樓市新政：讓房地產“飛”多久？

張襦心

“如果手上有100萬，是買房好，還是買股好？”有人這么問任志強。此前甚囂塵上的聲音是“賣房買股”。

投資者的心理發生了微妙的變化，不是因為樓市基本面有什么改善，而是等來了“解房軍”，尤以3月30日的房地產新政為甚。

上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，這是繼1998年、2008年之后，新中國第三次政府明確救市，也是2008年之后最大力度、最密集的救市行動，必將寫入中國房地產史冊。

現在可以明確的是：政府對房地產是真愛。要片樹葉，它敢給你整個春天！

業內分歧巨大的是：這種“愛”到底是不是飲鴆止渴？

最煎熬的還是正在或者準備買房的消費者。他們最擔心的是：房價會不會快速上漲，重演2009年那一幕——當時4萬億財政刺激和10萬億貨幣刺激duang地砸下去，一二線城市房價坐上了火箭炮。

底部已現？

史上最嚴厲的房地產調控，已經讓樓市沉寂了一年多。

根據國家統計局公布的數據，2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.1%，辦公樓銷售面積下降13.4%，商業營業用房銷售面積增長7.2%。

商品房銷售額76292億元，比上年下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5個百分點。其中，住宅銷售額下降7.8%，辦公樓銷售額下降21.4%，商業營業用房銷售額增長7.6%。

成交低迷，進而嚴重動搖了房地產開發的投資熱情。從2013年到2014年，雖然房地產投資總額同比增長了10.49%，但投資增長速度卻大幅回落。

但就在樓市低迷之時，已經有抄底者出手。

中聯地產二手房研究院總經理肖小平透露：“長期關注樓市的投資客，早在去年四季度就開始入市了，有人已經趁著最近這市場出貨，大賺或小賺了一筆。”楊紅旭亦表示：“去年四季度以來，深圳市場尤其強勢，春節過后很多二手房已漲價一成左右。”

河南省焦作市，購房者正在一家樓盤的預售現場“搶”房。

“我們這個項目，去年11月底小幅漲過一次，春節后第一個星期又漲了一次，兩次漲的幅度都是每平方米300-400元。每一次都是銷售量上來才漲的價。我們組從去年11月份開始，7個人一個月成交3套左右，逐步增加到兩個星期3套，成交量增加了2-3倍。”小冷（化名）告訴記者。他是北京某房產中介一手房銷售小組的組長。目前北京五環內已經沒有多少樓盤可以拿，他們代理的聯排別墅，位于六環外的順義，每平方米1.5萬-2萬。一期面向當地回遷戶，二期后半段和三期，更多為購買二套房的客戶。

真愛有多愛

樓市庫存積壓還在進一步惡化，投資者的預期卻悄然發生了改變。其實同樣的背離，早一步已經在股市上演。記者在寫這篇文章的時候，正看到歷史學者張鳴在微博上不解地發問：“經濟上行，股市慘跌;經濟下行，股市暴漲。這樣的股市，看不懂。”

從本質上說，這一輪樓市與股市的重啟邏輯，有著驚人的相似：在中國，所謂投資，更多是投政策。有經驗的投資者，看中的正是左右市場背后的那只翻云覆雨手再次發力，政策面和高層頻繁表態支持發展，揣測“國家戰略市”由此起航。

從去年年初到目前，房地產的“利好”政策走過了了一個自下而上的“救市”試探到自上而下密集呵護的“心路歷程”：

去年全國兩會期間，國務院總理李克強已經對分類調控定下基調，多個限購城市開始蠢蠢欲動，但沒有人愿意做第一個吃螃蟹者。

去年二季度，經過杭州、溫州、寧波等數個城市的反復試探，多地密集加入限購松綁大軍。到目前為止，全國46個城實行限購的城市，除了北上廣深和三亞等5個城市之外，其余已經紛紛放松和取消限購。

