淺析房屋租賃合同特點與存在問題

黃俊

【摘要】現今經濟發展迅速，房屋租賃的現象日益增多，房屋租賃合同已成為一種保護雙方當事人的憑證，是對雙方當事人的一種約束。文章介紹了房屋租賃合同的含義和特征，并分析了房屋租賃合同中可能存在的權利沖突問題和合同條款約定不明導致的一些風險，以期防范租賃合同產生的糾紛和風險。

【關鍵詞】房屋租賃合同 登記 抵押權 稅收

【中圖分類號】G527 ? ? ? ? ? 【文獻標識碼】A

房屋租賃合同概述

房屋租賃合同的含義和特征。房屋租賃合同是租賃合同的一種，在不同學科上有不同的含義。例如財務上會分為融資租賃和經營租賃，稅務上會分為可以稅前抵扣的租賃和不可稅前抵扣的租賃，法律上分為動產租賃和不動產租賃，簡單來說，房屋租賃合同是當事人就房屋的使用、占有和收益達成一致意見的協議。

第一，使用權是租賃合同關注的重點。這和融資租賃買賣合同不同。融資租賃是融資和租賃的混合合同，而買賣合同是為了取得所有權。但是三者也有一些聯系，不論是出租還是融資租賃，首先都要對所有權進行審查。承租人只是取得使用權，因此房屋的承租人僅能依照合同的規定對承租的房屋進行占有和使用，而不得進行處分。在承租人破產時，租賃的房屋不列入破產人的破產財產之中，出租人有權取回承租的房屋。

第二，房屋租賃合同體現有償、雙務和諾成的特點。雙方一旦對合同內容達成一致意見，合同即成立。房屋租賃合同在自雙方當事人達成協議時成立，而交付房屋則是出租人的履行行為或者是合同效力的結果。承租人有交付租金的義務，出租人有收取租金的權利。換言之，一方的權利就是另一方的義務，故其稱為雙務合同。不論房屋用于居住還是商業使用，出租人都是以盈利為目的，因此其稱為有償合同。

第三，房屋租賃合同具有期限性。如果租賃合同沒有期限，這會給雙方造成更多糾紛，但如果租賃合同期限過長，又會使使用權和所有權的區別不再明顯，對出租人更為不利。另外，房屋本身的使用壽命也是租賃合同具有期限性的一個依據。《合同法》第二百一十四條規定：租賃房屋期限不得超過二十年。超過二十年期限的部分無效。如果房屋租賃期間屆滿，當事人可以續訂房屋租賃合同，但是續訂的房屋租賃合同也要符合上述規定，自續訂之日起其期限不得超過二十年。

雙方的權利義務。承租人的權利是在承租合同期限里可以占有、使用房屋。房屋租賃期限屆滿后，原租賃房屋的承租人有優先續租權。承租人的義務是按照承租合同的要求正確使用承租的房屋，按照合同的規定方式給付房屋的租金，在租期屆滿時要將出租人的房屋完好地返還。

出租人有權監督承租人合理使用房屋，并且按照合同上的規定收取租金，在房屋的租賃期限屆滿后有權收回出租的房屋。而出租人的義務則是按照訂立的合同規定交付房屋給承租人，并定期對出租的房屋進行檢查、維修。

承租人和出租人還應考慮合同中關于租賃期限屆滿時承租人對房屋的裝修、裝飾等添附物的處理及安排的規定。

在租賃合同中規定雙方在不履行合同或者不完全履行合同時的處理方式和解除合同的辦法也是承租人與出租人需要加以考慮的問題。

房屋租賃權的性質。房屋租賃權是一個具有歷史性的權利，對它的爭論從未停息過，并且會隨著時代、國家經濟、政治、文化、價值觀等因素的不同而不斷變化。法學界關于房屋租賃權的性質存在兩種觀點：債權性質說和物權性質說。

