戶被打碎家里進(jìn)去過人。）

祝大家都能在東京找到便宜又可心的小家。