高管出走 地產業跌宕走進白銀時代

鄭智維

年薪少則數十萬，多則過百萬，出則豪車，入則豪宅，左右房價跌落，背靠高利潤行業，高管職位光鮮亮麗……

這是外界對房地產企業高管群體的典型印象。

就是這樣一群人，過去一兩年中紛紛選擇離職，幾乎在房地產行業掀起了一場高管離職潮。博勢智庫調查報告顯示，2014年1月1日至2015年3月31日期間，A股147家上市房地產企業共有191名高管離職。

房地產高管因何集中出走？一千個離職者，或許就會有一千個離開的理由。但不容回避的是，在光鮮職位的背后，是房地產市場頹勢帶來的巨大沖擊——績效考核壓力大、薪資驟降等。

更深層次的原因是，傳統房地產經營模式難以為繼，企業利潤率下降，面臨轉型。而在整個行業轉型過程中，一些不適應新體制的高管們，可能就會被甩到業外。

離職率最高

3月份，以一篇題為《擁抱最美時光，尋找最初的夢想——寫在告別萬科、即將創業之際》的深情長文，萬科集團副總裁毛大慶向外界宣布了自己離職和新的去向。

如今，他的身份是優客工場創始人、董事長。

除選擇高調創業外，互聯網企業也是眾多離職者的理想去處。萬科金牌董秘肖莉去年加盟成立僅3年的互聯網房地產服務平臺“房多多”，就是其中的代表。

過去一年半時間里，眾多明星高管紛紛離開房地產行業。博勢智庫梳理顯示，去年初至今年3月底，147家上市房企共有191名高管離職。

去年初至今年3月底，147家上市房企共有191名高管離職。

關于房企高管離職潮的調查，克而瑞信息集團針對108家重點房企人事變動也有一份數據。

2014年，該108家房企出現129次人事變動，遠高于2013年的69次人事變化，其中，辭任、辭職的高管人數為48人，涉及萬科、龍湖、招商、碧桂園、佳兆業等大型房企，涉及職位有總經理、副總裁、總裁、主席等。

從2013年下半年起，關于房企高管離職的新聞就屢見報端，2014年更被稱為“高管離職年”。

《房企離職潮：不足一月60家上市房企80余高管出走》、《樓市裂變：80余房企高管“離職潮”洶涌來襲》……房企高管離職受到的關注，僅從這些新聞標題就可見一斑。

對于這樣的數據，與媒體的反應不同，全國房地產經理人聯盟秘書長楊樂渝并沒有表現出太多驚訝。“作為離職率最高的行業之一，房地產行業在正常年份的年離職率也超過30%。”他說。

在他看來，離職率與職業經理人的用人機制有一定關系。

在傳統房地產企業中，一般采用項目負責制，當職業經理人負責的項目結束后就會被調到其他項目。“如果新開工的項目較少，他們的去向勢必就會受影響。”

實際上，與高管相比，基層員工的離職率更高。

已經在房地產領域工作了20年的中原地產項目部總經理黃韜告訴《民生周刊》記者，在房地產銷售一線，工作三五年已算是老資格了，多數員工會在一年內選擇離職，相比之下，中高層的穩定性要高一些。

生態變了？

據楊樂渝觀察，在國家鼓勵創新、全民創業的大趨勢下，加之“互聯網+”催生出大量商機，使得很多職業經理人選擇離職創業。

與創業者通過主動離職實現華麗轉身不同，一些高管在離職潮中被迫離開。博勢智庫的統計數據表明，大部分高管因個人原因或者工作變動原因離職，但也有13.61%的高管因政策要求而變動崗位。

有分析人士認為，這次離職潮的出現與房地產市場不景氣密切相關。

據克而瑞信息集團聯合中國房地產測評中心發布的《2014年中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，20家樣本公司中，僅有8家企業100%達成年度目標，另外12家企業完成率基本在76%到90%之間，完成率最差的僅有76%。其中，華潤置地、保利地產、富力地產、遠洋地產等幾家企業完成率在90%以上，而中駿置業、榮盛發展兩家公司完成率不足80%。

市場不景氣時，公司高管無疑會面臨巨大壓力。“很多公司都有相應的處罰措施，任務量完成不了就可能面臨被減薪減傭，甚至被調整崗位或裁員。這種情形下，高管們難免跳到其他行業，這種離職更像是一種逃離。”黃韜分析說。