債權性質說。這是早期的主流觀點。不論古羅馬還是古代中國，在立法上都基本把房屋租賃權看成債權性質的權利，簡單地說，承租人有支付租金的義務，而出租人有收取租金的權利。租賃合同的簽訂會使雙方產生債權債務關系，如果一方沒有支付租金，就會產生違約責任的問題。因此法律上把房屋租賃權以合同法的方式加以保護。①

物權性質說。這是當今的主流觀點，即混合說。房屋租賃權具有公法私法的雙重性質，換言之，房屋租賃權是以債權為主，物權為輔的一種混合性權利。雖然目前中國的立法還沒承認居住權，但是通過買賣不破租賃的規定給予租賃權對抗第三人的權利，即以物權保護的方式來解決相關糾紛已經得到了承認。

房屋租賃合同的訂立及效力

房屋租賃合同訂立的方式和相關風險。房屋租賃合同訂立的方式一般有三種：書面訂立、口頭訂立和通過行為等方式的訂立。在這三種方式中書面訂立比較容易避免糾紛，也有利于雙方約定具體條款和意外情況。口頭方式對于短期租賃或許更適合，但對于長期租賃合同來說，通過行為訂立合同比較適合，同時也比較符合一般的商業習慣，有利于加強雙方當事人彼此的信任感。

在合同訂立的過程中也存在以下風險：首先，出租人是否可以證明自己是真正的房東。實際生活中經常出現假房東冒充真房東簽訂合同的情況，在這種情況下，作為承租人首先需要對方出示身份證和房產證，最好到當地房產管理部門去進行核實以避免風險。其次，在商定合同條款上一定要細化，盡量約定明確，例如違約責任的金額或者比例，房租的繳付時間，物業費的繳納，租期屆滿后的通知義務和續租權利等。特別關于房屋是否用于個人居住還是商業使用需要特別進行說明，有部分承租人使用房屋完全違反了合同約定或者治安管理法的相關規定，例如從事賭博等。這有可能導致合同解除，同時要承擔相關民事責任和行政責任。再次，房屋的質量或者是否滿足正常使用也是承租人關注的問題，如果承租人對房屋質量沒有仔細檢查，一旦發生水電氣或者其他設施損壞的問題，追究責任人會出現很大困難。

登記備案對房屋租賃合同效力的影響。關于登記和合同效力的關系，理論上無外乎兩種觀點，一是登記決定合同效力，二是登記不影響合同效力。前者顯然是認為租賃合同具有公法和私法的雙重性質，換言之，國家對合同的效力要進行干預，后者認為合同強調當事人意思自治，只要不是違反國家強制性規定就不會無效。按照我國《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規定和建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規定，前者采取了后一種立法模式，后者采取了前一種立法模式。由于從級別上來說，前者遠遠高于后者，所以司法實踐中，人民法院重點審查民事行為的效力，以前者為判案的依據，至于合同是否違反了行政方面的規定而導致無效就不是民事審判關注的問題。兩個法律規定的不同從本質上來說體現了民法和行政法的沖突，高院的司法解釋明確表示行政部門的登記備案與否不是民事糾紛的判斷依據，其判案依據主要是合同效力的三個因素：當事人主體合格、意思表示真實、不違反法律法規的強制性規定。從這個意義上來說，重點就是建設部的這個規章是否屬于強制性規定。筆者認為：登記備案無非是一種行政管理模式，登記后對監管房屋租賃具有一定的積極意義，同時對稅收監管具有正面影響。有的地方規定房屋租賃同時要在當地公安機關登記備案，這樣做無非是為了加強流動人口管理的需要，簡言之，這些都不是強制性規定。同時，行政立法的模糊性也為法官理解相關規定留下了隱患，目前我國的行政立法還沒有明確規定哪些規定屬于管理性規定，哪些規定屬于強制性規定。

