“鬼城現象”調查區域發展中那些斑斕的泡沫

渝南子

2015年，商業數據調研平臺“標準排名（中國）研究院”發布了“鬼城”指數排行榜，其中內蒙古自治區的二連浩特、新疆維吾爾自治區的阿拉爾和北屯分別名列前三位。

所謂“鬼城指數”，是根據城區人口與城區面積的占比來計算一個城市成為空城的可能性。而所謂的“鬼城現象”，是指新城、新區的規劃面積遠遠超出人口的入住情況，從而導致城市空置率過高，甚至城市被廢棄的尷尬局面。

近年來，一些發展過快、開發無序的新城、新區成為媒體競相報道的焦點，尤其是內蒙古鄂爾多斯的康巴什新區、天津的京津新城、昆明的呈貢新區和鄭州的鄭東新區等，均被國外媒體稱為“房地產泡沫”。對此，有國外網友調侃說：“中國只要開放這些‘鬼城’，就可以解決歐洲的難民危機……”

建設超前

最奢華的“鬼城”康巴什

2010年4月5日，美國《時代》周刊刊登了一篇名為《中國鄂爾多斯：一座現代“鬼城”》的文章。文中稱，鄂爾多斯的康巴什新區在一片荒地之上修建而成，不僅擁有劇院、藝術中心、博物館等奢華的公共設施，還有一片片別墅和中產階級的連排屋，但是該地區人煙稀少，空曠死寂，宛如一座“鬼城”。到了2012年，英國BBC也做出了類似的報道，稱鄂爾多斯是“中國最大的鬼城”，而康巴什就是“中國房地產泡沫的最佳展示品”。

據了解，康巴什占地約352平方公里，中心市區約有32平方公里，最初是為100萬人居住而打造的新區，但在?2010?年時，當地的常住人口卻只有?2.86萬。走在康巴什寬闊的大街上，幾乎看不到人影，偶爾有人路過，也是悠閑的環衛工人。康巴什的600位環衛工人幾乎都是外地人，他們每人負責一條馬路上10個路燈之間的清潔衛生，看似范圍很大，實則工作量很小，因為街上鮮有行人，垃圾自然也就很少。

除了環衛工人，建筑工人、公務員、學生、商人等，多數也并非康巴什本地人。一名出租車司機說：“現在很多工地都停工了，建筑工人紛紛離開，又沒什么外地人來，常駐本地的人又幾乎都有車，生意越來越難做。”記者走訪了幾個工地，的確發現建筑吊塔等機械都

停止了運轉，只有寥寥幾個工人蹲在腳手架邊抽煙。在其中一處工地，留守人員告訴記者，原本這個工程有幾百個工人，后來投資方撤資，老板又不肯徹底放棄，所以就這么耗著，有些耗不下去的，就成了爛尾樓。而那些成片的空置樓房也只剩十幾個人留守，售樓中心更是形同虛設，門可羅雀。

其實，只要看看道路兩旁大門緊閉的商鋪就能感受到，外表看似奢華的康巴什非常蕭條。信步走過一條街，就能在墻上看到不少“店鋪出租”、“房屋轉讓”的海報。一位從北京來開店的鄧先生說：“我開的是私人會所，光是裝修就花了一、兩百萬。但是因為人少，直到現在店鋪都沒開起來，所有投資的本錢都打了水漂。”據悉，鄧先生已將私人會所掛牌轉讓，可是三、四個月過去，依舊無人問津……

康巴什曾被譽為“中國最富裕的城市”。它擁有世界上最大的雕塑群、最大的廣場，還有亞洲最高的音樂噴泉、奢華如宮殿的博物館、大劇院……當夜晚的霓虹燈亮起，整個城市顯得富麗堂皇，豪華無比。但同時，康巴什又背負著“鬼城”的名號，市民連購買衣服、電器等，都不得不開車到20多公里外，才能找到營業的商場。這種超前建設帶來的“鬼城現象”，其實普遍存在于當今的中國。比如，號稱“亞洲最大別墅區”的天津市京津新城，曾獲得“城市規劃設計杰出獎”的鄭州市鄭東新區，新樓林立的昆明市呈貢新區，都因為人煙稀少、房屋成片空置而成為媒體評頭論足的“鬼城”。

經濟泡沫

遍布世界的“鬼城”

上圖是鄂爾多斯中心商業廣場，由6 座高聳入云的商務樓組成。下圖是鄂爾多斯博物館，它的外形猶如一顆象征永恒的珠寶，將康巴什新區的奢華淋漓盡致地展現了出來。

“鬼城現象”不僅在中國頻現，西方國家也普遍存在。美國佛羅里達州的利哈伊埃克斯市，在2008年的金融危機后，大量住宅成為爛尾樓，人數本來就不多的業主也相繼離開，現在，整個城市就像荒無人煙的廢城。

還有烏克蘭的首都基輔，開發商將一片占地42公頃的土地建成奢華的高端生活區，但因為經濟蕭條，只有?1/5?的住房售出，街道上既沒有商店，也沒有人影，所以人們將這個地方稱為“百萬富翁的鬼城”。