2014年9月，“930限貸放松”出臺，中央政府的態度轉變，預示著樓市迎來了轉折點，四季度的環比改善非常顯著。

從去年10月份開始，二手房營業稅征免時限由5年減為2年的后傳聞，開始在業內瘋狂，數度發酵。

2014年11月21日，央行意外地宣布降息。

雖然2014年的刺激政策帶來了成交量的短期上升，但都是讓樓市短暫反彈之后再度回落。

“樓市短暫好轉得益于《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（930新政），但一線城市銷售去年四季度短暫好轉后再次掉頭急下，主要是因為經濟下行壓力加大，全國樓市陷入低迷，在不計算保障住房數據的情況下，70個大中城市新建商品住宅均出現量價齊跌現象。”知名經濟學家、中國50人獨立經濟學家論壇副主席宋清輝告訴記者。

今年兩會，李克強總理在政府工作報告中給出了更明確的信號：支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

2015年政策主旋律一錘定音，政策也開始以更“任性”的姿勢出爐。

3月1日，央行再次降息。

從3月下旬至今，六部委聯合出臺了四大利好：

1、允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，相當于委婉取消了2006年的“90/70”政策（90平方米中小戶型占建設量的70%）;加大住房保障貨幣化力度，可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公租房。

2、房產營業稅免征年限從5年降到2年。

3、一套房使用公積金貸款，最低首付20%

4、一套房貸未結清買二套房，最低首付40%，一套房貸已結清買二套房，最低首付30%。在此之前北京二套房首付比例為60%，上海、廣州為70%。

多位專家向記者表示，政策支持力度遠超預期，購房寬松度一夜回到了2010“國十條”之前。

3·30樓市新政出臺，還經歷了一個有趣的插曲。

第一波：當日《上海證券報》率先曝料：央行中午通知媒體，下午3點半召開新聞發布會，有重要事項發布。

第二波：3月26、27兩日，地產股已經開始反彈。3月30日午盤，地產股更是集體“旱地拔蔥”式暴漲。

第三波：央行“辟謠”。彭博社報道，央行新聞辦公室稱，不清楚召開會議的事情。

第四波：當日下午5點，央行、財政部同時發布新政，再次強化“中國式政策傳言”往往都很靠譜，以及總有“先知先覺者”捷足先登的刻板印象。

截至當日收盤，房地產板塊以3.85%的漲幅領漲A股，招商地產、保利地產、天房發展等10只個股封死漲停板，華夏幸福、首開股份漲幅超過8%，金地集團、萬科A漲幅均超過6%。

保7壓力

3·30新政，意味著中國房地產調控史上最嚴厲的政策，正在漸行漸遠。政府為何重拾“舊愛”？專家們齊指經濟壓力，但評價不盡一致。

宋清輝從去年就曾預言，救市政策的出臺的力度會越來越大，底線也越來越低。他認為：“作為GDP重要的組成部分，在經濟整體下滑明顯的背景下，料今年房地產的作用將會比2014年更加重要。樓市降溫對區域經濟具有激烈的負面效應，隨著庫存壓力繼續增大，會強力促使房地產權重較大的城市和地區加快、加碼救市的力度和步伐。新政出臺，意味著中國經濟依然未走出高度依賴房地產業拉動經濟增長的老模式，這是我國經濟結構最為不合理的地方。過熱了踩剎車，過冷了踩油門，房價也受到直接或間接的受到忽冷忽熱的影響。實際上，目前中國樓市的首要矛盾不是老百姓買不起房，而是已經對買房絕望了。”

中投聯達（北京）投資有限公司董事長楊少鋒曾準確預言2009年樓市拐點，他認為這次政策出臺就是為了保7。

“一定要看清楚，這次政策本身，是在消化存量，而不是加大投資。為的就是促進房產的消費，拉動內需。假設現在GDP增速還在8、9，政府不會出臺這個政策。到目前為止，沒有任何一個行業，能比房地產更有效。主要拉動兩大塊。一塊是工業。房地產涉及鋼鐵、水泥、玻璃等等行業。第二是消費。買完一套房子，接下來會需要裝修、買電器、家具等等這是所有消費里面最大的一塊。