房屋租賃合同中存在的主要問題

買賣合同和租賃合同的關系。首先，房屋租賃合同對承租人的特殊保護體現在“買賣不破租賃”上。房屋租賃關系是一個古老的債權關系，在羅馬法中，并不存在這樣明確的規定。但是羅馬法中有這樣的規定，即“承租人不能針對干涉其活動的第三者人行使訴權，而只能因出租人違反其平安無憂的享用物而對其提出訴訟”，也就是說當時的羅馬法是承認租賃權優先效力的。②另外，從羅馬法關于“出租人通常應當在買賣契約中要求買受人尊重承租人對物的租用”的規定中可以看出羅馬法系中對于“買賣不破租賃”規則的雛形已經存在。買受人要尊重承租人對物的尊重，雖然沒有直接像現在一樣明確“買賣不破租賃”，但我們也可以隱約看出羅馬法對于房屋承租人“特殊權利”的保護。這種權利雖然僅僅是對于承租權的尊重，但是它在某種程度上也可以有限地對抗第三人。這些方面可以看出羅馬法已經將租賃權的權利優先化了。

所謂“買賣不破租賃”是指賦予承租人的承租權優于所有權的一種效力，簡言之，如果租賃合同成立在先，那么依據權利在先，保護在先的理論，出租人就房屋買賣簽訂的轉移所有權的合同不能優于租賃權，新取得所有權的所有權人不能終止原租賃合同，但是享有收取房租的權利。對于此，我國《合同法》和《物權法》都有相關規定。這種規定明顯是受到了租賃物權性質說的影響。買賣不破租賃原則和優先購買權雖然是一個古老的原則，但是是否符合我國的國情筆者不敢茍同，實踐中并沒有多少承租人去購買出租人的房產，另外租賃的產生一般都是暫時性的需求或者經濟能力不足的人過渡性的考慮，如果真有能力，一般人不會去買出租房。同時，買賣不破租賃的原則可能會導致出租人無法將房屋出售，因為一個買方如果是出于自住的目的而買房的話，他肯定不會買出租房。不僅如此，這個原則讓物權一般優于債權的基本理論無法成立，因為判斷所有權權屬最關鍵的問題是處分權，買賣不破租賃原則表面上是約束買方，但實際上它對賣方也會產生約束力，特別是租賃期非常長的情況下無疑會導致沒有買家愿意買房，那么賣方想趁房價高漲的情況而實現升值收益的愿望就無法實現。筆者認為，如果買方是為了自己住而買房，那么可以突破這個限制;但如果買房是為了出租（所謂投資性住房）就應該受到這個限制，因為前者會影響新的產權人實際使用的權利，而后者對新產權人的投資收益沒有負面影響。當然，這并不是在所有情況下都成立的，它也有例外的適用。

抵押合同和租賃合同的關系。關于抵押權和租賃權的規定，主要來自擔保法的司法解釋和物權法的相關規定。學理上一般認為擔保物權優于所有權，所有權優于使用權，但是由于房屋這種特別性質的不動產越來越強調公法干預和所謂居住權的保護，這導致了實際立法上已經不再采取學理上的保護順序。根據我國《物權法》第一百九十條的規定：如果出租在先，抵押在后，那么優先保護租賃權，除非抵押權在先，可以對抗租賃權。這種立法模式的理論依據主要有權利在先理論和登記效力對抗性，簡言之，就是按照權利成立的先后時間來進行保護，權利在先保護在先，而不分權利的性質。首先，如果是先出租后抵押，則優先保護租賃權，這也間接影響抵押權的設立，換言之，如果抵押權人提前知道房屋已經出租，可能會不接受抵押物而導致抵押合同無法成立，也間接影響了抵押人想通過抵押而融資的可能性;其次，如果是先抵押而后出租，看抵押是否登記來決定保護的順序。對于房屋而言，由于屬于法定登記的物品，不登記不產生抵押的物權效力，因此這種情況下優先保護抵押權。這不僅僅是權利設立上優先保護抵押權，關鍵是在實現抵押權的時候，是否會受到買賣不破租賃的限制。對于此，物權法、合同法以及擔保法等都沒有明確說明，那么按照物權法第一百九十條的理解，應該不受這個限制。另外，如果把設定抵押的房屋出租，按照擔保法的司法解釋，出租人應該告訴承租人，如果告知義務履行后承租人還愿意承擔，那么說明他愿意承擔抵押產生的法律風險，否則他是可以選擇不簽訂租賃合同的。從這個意義而言，抵押的設立會影響房屋產權人期待的租金收益甚至會影響租金收益的落空。如果房屋產權人沒有履行告知的義務，他可能構成嚴重違約行為而需要承擔相應的違約責任。③

