花樣年：輕資產社區玩家

花樣年：輕資產社區玩家

“地產行業靠開發作為模式的時代已經過去了。我認為只有兩個值得我們去做，一個是服務，一個是金融。”花樣年控股集團有限公司董事局主席兼首席執行官、彩生活服務集團有限公司董事局主席潘軍說。

起步于1998年的花樣年控股集團，在2009年11月成功登陸香港聯交所主板（1777. HK）。目前，花樣年控股已全面完成基于未來移動互聯網客戶大數據時代的業務戰略布局，是一家以金融為驅動、服務為平臺、開發為工具的金融控股集團。

在潘軍看來，房地產已經進入白銀時代，未來的樓市應該分為大地產與小地產兩個概念。所謂“小地產”，是指狹義的房地產開發領域。移動互聯時代，用戶需求越來越個性化和去中心化，開發商只有滿足用戶需求，才有可能創造出一些比較高收益的產品，在市場站穩腳跟。

所謂“大地產”，是指能夠整合房地產實物鏈條上的相關產品，挖掘存量市場的種種可能。過去30年，房地產市場形成了大量住宅、工業廠房、辦公樓和商業物業等。這個將近400億平米的存量市場，存在巨大的“二次挖掘”價值，將成為房地產的“第二個春天”。

“彩生活”：打造社區服務鏈

“花樣年現在已經不把自己看成是一個開發商了，互聯網時代到來之后，房地產行業應該轉回本質的服務行業。”潘軍認為，互聯網發展這么好，其實最重要的原因，不是說互聯網很強大，而是基礎產業很差、傳統的商業模式很差。

“現在我們最大的挑戰是用戶習慣變了，行業進入了成熟期。房地產行業越來越不掙錢，傳統商業模式必須要創新才有出路。”

2014年6月30日，花樣年旗下的彩生活服務集團在香港聯合交易所主板成功上市（1778. HK），震驚業界。“希望有更多的物業公司能夠通過資本市場，轉化成為更多的服務生產力。”潘軍表示。

眾所周知，傳統物業管理是依靠大量的低價勞動力，從事諸如安全管理、清潔、保潔、園林綠化等簡單服務，毫無利潤可言。

據了解，目前排名前二十的物業管理公司，超過一半是開發商的自由物業。它們并不完全以盈利為目的，更多的作用在于提升開發銷售階段的品牌溢價。

彩生活做的是通過互聯網的技術手段，將實體社區變成一個基于大數據的互聯網平臺，把客戶變成資源。在收集和管理每個家庭的數據方面，開發商有著天然的優勢。一方面可以通過預測業主的潛在需求，調整社區配套的服務內容和社區商業業態，更好地滿足用戶的需求。另一方面也可以為商業提供定點營銷，拓展新的盈利點。

除了傳統的物業收費，彩生活通過整合社區生活周邊的微商圈，可以向供應商提供客戶，每一單交易完成后，供應商向彩生活交付約定比例的傭金。這意味著彩生活提供增值服務的過程就是其盈利的過程。

彩生活半年報顯示，2015年上半年，彩生活實現物業管理服務收入約1.5億元，同比增長56.5%；社區租賃、銷售及其他服務收入約人民幣4380萬元，同比增長33.5%；工程服務收入約人民幣8470萬元，同比增長高達141.3%。

國內社區O2O商業模式大致分為兩種：一類是垂直服務型，專注于提供某個細分領域的服務；另一類是綜合平臺型，通過整合資源，提供多元化服務。

潘軍：希望有更多的物業公司能夠通過資本市場，轉化成為更多的服務生產力。

但是從國內目前的物業管理公司來看，任何一家企業憑借自己的規模都很難獲得足夠的議價能力。因為社區O2O的前提，是社區的規模數量以及顧客需求的集中度。

彩生活目前主要通過上市融資的方式來收購其他物業管理公司。2015年2月，彩生活以3.3億元收購開元國際全部權益，成為國內物管業史上最大的一筆并購案。收購完成后，彩生活的合約管理面積達到了2.4億平米。

