對私人建房模式的思考
——以浙江省舟山市為例

楊凌鋒

(舟山市定海規劃管理中心,浙江舟山 316000)

對私人建房模式的思考
——以浙江省舟山市為例

楊凌鋒

(舟山市定海規劃管理中心,浙江舟山 316000)

新社區建設向我們提出了一個全新課題,在沒有以往經驗的情況下,一輪包括體制、政策的改革勢在必行。農村私人建房已成為目前制約土地集約利用的重要問題,如何解決好私人建房的“散、亂、差”的現狀,關系到農漁村新社區村容村貌的改變、土地的合理利用,農民生活水平的提高。本文以舟山市為例,對私人建房改革模式提出思考,希望對其他地區有一定借鑒作用。

建房模式 規劃建設 管理

建設社會主義新農漁村，是我國目前城市化的一項重要工作。在規劃建設管理方面，如何做到改變村容村貌，提高農民居住水平成為一項重要的任務。

由于居住習慣與規劃建設相對滯后等原因，農村私人建房普遍存在“布點散、建設亂、面積大、標準低、配套差”的狀況，與農漁村新社區建設的要求不相適應。同時，農村私人建房中的土地浪費、重復建設現象比較嚴重。由此產生的一系列社會問題也日益凸顯出來：如果不加以改革，不僅不利于農漁村新社區建設，農村私人建房戶的長遠利益也難以得到有效保障。

目前舟山市農漁村社區住房現狀中存在的主要問題主要表現在：

(1)大部分村莊住房建設沒有規劃，布局雜亂，房屋犄角相對，東西不暢，南北不通，沒有規整的道路。(2)農村的道路、排水、供水、路燈、綠化和環境衛生等基礎設施落后，盤子大、任務重，與農漁村新社區建設的要求還有很大差距。(3)住房造型樣式因循守舊，平面布局不合理，立面單調簡陋。住房使用功能差。堂廳開門多，空間零碎。臥房采光不足，私密性差，干擾使用。由于資金及相關人員缺乏的限制，私人建房主極少采取先進的圖紙設計及施工工藝，房屋從結構到外觀均較落后。(4)住房占地面積住房大，人均住房面積遠高于城鎮居民，但建筑日照間距普遍不足，達不到強制性標準，群眾提出翻建、擴建使政府為難，容易產生鄰里糾紛，進而發生信訪事件。(5)住房結構整體差，防臺風、抗地震能力低。由于屋頂普遍采用粘土瓦，密閉性差，在強臺風襲擊時很容易被掀掉。墻與墻之間連接不牢靠，往往采用石灰砂漿砌墻，造成房屋強度低，剛度小，整體性差，對防風抗震不利。(6)跨村建房難度大。雖然農漁村新社區從行政體制上已建立，但從土地、經濟體制上并未完善。由于土地政策的限制，使得農民建房依然以村為范圍，各村的可建設用地無法調劑使用。

從城鄉建設的角度，農漁村新社區建設給我們提出了以下幾點要求：

(1)布局優化。村莊建設規劃要科學處理生產、生活、生態文化之間的關系，布局合理，組團建筑有個性特色、美觀大方，組團建筑間相互協調；建筑布局能充分結合自然地形，借山用水，錯落有致；農戶住宅適當集中、實用、美觀。(2)道路硬化。通村及村內路網布局合理，主次分明，村內主干道硬化；通行政村主干公路達到四級以上標準。(3)村莊綠化。山區、半山區、平原的中心村建成區的綠化覆蓋率，分別達到15%、20%、25%以上。村莊中有休閑健身綠地，主要道路和河道兩邊實現綠化，住宅之間有綠化帶，農戶庭院綠化。(4)路燈亮化。村內主干道和公共場所路燈安裝率達到100%。(5)衛生潔化。給水、排水系統完善，管網布局規范合理，自來水普遍入戶；村莊內有專用公共廁所，農戶衛生廁所改造率達到100%；農戶普遍使用清潔能源；保潔制度健全，垃圾等廢棄物集中處理，生產和生活污水凈化處理，達標排放，基本消除垃圾及廢水污染。(6)河道凈化。保護好村域內現有的水面，河道清潔，水體流動，水質達到功能區劃的要求；河道堤防和排澇工程建設符合國家規定標準。

為切實改善農村居住環境，集約利用土地，推進城鄉一體化進程，可以考慮用集中建房模式替代原先的單家獨戶的建房模式，集中建房模式的優勢主要體現在以下幾點：

(1)有利于節約基礎設施投入，提高基礎設施水平。由于居住地相對集中，基礎設施配方無須重復投入，邊遠地居民的內遷也減少了設施鋪設的浪費。(2)有利于提高住房的水平和質量。集中建房采用農村私人建房圖集，或在開發前統一設計，無需農民自己投入設計資金，有利于住房結構和外觀的優化。(3)有利于節約土地。單家獨戶的建房占用大量土地，而且由于朝向不一，難以最優化利用周邊空地。而統一規劃布局的住房可將同一地塊統籌考慮，有利于土地的集約利用。

為了搞好農漁村新社區的建設，結合農村住房要求，提出如下實施建議：

(1)控制農村私人建房的審批。按照新農村建設規劃的要求，控制并逐步停止傳統私人建房的審批。前期實行時應同宣傳教育相結合，讓農民知道“控制建房”并不等于“不讓建房”，而是用另一種更先進的模式提供建房機會。以減少改革前期農民上訪的事件。(2)完善規劃體系，完成包括總體規劃、控制性詳細規劃在內的規劃體系，科學地指導社區的建設。在總體規劃中明確的建設用地中，劃出距離農民生產資料較近，基礎設施配套成本較合理的區塊，用于集中建設私人建房，編制控制性詳細規劃，用于指導項目實施。(3)實施方式的設想。可采取統一建設和自行建設相結合的方式。拆遷后的安置可考慮多戶自行聯建和高層統一建設安置相結合的形式，前者主要針對原有擁有較大建筑面積的住戶，后者主要針對符合私人建房條件，而尚未建造的住戶。(4)加強基礎設施的配套建設，合理推廣具有農村特色的配套基礎設施，如無動力厭氧型污水處理設施，該設施投入小，見效快，工藝簡單，可以大范圍推廣，提高農村生活配套情況。還有集中式太陽能熱水器等。(5)解決跨村建房的土地政策。由于集中建設需要土地政策的支持，如何解決好跨村建房是做好私人建房改革的重點。由于村級土地牽涉到村民集體經濟利益，而以村為單位的集中建房無論在布點還是在土地整理方面均達不到預期目的，因此要協調好村與村之間的經濟利益，實行跨村集中建房。(6)嘗試讓農民私宅進入市場交易，不但可以提高農民集中建房的積極性，更可以激活農村房產市場。由于集體土地政策的限制，目前農村私人住宅是不能轉讓給非本村農民的。因此農村宅基地流轉需要在政策上有所突破。

搞好農村私人建房是社會主義農漁村新社區建設的重要內容，也是推進新農村建設的一項基礎性工作。要堅持以科學發展觀為指導，不斷創新方式方法，不斷嘗試改革。目前舟山市已在進行私人建房模式改革的嘗試，集中建房模式一旦成功，將可營造一個更加宜居的農村居住環境，并整理出大量可用土地。