房屋租賃合同和稅收的關系。房屋出租行為要繳納營業稅、個人所得稅、房產稅和印花稅及城建附加稅和教育附加，特別是針對房屋出租用于居住還是非居住還有不同的稅收優惠政策。但是對于居住和非居住究竟如何界定，國家稅務總局沒有給出具體的解釋。另外，在實踐中，一般出租人很少主動就房屋租賃合同產生的收益去申報納稅，不僅如此，有部分出租人為了能少交稅故意和承租人串通低估租金收入或者簽訂所謂的陰陽合同，還有的給付租金的方式非常隱蔽或者謊稱未收租金。因此稅務機關在實踐中如何監管此類稅收也成為一個難題。如果出租人不繳納相關稅款會承擔相應的行政責任，例如罰款、滯納金和補繳稅款等，但是如果出租人拒不執行，稅務機關是否可以采取查封房產等強制措施呢？特別是能否對房產進行拍賣從而以拍賣所得款項來實現稅收的收繳呢？換言之，由于行政責任導致的買賣能否被租賃還是一個立法上沒有明確的問題。在行政權力和租賃權的關系上誰更優先受到保護也是一個值得思考的法律難題。

房屋租賃合同和刑法、行政法的關系。目前在北京、上海等特大城市，很多房東為了讓租金收益最大化，把原本不大的房間改成很多小間，違法搭建部分房屋進行出租，完全違反了城市規劃法、消防法等行政法規的規定。如果這類合同被查出，可能會被認定為無效合同，這些房間還會面臨被強拆的境地，出租人也會面臨相應的行政責任和承擔對承租人的違約責任，更有甚者，部分出租人明知承租人承租房屋用于犯罪等行為而進行出租，那么出租人可能構成共同犯罪而被追究刑事責任。

合同條款的約定不明導致一些風險。房屋租賃合同中一般主要存在以下違約行為：承租人拖欠房租導致合同糾紛;出租人提供的房屋無法滿足承租人基本的使用要求而導致的合同糾紛;出租人以市場價格上漲為由提高租金導致的糾紛;關于是否續租和通知義務未履行而導致的糾紛;關于承租人不合理使用房屋設施導致的糾紛;關于房屋設施存在瑕疵導致的人身傷害或者財產傷害而造成的侵權糾紛;關于租金和保證金交付和退還的糾紛;關于轉租的糾紛;關于承租人無償短期讓他人使用房屋的糾紛;關于房屋設施倒塌造成第三人的侵權責任而產生的糾紛。針對上述糾紛，如果提前將一些問題的解決方式加以明確約定，那么風險將大大減少。如對房租的糾紛，雙方可以約定，若雙方可以給出合理的寬限期，那么在寬限期內繳納了房租就可以繼續履行合同。關于保證金的性質和金額法律沒有明確的規定，筆者認為可以理解為賠償金，簡言之就是承租人由于不當使用房屋設施造成損害而需要承擔的民事責任，當然如果雙方對賠償金有爭議，可以申請第三方鑒定來解決。房屋本身存在瑕疵、出租人擅自提高租金可以認為是出租人的過錯，其當然要承擔違約責任。總而言之，明確、細化的約定是預防合同糾紛的重要途徑。

（作者為重慶人文科技學院副教授）

【注釋】

①鄒雙衛：“論批準、登記在我國法律行為制度中的作用與合理配置”，《法學論壇》，2011年第1期，第20頁。

②[英]巴里·尼古拉斯：《羅馬法概論》，黃風譯，北京：法律出版社，2010年，第192頁。

③郭明瑞，王軼：《合同法新論·分則》，北京：中國政法大學出版社，1997年，第101頁。

責編/許國榮（實習）