淺談我國商品房預售法律制度問題

徐再麗

摘 要：商品房預售，是商品房開發商與購房者約定，在商品房建造完成之前，由購房者支付一定預付款或者定金，在將來一定的日期完成房屋所有權的轉移的交易行為。近年來，隨著內地房地產市場的繁榮發展，商品房預售成為內地房地產銷售交易的主要方式。預售房制度在市場資源配置起了一定的積極作用，但同事也帶來了一些問題，由于對商品房預售制度的監管不利，對市場以及消費者造成了利益上的威脅。本文通過對商品房預售制度的監管的研究，闡述了商品房預售制度監管方面的不足，并提出法律上的解決對策。

關鍵詞：商品房預售；信息披露；風險共擔

一、商品房預售監管制度法律現狀

目前我國規制商品房預售的法律體系比較完善，但隨著經濟的發展，法律的滯后性特點顯現出來，商品房預售制度無法全面保護房屋預購人的合法權益。主要表現為：在簽訂預售合同后，不能按照法律規定進行交付登記；為盲目追求企業利潤，非法使用房屋預售款勇于非建項目；非法抵押已經預售的商品房，甚至抵押后攜款而逃等違規的行為。這些行為嚴重威脅了房屋買受人的合法權益，擾亂市場秩序等問題。

1.缺乏合理有效的市場準入和退出機制

我國商品房預售缺少合理的市場準入制度和退出機制，根據目前法律，合法設立的房地產企業就有資格進入房屋預售市場，而這種企業注冊資金僅僅只限定在100萬元以上，低門檻市場準入標準導致大量企業過度無序涌入市場。此外，法律上沒有明確規定預售商品房的建設資金審核條件以及違規所需承擔的法律責任，也沒有對于開發商的信用審核制度，商品房預售市場頻頻出現誠信危機。另一方面，房地產開發商退出預售市場的退出機制也不完善，《公司法》規定的有限責任制度，商品房預售商在出現經營困難或者信用危機時承擔責任較小，由于法律沒有明規定，一些不符合國家規定以及不適應市場規律的房地產企業退出預售市場出現困難，有的甚至會利用這一法律漏洞逃避相關法律責任，最終在預售房出現相關的法律問題時，房屋買受人的合法利益無法得到應有的保障。

2.信息披露制度不完善

我國沒有建立商品房交易市場信息披露制度，商品房預售信息不對稱。開發商披露信息時根據本公司的情況，規避與其利益沖突的部分，僅披露有利于公司發展及利益的有效信息，甚至有的售房公司對房屋質量以及周邊環境進行虛假宣傳，披露虛假信息，與之相應的，商品房預購人因無法獲得真實信息，不能做出合理判斷，出現盲目購房的現象，這在民法上是顯失公平，無法保障預購人的合法權益。因此，要維護預購人的合法利益必須建立嚴格的信息披露制度以及相關的監管制度。

三、完善我國商品房預售監管制度的法律建議

1.實行嚴格的市場準入及退出機制

為了保障預售房屋的質量與預售合同的有效實施，提高房地產開發商的商業道德及信用，嚴格把關商品房預售市場的良好有序進行，需要建立嚴格的房屋預售市場準入以及退出機制。只有這樣才能保證市場良性運轉，保證欲購者的合法權益。我國應該全面加強對房屋預售行為的市場管理、監督工作，嚴格規范房屋預售市場準入的標準，對企業的經營進行相關的信用評級管理，對信用等級較高信譽好的房地產銷售開發商開放房屋預售市場，允許其參與市場競爭，對于信用等級較低，不滿足相關要求的企業，責令整改，符合相關要求后再開放預售市場，企業未滿足預售市場準入的要求時，僅能進行現房的銷售。

《公司法》中對商品房預售法人有限責任的規定，雖然要求比較嚴格，但是卻表現出了市場退出機制的缺陷。公司在標的商品房出現瑕疵或者相關合同承諾無法實現時，現有的法律很難追究相關責任人的責任，只有通過“揭開公司面紗”破除法人承擔責任的限制，才能追究實際投資人、控制人的法律責任，使其免于逃避法律責任，真正為預售房消費者的合同權益保駕護航。

2.建立商品房預售信息披露制度

建立網上信息系統，對商品房預售行為進行網上登記，并把相關信息整合，保證商品房預售過程的公開與透明，監督商品房預售全過程，確保買受人獲得及時有效地房屋信息，保障交易公平。同時，商品房預售信息披露制度，也為政府監管、社會監督等活動提供了技術支持，發現違法銷售商品房預售中的違法現象可以及時采取措施。此外，這種信息披露也為銀行更好地把握房地產商預售市場的情況，做出安全有效的放貸決策，降低金融放貸風險。其他房地產相關領域的管理公司及部門可以根據披露的信息做出對市場的合理分析，提出對市場安全有效進行的分析意見。

及時披露信息，完善信息披露方式。拓展信息披露渠道，建立統一信息管理平臺，確保披露信息的真實性、全面性和及時性，為購房者提供安全準確的數據與信息，幫助其做出合理價值判斷，提高交易效率。搭建網絡平臺將相關的政策、政府機構提供的統計數據、商品房的真實信息及時公布于眾，統一的信息披露管理平臺，將商品房開發商的所有信息統一起來，整合了消費者需要的有效信息，也幫助政府管理部門更好地實施監督與管理，避免因信息混亂干擾購房者的消費決策。

明確信息披露內容，實現信息公開化。明確信息披露的內容對于保障消費者全面了解交易信息，保障交易安全。政府應該建立健全商品房預售信息披露和監管政策，將房地產相關法律法規、政府相關部門的監管職責、開發商的信用等級、房屋建設過程中的各種報告、房屋市場價格及影響因素等信息通過政府披露的方式向消費者公開。開發商要向政府提供樓盤數量、面積、建設環境、建設藍圖等信息，將預售房的詳細信息透明化與公開化。購房者可以通過在信息披露平臺進行相關政策及信息的查詢，解決購買預售房當中可能出現的困難，以維護自身的合法權益。

加強對信息披露的監管，建立專門的監管機構，明確其職責權限，確保監管機構的獨立性。還應當規定相應的法律責任，對于信息披露不及時、不真實的行為進行懲罰，確保預購人能獲得及時、真實、準確的信息。如果由于信息的不真實或者不及時而給購房者造成損失的，相關人員要承擔賠償損失的責任，以保護購房人的合法權益。對于相關機構與開發商合謀侵犯消費者權益的情況要給予嚴厲的處罰。

參考文獻：

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