房企應審時度勢以價換量

葛豐

房地產政策近期迎來密集調整，其中包括二套房商業貸款首付最低降至四成，公積金貸款首套房首付降至兩成，二套房首付最低降至三成，個人所購普通住房對外銷售免征營業稅年限由5年以上降至2年以上，等等。

這些政策變化符合房地產市場發展規律。畢竟，此前連續多年的緊縮性調控，本就屬于“房價過快增長”市況下的應急性干預。而目前房地產市場一系列基本面變化，已經或者正在漸次落定，同時房地產投資與消費依然對穩增長、促民生具有較強正向作用，因此，這種變與不變的雙重判定，決定了房地產政策理當因時回歸到“鼓勵居民自住性、改善性住房需求，保持房地產長期平穩健康發展”的正常基調。

不過中國的房地產市場距離成熟尚有時日，高儲蓄背景下投資渠道的相對有限，則又在客觀上驅動投機、投資需求伺機而動。那么，房地產市場會不會因為政策趨松老調重彈呢？答案顯然是否定的，依據在于：

首先，盡管中國樓市是一個不完全的市場，但這個不完全的市場終究要接受市場供需關系支配性的影響，而這方面，目前關于全國樓市基本性的判斷是，市場總體格局已經從此前多年供小于求轉為供略大于求，部分地區甚至已出現供給明顯過剩現象。譬如有研究表明，截至2014年底，不包括在建面積的全國城鎮住房存量已超過232億平方米，即使包含外來流動人口在內的城鎮常住人口的人均住房面積，也已達到34平方米。

其次，排除總量過剩趨向，單以目前房價相對堅挺的一線城市而論，推動房價上行的動力也未必如想象中那樣歷久彌堅。其供需狀況以去庫存周期（待售面積/月銷售面積）來看，廣州在10 ～ 15個月之間，北京、上海和深圳則都在15個月上下波動。而業界認為，這一指標一般不宜超過10 ～ 12個月。此外，一線城市與其他城市不同的是，其短期政策取向尚未見“限購”松動的跡象，而長期政策取向則更需要服從于“嚴格控制特大城市人口規模”的總體部署。

第三，目前出現的政策松動，仍然是一種有限度的松動。即使再退一步而言，譬如房貸政策進一步放松，但隨著利率市場化進程的加快、銀行自身商業化改造的加深，以及房地產作為抵押物的預期價格變化，都會在另一個方向上制約銀行配置房貸的意愿，并最終影響到房貸實際投放的數量與價格。

商界有句戲言稱，“只要站在風口，連豬都會飛”。現在，對于剛剛走出“黃金十年”的房地產企業（其實也包括“炒房團”）來說，必須認識到：自己曾經所站的風口已經過去，目前的房地產市場，跟風式、排浪式消費階段基本結束。因此，無論從其自身發展，或是消費者福利，乃至中國經濟長治久安計，都應該打消幻想，審時度勢，深入領會政策導向，充分把握政策機遇，通過以價換量，贏取長期平穩健康發展。