我國房地產業投資效率測度及區域差異分析

（東北農業大學經濟管理學院 東北農業大學投資與理財研究所 黑龍江哈爾濱150030）

一、房地產業投資效率與區域差異的度量方法

（一）投資效率測度模型構建

投資效率是指投資所取得的有效成果與所消耗或占用的投入額之間的比率，也就是企業產出與投入的比例關系。與其他方法相比，數據包絡分析法（DEA）測度效率時不需要設定指標權重、確定生產函數、進行統計檢驗和對指標進行無量綱化處理，具有很強的客觀性，也適用于房地產業這種投入多指標和產出多指標的效率評價。但是傳統的DEA模型不能對有效的決策單元之間進行優劣排序和評價。而超效率DEA模型可以將有效的決策單元重新進行優劣排序。基于此，本文選用超效率DEA模型對我國房地產業投資效率進行分析評價。

假設第k個省份房地產業投資效率為決策單元DMUk（k=1，2，…，31），并且每個決策單元都有 m 種輸入（投入指標）及n種輸出（產出指標），與其相對的權系數是V=（v1，v2，…，vm）和 U=（u1，u2，…，un），建立超效率 DEA 模型如下：

s-，s+≥0，r=1，2，…，m；j=1，2，…，n

式中，Xr表示第r個決策單元的輸入指標值，Xk表示第k個決策單元的輸入指標值；Yr表示第r個決策單元的輸出指標值，Yk表示第k個決策單元的輸入指標值；λr表示輸入、輸出系數；、s-，s+分別表示輸入和輸出指標的松弛變量；θk為第k個決策單元的效率指數，表示它到有效前沿面上的距離，并且認為距離越大，效率越高。即有：θk＞1，表示超過了最優效率；θk=1，表示投入產出剛剛達到最優效率；θk〈1，表示投入產出沒有達到最優效率。

（二）投資效率區域差異度量方法

度量相對差異的方法主要包括變異系數、泰爾指數、基尼系數等。本文選用基尼系數和泰爾指數來衡量我國房地產業投資效率的區域差異。基尼系數和泰爾指數越大，說明區域間的差異越大，反之亦然。其計算公式如下：

其中，yi表示由低到高排序后第i個區域的房地產業投資效率，y0表示各省份房地產業投資效率的平均值，n表示區域個數。

二、我國房地產業投資效率的測度及結果分析

根據房地產業的特征和數據的可獲得性，結合模型的要求和指標選取的原則，本文以《中國房地產統計年鑒》和《中國統計年鑒》為數據來源，選取本年投資額、房屋新開工面積、平均從業人員數和土地購置面積作為投入指標，選取房屋竣工面積、房屋銷售額作為產出指標。同時，由于數據獲取不全和數據處理后的可比性，本文不考慮西藏自治區。房地產業投資建設期通常需要2至3年，本文假設為2年，即產出指標比投入指標滯后2年。根據前文所構建的超效率DEA模型，測算出各省份房地產業2002—2012年的投資效率值，并用算術平均法得到我國房地產業投資效率的平均值，統計結果見圖1。

圖1 2002—2012年我國及東中西部地區房地產業平均投資效率變動趨勢

從圖1可以看出，我國房地產業的整體投資效率水平較高，效率平均值都在0.8之上，即在給定房地產投入水平下，所獲得的產出與最佳前沿面較為接近。我國房地產業投資效率平均值呈現出兩個“U”型的變化特征。第一個U型在2002—2008年，以2005年為轉折點，2005年以前，我國房地產業的投資效率持續下降，2005年后，效率值又開始回升，直到2008年，我國房地產業投資效率值開始進入第2個U型軌跡。2008—2010年，投資效率平均值小幅下降，2010年又開始迅速上升，直到2012年效率平均值達到最大值0.9928，說明我國房地產業投資效率從整體上來說基本達到了有效的狀態。不難看出，我國三大區域間的房地產業投資效率水平存在較大的差距，東部地區的房地產業投資效率均值遠遠高于中部和西部的效率值，其波動程度的大小與投資效率均值有明顯的正相關性，即投資效率越大，波動程度也越大。中部地區的房地產業投資效率均值只有0.8068，與全國均值尚有一定差距，低于東部和西部地區的平均效率，在三大區域中處于末位，效率值波動情況相對來說比較平穩。西部地區的效率均值為0.8640，高于中部地區，低于東部地區，但是其波動程度也比較大。但是，這種從效率平均值以及效率前沿數的單純數字方面，無法精確地衡量我國房地產業投資效率的區域差異，需要做進一步的定量分析。

