農(nóng)村房屋買賣合同效力問(wèn)題探析

孫蕾

摘 要：在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，由于農(nóng)村房屋法律定位模糊，農(nóng)民對(duì)其自有房屋是否有處分權(quán)在立法上存在矛盾，導(dǎo)致在實(shí)踐中帶來(lái)很多社會(huì)問(wèn)題?，F(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的效力未作明確規(guī)定。農(nóng)村房屋買賣合同的效力分為無(wú)效和有效兩種。根據(jù)合同雙方當(dāng)事人的不同，農(nóng)村房屋買賣合同的效力不盡相同。建議有關(guān)機(jī)關(guān)盡快研究出臺(tái)相應(yīng)立法，填補(bǔ)農(nóng)村房屋買賣這一塊的立法空白。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋買賣合同；宅基地；集體經(jīng)濟(jì)組織；法律效力

一、農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力分析

（一）農(nóng)村房屋買賣合同的效力

1.認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同無(wú)效

（1）《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條規(guī)定：每一戶農(nóng)村村民只能擁有一塊宅基地，并且這塊宅基地的面積不能超過(guò)所在直轄市、省或自治區(qū)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

（2）《中華人民共和國(guó)土地管理法》第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。如果允許買賣農(nóng)村房屋，就將房屋項(xiàng)下的宅基地使用權(quán)也一并出賣了，這是不符合第63條的規(guī)定的。

（3）《中華人民共和國(guó)土地管理法》第12條規(guī)定：改變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地登記手續(xù)。《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓地上的建筑物致使其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，要向土地所在地的土地行政管理部門申請(qǐng)土地變更登記，由原來(lái)的土地登記機(jī)關(guān)進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更登記。如果房屋沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，則房屋買賣合同無(wú)效。

（4）《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第2條規(guī)定：農(nóng)民不能向城市居民出賣農(nóng)村房屋，城市居民也不能占用農(nóng)民集體土地來(lái)建造房屋，有關(guān)部門不能為其發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。

2.認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣合同有效

（1）《憲法》規(guī)定：中華人民共和國(guó)公民在法律面前一律平等。農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我國(guó)公民，都享有法律賦予的平等的權(quán)利，都必須履行法律規(guī)定的平等的義務(wù)，承擔(dān)平等的法律責(zé)任。法律不會(huì)因?yàn)橘I賣雙方當(dāng)事人是農(nóng)村村民、城市居民、本村人、外地人而區(qū)分對(duì)待。

（2）《關(guān)于對(duì)社員宅基地問(wèn)題做一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》第2項(xiàng)規(guī)定：社員有買賣房屋的權(quán)利。在房屋出賣后，其宅基地使用權(quán)就轉(zhuǎn)移給了買受人，但宅基地的所有權(quán)仍然歸集體所有。這一規(guī)定，明確了農(nóng)民有權(quán)利買賣農(nóng)村房屋，并且在房屋買賣完成之后，宅基地使用權(quán)隨之一并轉(zhuǎn)移。

（3）最高人民法院[1992]民他字第8號(hào)批復(fù)認(rèn)為按約定交付房款并且管理房屋的農(nóng)村房屋買賣合同有效。

（二）農(nóng)村房屋買賣合同效力的法律分析

1.農(nóng)村村民買賣農(nóng)村房屋的法律效力

（1）同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間受交易主體的身份和土地權(quán)利的影響較少，同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。理由是：第一，憲法和其他法律規(guī)定人們對(duì)自己所有的房屋享有所有權(quán)，有權(quán)自行處分、轉(zhuǎn)讓?！段餀?quán)法》第30條、第64條規(guī)定：農(nóng)村村民對(duì)自己合法建造的房屋享有所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。買賣就是一種處分的形式。第二，法律沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋買賣，并且在多部法律、法規(guī)中都規(guī)定了農(nóng)村村民可以買賣自己所有的房屋。《土地管理法》第62條就規(guī)定了農(nóng)村村民可以出賣自己的房屋，但是再申請(qǐng)宅基地的不被批準(zhǔn)。

（2）不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同的法律效力。不同集體經(jīng)濟(jì)組織之間的農(nóng)村房屋買賣合同的效力的認(rèn)定，還沒(méi)形成定論，有的認(rèn)為有效，有的認(rèn)為無(wú)效。認(rèn)為無(wú)效的原因是宅基地是屬于農(nóng)民集體所有的，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的特權(quán)，不能轉(zhuǎn)讓。處分了農(nóng)村房屋的同時(shí)就會(huì)也處分了農(nóng)村宅基地，這會(huì)損害農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。買受人不是房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，無(wú)權(quán)享受該村的宅基地使用權(quán)，所以房屋買賣合同無(wú)效。這種觀點(diǎn)并不完全正確。理由是：第一，憲法、法律和國(guó)家政策沒(méi)有禁止農(nóng)民異地購(gòu)買農(nóng)村房屋。國(guó)家政策只是禁止將農(nóng)村房屋出賣給城市居民，但是并沒(méi)有規(guī)定不能出賣給不同集體經(jīng)濟(jì)組織的村民。第二，我國(guó)法律并沒(méi)有禁止農(nóng)民在購(gòu)買房屋的同時(shí)取得宅基地使用權(quán)。土地和其上的房屋是兩個(gè)獨(dú)立的客體，即使受讓人在購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)無(wú)法取得宅基地使用權(quán)，也不會(huì)影響農(nóng)村房屋買賣合同的效力。第三，不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣農(nóng)村房屋，有利于農(nóng)村的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。綜上，不同集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣合同是有效的。

2.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的法律效力

（1）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的一般法律效力。我國(guó)法律、法規(guī)對(duì)于農(nóng)村房屋能否轉(zhuǎn)讓給城市居民處于不明確狀態(tài)。但在我國(guó)，黨和國(guó)家的政策處于重要地位。國(guó)家政策明確禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，因此，在法無(wú)明文規(guī)定的情況下，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的行為不符合國(guó)家政策。同時(shí)，因?yàn)檗r(nóng)村房屋買賣涉及到農(nóng)村集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)，而農(nóng)村集體土地權(quán)利具有身份性，限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。法律禁止集體所有的土地使用轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋從而導(dǎo)致宅基地使用權(quán)被轉(zhuǎn)讓，這種現(xiàn)象應(yīng)受到嚴(yán)格限制。綜上，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同在原則上是無(wú)效的。

（2）城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同有效的特殊情形。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同原則無(wú)效，但不排除在特殊情形下認(rèn)定此類買賣合同有效。

第一，買受人是城鎮(zhèn)居民身份，但其父母、配偶或子女是所購(gòu)房屋所在地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并且是家庭成員共同出資購(gòu)買、共同居住的，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織也同意該房屋買賣合同的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

第二，出賣人將宅基地上的房屋出賣給城鎮(zhèn)居民之前，該房屋的宅基地已經(jīng)因?yàn)檎魇斩優(yōu)閲?guó)有土地，原是農(nóng)民身份的出賣人隨之變?yōu)槌擎?zhèn)居民，宅基地的性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了變化，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

第三，城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買了農(nóng)村房屋之后，已經(jīng)將戶口遷入房屋所在地，并且申請(qǐng)加入當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、成為農(nóng)民的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。

第四，城鎮(zhèn)居民在購(gòu)買了農(nóng)村房屋之后，如果所購(gòu)買房屋已經(jīng)經(jīng)過(guò)有關(guān)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，獲得當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，辦理了房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)手續(xù)，并且取得了合法權(quán)屬證書的，農(nóng)村房屋買賣合同有效。