論侵犯承租人優先購買權的合同效力

陳鳴

現代各國民法大多規定出租人出賣租賃物時，在同等條件下，承租人享有優先購買的權利，我國民法也不例外。眾所周知，法律關于一項權利的規定必然有其目的和價值，那么，法律上為什么要規定房屋承租人的優先購買權呢？法定的房屋承租人優先購買權的制度價值是什么呢？

1承租人優先購買權的制度價值

一般認為，承租人優先購買權有如下制度上的價值：首先，是為了保護弱勢群體的利益，使“居者有其屋”，因為賦予承租人以優先購買權的主要目的在于保障承租人可以在同等條件下優先得到房屋所有權的可能性。其次，是可以維護穩定的社會經濟秩序，當租賃合同依法簽訂后，承租人基于占有使用租賃物這一事實，必然會圍繞著該物在社會上形成諸如生產、生活中許多方面的特定聯系，因此，在出租人要出賣該租賃物時，如果能滿足承租人的特殊需要，則會對人們的生產生活的穩定和方便買賣流通秩序有著重要的積極意義。最后，是可以促進資源有效利用，保障財產所有權各種權能的統一，使物之所有權與用益權集于一人，一方對租賃物的繼續使用可以不要大幅調整，從而間接鼓勵、促使租賃行為的發生，承租人也因有此預期，而更愿在租賃物上進行投資。

但對于承租人的優先購買權制度，一些人則提出了質疑，其理由是：首先，承租人優先購買權違背了私法自治的原則，認為承租人優先購買權是對出賣人自由意志和所有權自由的一種限制，不具有正當性，例如從房屋承租人的優先購買權的實現過程來看，房屋所有人欲出賣房屋，必須提前3個月通知承租人，在某些情況下，這樣會使得房屋所有人處于一種很被動的局面，一方面，在3個月內，房屋所有人只能消極等待承租人的選擇，另一方面，房屋所有人很可能會喪失“商機”，錯過比較理想的買受人，因為，其他買受人也不愿意消極等待承租人的選擇。可見，優先購買權會在一定程度上限制了交易。其次，賦予承租人優先購買權可能會帶來大量法律適用上的問題，其實際效果也不佳，例如有人認為，房屋承租人的優先購買權很容易被規避，極具脆弱性，因為如果房屋所有人不想將其房屋賣與承租人，其完全可以利用“假贈與實買賣”的方式，將房屋所有權讓渡給其他人，此時，承租人難以主張其優先購買權，此外，所謂的“同等條件”在實踐中很難具體化，具有很大的模糊性，不易確定和操作。

筆者認為，承租人優先購買權制度仍具有其存在的合理性，主要基于以下幾點原因：一是維護弱勢群體生存條件的社會價值仍然存在。當今社會貧富差距仍然存在，強弱仍然分明，建立和諧的社會仍然迫切的要求我們提高對社會低收入及最低收入群體的生存利益的關注。雖然從整體上看，承租人并不一定都屬于社會經濟中的弱勢群體，但是，在多數情形下，相對于作為所有權人的出租人，承租人仍然是經濟上的弱者，法律有對其進行特別保護的必要。我們不能僅僅因為某個承租人不是經濟上的弱者，就否定法律賦予承租人以優先購買權的價值。

2侵犯承租人優先購買權的合同效力

在我國，盡管關于承租人的優先購買權早已設有明文規定，但關于侵犯承租人優先購買權的合同效力，卻存在著一個曲折的發展過程。《合同法》實施前，為保護承租人的優先購買權，最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見（試行）》（以下簡稱“民通意見”）第118條明確規定：“出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”據此，“民通意見”實施以后的司法實踐對于侵犯承租人優先購買權所訂之合同，幾乎毫無例外的宣告為無效。

盡管“民通意見”第118條解決了合同效力的認定問題，但同時也帶來了大量的問題，主要表現在：

2.1認定房屋買賣合同無效不利于保護買受人的交易安全。由于房屋租賃合同不以登記為要件，備案亦僅為行政管理的手段，并不影響房屋租賃合同的效力，因此，買受人有時很難知道房屋已經出租的事實。在此情形下，使其承擔合同無效的風險，顯然不利于保護其交易安全。

2.2認定房屋買賣合同無效不利于誠信市場的建立。在實踐中，由于侵害承租人優先購買權的房屋買賣合同將被認定無效，因此承租人的優先購買權常常成為惡意毀約的一個借口，甚至是出賣人動輒以侵害了承租人的優先購買為由請求確認房屋買賣合同無效，從而引發誠信危機。

2.3確認侵害承租人優先購買權的合同無效并沒有給權利人帶來多少實際利益。例如有人認為，當房屋承租人的優先購買權被侵害而確認當事人所訂立的合同無效時，似乎對權利人并沒有多少實際的好處，因為宣告合同無效雖然“阻止”了所有人與其他買受人之間的買賣交易，在一定程度上“懲罰”了侵權人，但是，并不直接導致優先購買權人就能夠與所有人簽訂買賣合同，當合同被宣告無效時，所有人完全可以不再出賣其房屋，此時，承租人是沒有權利“強買強賣”的。再者，法律上也沒有明確規定，當承租人的優先購買權受到侵害時，其可以獲得來自于房屋有人或者是其他購買人的損害賠償，另外，承租人因其優先購權受到侵犯而向法院申請撤銷合同時，還得付出一定的訴訟本。

正因為“民通意見”關于侵害承租人優先購買權之合同效力的規定存在上述問題，《物權法》通過并實施后，關于侵犯承租人優先購買權的合同效力問題再度成為爭議的熱點。一種觀點認為，依照物權法規定的物權法定原則，在法律未規定承租人的優先購買權為物權的情形下，該權利不應認定為物權并具有排他性。也就是說，合同法第230條規定的“承租人享有以同等條件優先購買的權利”應為債權，不具有對抗第三人的效力。最高人民法院采納了上述意見，并在于2008年12月18日公布的《關于廢止2007年底以前發布的有關司法解釋（第七批）的決定》中，以“民通意見”第118條與物權法相沖突為由，將其予以廢止。在此基礎上，“租賃合同司法解釋”明確規定承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，而只能請求出租人承擔因侵害優先購買權而引起的賠償責任。

筆者贊成上述司法解釋的立場，即承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，但可以主張由此帶來的損害賠償責任。也就是說，對承租人優先購買權的救濟，僅限于損害賠償，而不及于合同效力。