新政為什么會產生這么大爭議，主要在于大家把房地產過度妖魔化了。其實我們要看到，之前我們出臺調控政策的目的是遏制房價的過快上漲，所以不斷把首付調高，如今不過是把壓在房地產上面的磚頭去掉幾塊。現在才是房地產調控政策的正常化。”

“漲聲”玄機

樓市新政，對一年多來不溫不火的樓市而言，是一劑強心針。政策剛落，已是“漲”聲一片。

美聯物業研究顯示，3月30日當晚，雖然政策還未在深圳落地，大部分深圳的二手房賣家都對放盤價進行上調，普通住宅上調5%-10%，豪宅上調10%-15%。

一位家在蘇州的人士表示：“周五（記者注：4月3日），開中介公司的朋友說，一套60平方米的兩居室二手房，昨晚‘三對頭六對面’看房時仍然按掛牌價73萬商定的，因為太遲了沒付定金，今早房東反悔要求75萬否則免談。照此心態，再過一周，或喊76萬難免。”

日前有媒體報道，融創中國主席孫宏斌有意全面提高上海項目的價格，宣布七天不漲價，暗示一周后，融創可能漲價。

房地產中介則忙于向客戶喊話：“房價上漲的可能性非常大，我們肯定是會漲價的。”“房價即將大幅上漲，還在等什么？”“地產春天來了！漲價風波開始了！”

如今無論是購房者，還是投資者，都希望知道，房價究竟會不會大漲，會否再迎來一個類似2009年的大牛市？

深圳市龍華新盤星河傳奇開盤 ， 首推735套，吸引了近3000人到場搶房。

“房價總體平穩小幅上漲將是今年主題。短期來看，房市新政影響有限，仍舊難以改變房地產投資下滑的格局。部分三四線城市，去庫存仍是樓市調控的主題，一線城房價將迎來小幅度上漲。”宋清輝認為。

楊少鋒則認為：“老百姓通常會在房價上漲的預期下買房子，所以房產商和中介一定會制造這種預期。另外需要房地產廣告的都市類媒體最喜歡炒這類話題。在這種情況之下，老百姓不要被這些聲音所誤導。現在和2008年不一樣。2008年的房價下跌是外部因素、金融危機造成，市場的需求還是很強勁。而這一輪的房價下跌則是內部因素造成，除了政策之外，很多地方確實是供過于求了。不少開發商因為房子賣不動，不敢拿預售許可證，如果把這些施工面積和在售面積加在一起，真正的供應量要比2008年多了太多，而需求卻在縮水。”

他認為一線城市的房價肯定會反彈，因為需求還是很強勁。二線城市則要區別對待：“都說貴陽的房子賣不動，但老城區的房子賣得好著呢，新城區則不行，所以二線城市存在結構的不平衡。大部分二線城市，房價不會上漲，核心城區或者少部分供求相對平衡的區域會上漲。這些地方的開發商再喊漲價也沒用。開發商嗷嗷待哺，就像干涸的田地。如果一家樓盤漲價，購房者可以去買別的樓盤，房子賣不掉的開發商還是要繼續打折。所以這個政策對二線城市的開發商只能說是改善它們的生存狀態，讓市場交易活躍。三、四線城市的供應量已經嚴重過剩了，政策再刺激，老百姓也不會買，泡沫只能破掉。”

“從目前來看，新政對二手房的影響比較大，對一手樓盤的影響比較小。”小冷告訴記者。他個人認為自家的項目應該會迎來第三次漲價。“在北京七環以內，開發商開發量相對剛需來講，應該還是需大于供的。另外地價早就漲起來了。從2013年到目前一年半的時間，我們這個項目的地價漲了至少60%。不過現在大家還在觀望期。無論是開發商還是客戶，都處于一種相互我等你、你等我的狀態。