三、我國房地產業投資效率區域差異的度量與分析

（一）我國房地產業投資效率的省際差異

根據式（2）和式（3）計算我國房地產業投資效率的基尼系數和泰爾指數，結果見圖2。兩對指標的演變軌跡就像是兩個倒“U”型，2002—2007 年，Gini系數和 Theil指數先是持續上揚，并于2004年同時達到極大值，然后開始下降，并于2007年同時達到最小值。2007到2012年，Gini系數和Theil指數又經歷了一個先上揚再下降的過程，并在2009年同時達到最大值。從整體上看，Gini系數和Theil指數顯示出的變動趨勢基本一致，都是經過了兩次先上揚后下降的過程。但在部分年份，兩個差異指數的變化幅度亦有較大不同。2003年到2007年，相比Gini系數，Theil指數變動的幅度就高出了很多。這表明對我國房地產業而言，投資效率高和投資效率低的省區變動較大，而投資效率中等水平的省區變動較小，因為Theil指數通常對房地產業投資效率高的省份的變動較為敏感。在2008年，Gini系數和Theil指數的變化都比較小，說明在這一年里，中國房地產業投資效率整體上沒有較大的變動。在2009年，Theil指數在2008年的基礎上增長了223.52%，遠高于Gini系數的50.98%，說明在這一年里，我國房地產業投資效率高的省份都有較大的變動，而投資效率較低的省份則變動相對較小。在2010—2012年，兩對指數持續下降，說明我國房地產業投資效率的區域差異正在逐漸縮小。

圖2 2002—2012年我國房地產業投資效率的省際差異

（二）東中西部房地產業投資效率差異

本文以東中西三大經濟區域作為分析單元，沿用“七五”規劃關于東中西三大經濟帶的提法，將我國分為東中西三個區域。其中，東部地區包括北京、上海、廣東、天津、遼寧、河北、山東、江蘇、浙江、福建、海南11個省份；中部地區包括黑龍江、吉林、山西、河南、安徽、江西、湖北、湖南8個省份；西部地區包括內蒙古、重慶、四川、寧夏、廣西、云南、陜西、貴州、青海、甘肅、新疆11個省份。本文采用Theil指數的分解方法對我國東中西部的區域內與區域間房地產業投資效率的差異程度進行實證度量，并進行比較分析，結果見下表。

2002—2012年東、中、西部地區房地產業投資效率差異及分解表

根據實證分解的結果，在考察期間內，東、中、西部地區的Theil指數均值分別為0.0879，0.0185和0.0518。從整體上來看，房地產業投資效率區域差異最大的是東部地區，西部地區次之，中部地區的差異最小。從變動趨勢來看，東部地區投資效率差異與總體差異的變動情況最為接近，并且變動幅度整體上大于總體差異。在2002年到2004年是直線上揚，在2004年到2008年開始呈現下降趨勢，2009年突然增長到最大值0.1855，然后又開始回落，到2012年達到最小值0.0261，說明東部地區的投資效率差異正在減小。西部地區Theil指數的變動趨勢大部分年份都與總體一致，但是變動幅度較小，也是經歷了2次倒“U”型的變化軌跡，但是與總體差異不同的是，2012年西部差異有上升的趨勢，并且已經超過了東部地區的差異。中部地區的變動幅度一直相對較小，在三大區域差異中的比重也比較小，并且一直很平緩。綜合起來看，2002年到2012年，東、西部區域內的房地產業投資效率差異演變趨勢大體一致，經歷了兩次先上升后下降的變化軌跡；而中部地區的房地產業投資效率差異則在小幅起伏中變化，一直比較穩定。三大區域內的房地產業投資效率差異呈現明顯大小不一的格局，東、西部區域房地產業投資效率差異一直比重較大，而中部地區房地產業投資效率差異在小幅起伏中保持穩定趨勢。

四、結論

本文運用超效率DEA模型測度了我國房地產業投資效率，結果顯示我國房地產業投資效率整體水平較高，同時呈現出中、西、東部依次遞增的格局，并且經歷了兩個“U”型特征，以2005年和2010年為轉折點、以2008年為間斷點，直到2012年效率平均值達到最大值0.9928。從整體上看我國房地產業投資效率基本達到了有效狀態，說明隨著我國房地產業的管理手段、資金使用效率和營銷策略的提升，投資效率正在逐漸增加。從泰爾指數及其分解測度的房地產業投資效率的區域差異來看，我國房地產業投資效率的區域差異正在逐漸縮小，東、西部區域的投資效率差異比重較大，而中部地區房地產業投資效率差異在小幅起伏中保持穩定趨勢，并且區域內差異是造成我國房地產業投資效率總差異的重要原因。

分析其原因，一是從房地產業發展階段看，東部發達的省市房地產開發處于邊際效益遞減階段，而西部地區的省市處于增長階段，等量的投入對房地產市場作用的效果明顯高于東部地區；二是宏觀經濟水平，隨著我國經濟的快速增長，我國房地產業也在迅速發展，房地產業投資效率落后地區的效率提升速度相對于房地產業高效率地區較快，從整體上縮小了房地產業投資效率的區域差異；三是在區域層面上，中、西部地區對房地產業加強重視，從戰略上對產業結構進行調整，促進了房地產業的快速發展，也提高了中西部地區的房地產業投資效率，繼而縮小了我國房地產業投資效率的區域差異。總之，我國房地產業投資效率還有較大的提升空間，東、中、西部地區應采取相應對策，促進區域房地產業的協調發展。