還有一種是通過結盟的方式，來擴大社區的數量。今年5月，以長城物業、佳兆業物業等為首的一批物業企業，共同發起創立了“一應云”聯盟組織，希望搭建行業共融共贏平臺。然而目前還沒有一個真正成功的社區O2O案例。原因在于，所有平臺這方面的收入還不足以與基礎物業管理業務抗衡，更談不上替代。

《2015中國物業服務百強企業研究報告》顯示，雖然物業服務收入仍為企業主要收入來源，業績貢獻度63.4%，但多元化創新業務成為企業探索重點，多種經營收入增長率高達38.4%。

2013年7月，彩之云上線。業主通過彩之云可以進行繳物業費、保修和投訴、理財和直接下單完成社區商品交易。彩付寶是線上交易平臺，可以消費積分方式回饋社區住戶，降低傳統業務收費，提升用戶綜合體驗。

潘軍表示，“彩生活住宅是我們未來做房地產需要努力的產品：第一要做環保化的生產；第二，個性化裝修；第三，智能化家居；第四，定制化服務。”

“解放區”：線上物業結盟

如果“彩生活”并購物業公司是帶有威脅性革命色彩的話，那么“解放區”則是溫和的改良派。

彩生活對傳統的物業管理公司來說是一場革命。彩生活采用大量外包的方式，然后進行專業化管理，最后通過互聯網途徑產生標準化服務，改變了物業公司傳統的服務鏈條模式。

但確實有很多的物業公司不愿意跟彩生活合作。潘軍坦陳，對于大的房地產商，現階段還不可能對接第三方的物業管理公司，“他們自己的社區都做不過來。”對于小開發企業，因為擔憂“彩生活”的文化具有很強的沖擊力，也不愿意完全被彩生活所兼并，同時又不得不想著實現物業價值的最大化。

“解放區”是一個聯合第三方物業公司的社區服務平臺，只做線上的平臺工作，線下仍由原來的物業公司進行管理。

“它的進入并不增加物業公司的管理成本，而物業公司每給解放區推薦一個客戶，解放區就會按協商好的價格對其進行激勵。而且在其后的商家增值收益部分，采取和物業公司分成的模式。”潘軍表示，彩之云的模式在一二線城市中管理人口在300戶以下和三四五線城市的住宅小區行不通，“它們的住戶太少了，覆蓋不了我們線下的成本。”

“彩生活一個客戶經理要對300～400住戶負責，但這些小區很可能連300戶都沒有，這是對客戶經理、維修師傅等人力的浪費。”

2013年花樣年成立“解放區”，目的就是“用來協助一些其他物業管理公司，是幫助他們實現轉型的平臺”。

“在收購物業的過程中，我們發現一些比較不錯的傳統物業管理公司，手中掌握了大量的優質社區，但隨著服務的成本越來越高，急需把自己的資源轉化成優勢。”

隨著物業服務的人工成本、能耗逐年增加，大量傳統物業管理公司的轉型迫在眉睫。就是來協助眾多掙扎在經營困境中的中小物業公司進行資源挖掘轉換，包括對商家價值和客戶價值的深度挖掘。

“我們來培訓這些物業，把他們都變成管家，工資不降，只要有成交就有獎金。”如果他們給解放區推薦一個用戶，那么線上平臺則會給他們一定的激勵。

客戶資料上傳以后，平臺可以針對性地為這些社區客戶推出一些服務品種，從而挖掘一些商戶出來。商家的增值收益部分，解放區就可以與物業管理公司約定一定比例的分成。

“我把這些100名以后的物業企業，通過解放區的平臺把它們重新組織起來。這樣我也就同時抑制住了其他第2～20名的物業公司的擴張步伐，它們永遠跟彩生活差距非常大。而在100名以內的這一群物業企業，它們是想來做這個社區革命的，但是規模太小成為不了老二。”