“受市場因素影響，銷售崗位高管被動離職者較多。”楊樂渝談道，市場不景氣導致沒有足夠多的產品可以銷售，從而銷售業績達不到目標。上市公司以業績作為考核指標，銷售總監和分管銷售的副總經理離職率很高，這恰恰反映出市場的變化。

除了市場不景氣外，楊樂渝談道，造成高管離職潮的深層次原因在于，房地產企業在加速轉型過程中帶來的整個產業人才結構的巨大變化。傳統房地產企業越來越多轉向輕資產運營模式，更多轉向服務環節，而傳統的銷售、制造環節比重便會下降。由于轉型前后的服務標準和模式完全不同，前者更注重速度，后者更強調服務質量。轉型后的企業對人才的知識體系、思維體系和綜合素質都發生了相應轉變。

“生態變了，對人才的要求也變了。”楊樂渝說，這種轉型勢必給高管們帶來全新的挑戰，這首先就表現為房企高管的集中離職潮。

“坐等收錢”已不可能

“拿地—蓋樓—坐等收錢”，這是傳統房地產企業的盈利模式。在毛大慶看來，這種模式支撐企業發展的階段已經終結，現在的房地產行業已由“黃金時代”進入了“白銀時代”。

經歷了幾輪救市政策之后，最近幾個月，房市開始逐漸走出去年以來的低迷期。黃韜透露，剛剛過去的5月，無論是成交量、成交價格，還是市場占有率都再創新高。

“三四線城市依然比較低落，但一線城市的銷售還是很理想的。黃金時代雖然終結了，但白銀時代也可以做20年，沒有必要過于悲觀。”黃韜說。

然而，從利潤率數據來看，房地產行業開始走下坡路早已是不爭的事實。對此，黃韜分析，前些年開發商的純利潤是20%到30%，現在只有10%左右，而最好的時候（20年前）開發商能賺到50%的純利潤。

未來，隨著剛需人群的縮減，勢必造成需求量下降，加之原有供給較多，傳統房地產企業盈利空間越來越小。這種情形下，越來越多的房地產企業開始進軍養老、文化旅游、產業園等服務行業。

毛大慶建言，在“白銀時代”，不動產業發展應該更多著眼于，用互聯網思維下的大服務體系盤整存量資源，提升資產、資金、人才互動效益，以此激發挖掘全社會智慧力向生產力轉化。

“如果現在還將房地產理解成買地、賣地、建房、賣房，那這個行業就危險了。”楊樂渝談道，應將房地產看作一個平臺，這是未來的新型房地產。無論商業、寫字樓、產業園、養老、文娛等，還是人們的生活，都要建立在此基礎上。

目前，一些有創新意識的企業，已經在新的領域做得風生水起。除房地產開發外，他們開始大力進行金融投資、產業地產、商業地產、醫療、教育、文化藝術等多元化投資，嘗試新的模式，尋找房地產企業轉型的優化路徑。

還有些房地產企業開始對組織體系進行深刻變革。例如，推動合伙人機制的落地。“合伙人模式要求職業經理人對自己負責的項目跟投，有些高管不適應，不認可、不接受這種模式，現在離開的也有。”楊樂渝說。

跨界人才

企業利潤率下降，勢必影響高管們的薪資水平。博勢智庫統計數據顯示，招商地產、保利地產、萬科和金地集團四大標桿房企中，除金地集團的高管年薪與2013年基本持平外，其他3家房企高管2014年的薪酬都有所下降。

其中，萬科高管平均薪酬降幅最大，達到39.23%;其次是招商地產，高管平均薪酬下降21.23%;保利地產高管的平均薪酬則下降了17.02%。萬科董事會主席王石2014年的薪酬為1045.6萬元，較2013年下降達34.24%。

壓力增加，薪酬降低，這樣的頹勢下，房地產行業的吸引力是否還有那么大？

“雖然一直有唱衰房地產行業的聲音，但整個行業并不至于被消滅。”黃韜談道，以明星高管為代表的個人英雄時代已經走向終結，現在是團隊協作的時代。比起明星高管，現在的企業更需要一個優秀的團隊。

實際上，明星高管們集中離職的同時，有越來越多的新興力量加入。據楊樂渝觀察，與以往不同，房地產公司在招聘時會選擇一些看似和房地產不相關的人才，多數都是跨界的復合型人才。“人才需求變化，導致人才結構的變化，這是很正常的人才機制調整。”