試析離婚夫妻共有房屋的分割

寇曉燕

摘 要：中國人把家的概念和房屋緊密聯系在一起，有房才有家，辛苦一輩子為一套房。房屋濃縮了夫妻在婚姻關系存續期間大部分財富的積累，凝結著當事人幾年甚至幾十年的辛苦和汗水。當夫妻關系融洽時，它是雙方的“愛巢”；一旦夫妻感情突變，它又是雙方爭奪的“主戰場”。如何處理好離婚共有房屋的分割問題，對于維護社會的安定團結是十分必要的。

關鍵詞：離婚；共有房屋；贈與；分割

“天下之本在國，國之本在家”。家庭作為社會最基本的細胞，具有不可替代的功能，然而，這一功能正在受到沖擊與弱化。民政部發布的數據顯示，自2004年以來，我國離婚率連續10年遞增，閃婚閃離現象突出，甚至出現“婚姻赤字”現象。

離婚就牽涉到財產分割，房屋是家庭財產中的重頭戲，它的分割更是得到廣泛關注。筆者將通過離婚概念的解析、共有房屋的認定、房屋分割的實踐操作等方面對離婚共有房屋的分割問題進行分析。

一、離婚的概念及共有房屋的認定

離婚是指夫妻雙方通過協議或訴訟的方式解除婚姻關系，終止夫妻間權利義務關系的法律行為。根據新婚姻法的規定，協議離婚時必須對夫妻共同財產的分割做出適當的處理。財產問題主要是指夫妻共同財產的分割尤其是離婚后共有房屋的分割等。

如何認定房屋是否屬于共有房屋？筆者認為根據現行法律、司法解釋和法律實務來看主要有三大類：

一是夫妻出資購買的。分5類：①婚姻關系存續期間，以夫妻雙方共有財產購買的房屋，屬于夫妻共有房屋；②由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共有財產；③由一方婚前購買或自建的房屋，婚后以共同財產重建或改建的，屬夫妻共同所有；擴建的，擴建部分屬夫妻共同所有。④婚前一方購買的房屋，婚后公證為夫妻共有的，應當認定為夫妻共有房屋。⑤婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方的，該房產轉變為夫妻共有房產。

二是父母出資購買的。分3類：①當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的并明確表示贈與雙方的，該房屋為夫妻共有房屋；②當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，該房屋為夫妻共有房屋；③由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。

三是繼承所得的。婚姻法第十七條規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：繼承或贈與所得的財產（除遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產）。

二、以案為例分析房屋分割的具體操作

案例：A和B因感情破裂而離婚。二人擁有5處房產，在處理房產分配的問題上產生糾紛。5處房產分別以甲乙丙丁戊代替，甲為婚后二人共同出資全款購買；乙為婚后A的父母出資為A購買且登記在A名下；丙為B結婚前以個人財產支付首付款并在銀行貸款購買的房屋，婚后二人共同還貸，產權登記在B名下；丁為A和B出資購買的以B父母名義參加房改的房屋，登記在B父母名下；戊為婚前A的爺爺去世時A繼承的房屋，婚后A將該套房屋贈與B，但未進行房產變更登記，離婚時A要求撤銷贈與。

分析如下：

甲房為婚后夫妻二人共同購買，為夫妻共有房屋。《婚姻法》第三十九條規定，離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理；協議不成時，由人民法院根據財產的具體情況，照顧子女和女方權益的原則判決。如果二人離婚時未達成協議，可根據《婚姻法解釋二》第二十條的規定進行處理，①雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；②一方主張房屋所有權的，由評估機構按照市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；③雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。

乙房雖然為婚后購買，但是根據《婚姻法解釋三》第七條規定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，視為只對自己子女的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。乙房應為A的個人財產。

丙房的權屬問題，按照《婚姻法解釋三》第十條規定，離婚時該不動產由雙方協議處理，不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應按照婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。因此協議優先，沒有協議的，丙房歸B所有，但應對A給予一定的補償。

丁房的產權雖登記在B父母名下，但出資人是A和B。《婚姻法解釋三》第十二條對此有專門規定，離婚時如果A主張按照夫妻共有財產進行分割的，人民法院應不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。A可向B主張部分出資的返還請求權。

戊房比較特殊，A是在婚前而不是婚姻關系存續期間繼承的爺爺的房產，因此該房屬于A的婚前個人財產。如果是在婚姻關系存續期間繼承的，就要看遺囑中是否確定只歸A一方，沒有確定的話，應屬于夫妻共有財產。婚后A將該房贈與B，但沒有辦理房產變更登記，離婚時A要求撤銷贈與。按照《婚姻法解釋三》第六條規定，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定進行處理，即贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。由此看出，該房屋仍屬A個人財產。如果贈與后進行了房產變更登記，那么該房屋雖然變更登記到B名下，但是屬于夫妻二人共有房產，離婚時應該按照甲房的分割方式進行處理。

另外國家為解決低收入人群住房問題，建設了一大批經濟適用房。按規定購買經濟適用房5年后才能取得完全產權，對于這種離婚時尚未取得完全產權的房屋如何分割？《婚姻法解釋二》第二十一條規定，離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。

離婚財產分割糾紛，使得本就分道揚鑣的夫妻二人劍拔弩張、水火不容，為了房產甚至引發犯罪。為維護社會和家庭的安定團結，筆者建議將婚前財產公證作為結婚的必備條件和必經程序。