目前，全國與“解放區”簽署合作協議的聯盟物業公司數量已經達到328個，聯盟全國1514個社區。其中，進行深度合作的公司為146個，合作方式包括通過免費平臺提供、聯合運營、管理輸出等。

截至今年8月31日，解放區APP總注冊用戶數已達到了150萬人，而這些注冊用戶已覆蓋全國近2萬個社區。潘軍說，有了彩生活之后又做解放區，花樣年是在向騰訊學習。“騰訊除了做微信之外，另外還有幾組人做了類似的產品，但只有微信推得快，最終微信慢慢走向了成功。而我們也準備讓兩個平臺通過不同的賽道跑出來，通過用戶選擇出來。”

社區金融大價值

在潘軍看來，社區有天生的金融屬性。“金融和社區密切相關，因為房子本身就是金融產品，比如關于房子怎么樣能產生價值，比如資產證券化等等。”

“我們的金融業務是基于彩生活，在社區內把熟人的錢貸給熟人，而且要讓客戶在我這兒能夠貸到比社會成本更便宜的錢。”潘軍認為，理財產品的選擇是需要在一個放松的空間下進行，在家里做這件事情，會是一個比較好的選擇。

“我自己統計過時間，最少半個小時。但是金融機構的服務時間，我上班他也上班，我下班他也下班。我們通過社區集合了金融機構，短短一年時間，就有70萬住戶成為我們金融服務產品的提供者和使用者。”

盡管是金融行業的新闖入者，花樣年已經看到金融需求的巨大市場。“我們今年大約能做到15億，明年可能做到30億。”

有業內人士預測，社區理財將成為彩生活的核心發力點。

潘軍認為，互聯網最有價值的入口可能是線下。“247億平方米，應該是在270億左右的規模，社區的數量現在大約有17.5萬個，對應著7.5億人口。我們從社區的角度，如果把所有立體的部分跟互聯網進行全部區域連接的話，中國互聯網會到真正意義上的2.0。”

八小時之內是我們的工作，八小時之外是我們的生活。所以未來在社區的領域，會有更好、更貼近用戶的產品出現，這是花樣年在過去這四年一直在思考的。

目前，花樣年正在重點打造四大社區，包括居住社區、養老社區、商務社區、旅游社區。四大社區中，目前走在最前面的是居住社區。

“我們最近開始跟保險公司推出基于社區的居家保險產品和基于健康、基于養老的產品。”在潘軍看來，保險公司可以有很好的產品，但最大的缺點是沒有服務平臺，產品落不了地。社區蘊含著非常豐富的可待挖掘的資源。

“我們不是以地產為目的，目前很多養老項目還是為了賣房子，我們做的是基于社區的養老產業。圍繞老人的實在需求，打造一個體系，做純粹的養老產業。”

美國養老產業在2013年47萬億美元，成為美國所有金融的最大的收益。相比之下，整個中國的養老產業是完全的處女地。傳統開發商的養老地產，只占全部養老產業份額的1%。

“最近我也在找很多線上旅行社，希望跟我們一起合作，做一些新興的關于目的地旅游和社區資源重新整合的新概念。”

繼彩生活之后，花樣年又推出了“美易家”模式進入旅游度假物業運營市場。美易家將借鑒HomeAway和Airbnb共享經濟新模式，全面整合旗下資源，打造線上線下相互融合的旅游度假物業租賃分享交換平臺，致力于成為綜合化服務解決方案提供商。

2015年12月9日，美易家在新三板成功掛牌（834669）。作為花樣年旗下間接附屬公司，美易家也是在國內分享經濟熱潮下第一只以在線短租及度假物業運營為題材的股票。

在潘軍看來，中國房地產行業的黃金時代已經過去，存量房市場將取代增量市場成為市場主體。無論是彩生活還是美易家，都是花樣年充分挖掘存量房市場價值的探索與嘗試。

【案例2】