而在這些深受困擾的國家中，西班牙的“鬼城現象”無疑是最嚴重的。在西班牙首都馬德里的托雷多鎮，有一個叫塞塞尼亞的地區，政府本想在這里修建一個囊括一萬多套公寓的衛星小城，預計可容納約3萬人，可是，當5000多套公寓修好后，幾乎沒有人入住，街道和閑置的空地漸漸雜草叢生，于是曾經被譽為“馬德里的曼哈頓”的塞塞尼亞，就這樣成為了赫赫有名的“鬼城”。

單單是一個塞塞尼亞倒還罷了，更嚴峻的狀況是，這樣的“鬼城”已經遍布西班牙全國。馬德里附近的小城，很多房產都空置了幾年，無人管理，即使墻壁剝落、門窗失竊也沒有人維修，為此，僅有的幾家住戶不得不養狗來防盜。距離馬德里半小時車程的耶比斯城就是這樣一座“鬼城”。當地一位中年居民大倒苦水：“200多排新房子矗立在山坡上，晚上就像一片墳地。我們想把房子賣了，但是一直沒有人肯接手。”

自2008年金融危機爆發以來，西班牙的房地產泡沫逐漸破裂。無力償還貸款的失業者中，不乏老師、畫家、公司職員等，房子被銀行查封后，他們便流離失所，只能偷偷潛入一些停工的工地，住進那些空置的房子，如果有警察來了，他們又會收拾行李，前去尋覓另一個安家之所。這部分人被稱為住在“鬼城”里的“寄居族”，據2012年的報道稱，西班牙已有近20萬個家庭被迫成為“寄居族”。新建的房產成為“鬼城”，而無力購買房子的民眾又在各個“鬼城”之間輾轉，如此的惡性循環迫使西班牙政府出臺了新的房地產政策。

西班牙政府嚴格控制了住宅投資，并從2013年開始，大力鼓勵海外投資者購房，并給予“購房送居住權”的優惠政策。在馬德里東北部的“鬼城”巴爾德貝斯，一位名叫貝格尼亞的居民感慨說：“這里以前根本沒有入駐商家，我們買菜都只能網購，現在才陸續有中國商人來開了雜貨店，生活狀況便稍好一些了。”

合理規劃

盤活“鬼城”的根本辦法

2010 年，美國一家名為“商業內幕”的網站稱鄭州市的鄭東新區是中國最大的“鬼城”。但到了2013 年，該地區已達到103 萬人口，外界的質疑漸漸變少，甚至有不少媒體稱鄭東“鬼城”已“復活”。

日益嚴重的“鬼城現象”，給各國的經濟和社會都帶來了巨大壓力。新區、新城的開發本是為了緩解用地緊張，疏散密度過高的人口，但是有些地方缺乏科學的規劃，也沒有考慮實際情況，只是一味地盲目建設，導致城市功能跟不上，市民也對這樣的新區不買賬。比如康巴什，鄂爾多斯市乃至整個內蒙古自治區的人口本來就較少，建設這樣一座規模龐大的新區必然會導致“空城”的尷尬局面。再比如西班牙，很多開發商無法估量經濟危機帶來的影響，仍我行我素持續投資房產，造成空房惡性積壓，人民又沒有經濟能力買房，“鬼城”就這樣遍及了西班牙。

這樣的事例告訴我們，要解決“鬼城現象”，首先地方政府要嚴格控制賣地的規模和結構，不能為了政績，聽任并跟隨開發商進行盲目的開發。其次，在建設新區之前，政府應該引入第三方機構對項目進行全面深入的調查，盡量依靠市場帶動城市化建設，而像“造城運動”這樣過度的行政干預，并不一定會帶來經濟發展。再次，當出現了“鬼城”化趨勢時，不能立刻“棄城”，要給新區一定的緩沖時間，同時要將城市的配套設施跟上，將“創造商機”和“集人氣”同步進行。

逐漸擺脫“鬼城”名號的鄭東新區用事實說明，當出現“鬼城”化趨勢時，不能立刻否定一個城市的存在，而是要給其一個緩沖期。但是，無論能否真正盤活“鬼城”，所要解決的問題都遠遠多于城市建設之初。

康巴什為緩解“鬼城”危機，頒布了《康巴什新區扶持第三產業發展優惠政策》，對商戶進行各種獎勵和補貼，隨后，國家級煤制油基地等大項目也相繼落地，到2012年9月，該地的人口已增至10萬左右，不少市民表示，感覺整個城市熱鬧了很多。“以前買一瓶水喝都要走一公里，現在商店明顯增多了。”世紀康城一期小區的一名保安說，“但是生活還是很不方便，比如我想配一把鑰匙，還得坐車去烏蘭木倫河對岸的伊金霍洛旗。”

如今，各界對康巴什的評價不盡相同，有的人認為它的發展潛力正在被激活，有的人則認為它仍然處于一片死寂中。無論能否真正盤活這座“鬼城”，所要解決的問題都遠遠多于當初建設新區的時候，所要耗費的精力也不能相提并論。所以，合理規劃、科學開發才是解決“鬼城現象”的根本辦法。