搜易貸：瞄準房地產業鏈

搜易貸：瞄準房地產業鏈

成立于2014年4月的搜易貸，其定位是為普通老百姓服務，搭建個人和中小企業互聯網借貸平臺。經過一年的努力，搜易貸已經成功進階P2P第一梯隊的正營。除了房易貸系列產品，還擁有車易貸、信易貸、針對商業地產的保理業務，滿足用戶不同的理財偏好。

聚集三大戰略

搜易貸有三大核心戰略：垂直、O2O和開放平臺。

據了解，搜易貸目前主要關注房產、汽車相關的垂直領域擴張。鑒于目前中國整個信貸和征信的情況，不能夠支撐純線上的體驗，搜易貸會采取線上線下結合的模式。按照搜易貸CEO何捷的說法，“線下并不意味著是開體驗店，會利用好搜狐集團在全國的布局點，結合不同區域的搜狐資源，這對于開拓市場是有幫助的。”

目前，P2P屬于快速發展期。一個顯著的問題是：雖然大部分互聯網金融平臺都開設了自己的網站、手機客戶端，但更多的只是作為信息渠道，只是借用互聯網賣金融產品，而不是與人的互聯網行為和場景互相緊密結合。

未來，搜易貸將以開放合作的模式，逐漸向教育、家居、旅游等圍繞個人的人生軌跡做業務拓展，涉入更多垂直領域，尤其是會對搜狐自身的資源加以利用。

作為搜狐的成員，搜易貸有兩方面的優勢：一是技術，搜狐是老牌的互聯網品牌，是曾參與過2008年奧運會這種量級的網站與應用，傳承了很多的經驗和能力；二是數據分析的能力，得益于搜狐其他版塊的數據積累。

蔣軒：房地產市場是一個可以與互聯網金融深度結合的非常優質的領域。

“我們不是一個靠收益率取勝的平臺，更多是依靠透明的信息披露、合規的產品設計和好的用戶體驗來提高用戶粘度。”搜易貸COO蔣軒說。

搜易貸平臺吸引個人和企業融資主要有三大因素：首先搜易貸融資速度快，一般是傳統融資渠道的一半時間不到；其次是融資利率低，比傳統線下資金渠道的利率下降30%，這是依靠強大的后臺，以及風控和技術應用實現的；最后是企業和搜易貸合作方面，通過搜易貸定向的人群推廣，還可以實現免費營銷的良好效果。

“雖然給投資人的收益只有8%～13%，但只要踏踏實實做好產品和風控，時間會是最好的證明，我們也會迎來大批忠實投資者。”

在收益和安全方面，搜易貸更看重安全。收益率會參照平臺平均收益率和項目整體的風險情況，或者收益回報情況做一些項目調整。

目前，搜易貸平臺上有兩類產品，一類是平臺自己做結構設計、項目調研和后續管理；還有一類是跟一些成熟的地產管理機構合作。

“完全自己做的產品，目前還沒有產生壞賬。有過一兩筆逾期，但很快都還上了。跟第三方的貸款機構合作的產品，項目由他們負責推薦擔保，這部分的壞賬率沒有辦法驗證，因為如果借款人不還，他們會代償本息。”蔣軒表示，從行業整體上看，小微信貸的壞賬率是5%到6%。

“相對來講，車貸難度比房貸低一些。”蔣軒認為，傳統車貸大部分是車輛抵押貸，風險高、競爭激烈，搜易貸做的是基于汽車整個產業鏈的貸款，比如經銷商的訂單融資、消費者的分期產品、專車的融資租賃產品等等。

“無論商業地產的保理產品還是購房產品，周期偏長，一年期甚至兩年期，車貸相對偏短，兩者在期限上可以互為補充。”

主打兩大業務

“目前，我們做的最多的是住宅和商業地產。”

上線之初，搜易貸就聯合搜狐焦點推出首付貸，瞄準的是囊中羞澀而又急需購房的人群，貸款人最高可獲得20%房款的首付貸款。在收益率方面，搜易貸在8%到13%之間，并且由開發商提供本息擔保。

剛需型和改善型的住宅需求比較穩定，這種融資交易對手的風險低、違約概率低。基于風險的考慮，搜易貸只做一二線城市的住宅，對豪宅別墅也非常謹慎。“買豪宅首付貸款大部分是小微企業主，會有經營性風險。”

據悉，搜易貸已經差不多覆蓋了北京的一手、二手樓盤，并且已經把這個模式拓展到上海、廣州、深圳等地，并打算陸續在全國復制。

“雖然商業地產遇到很多挑戰，但我們還是看好這個方向。因為未來中國經濟還是需要依靠消費拉動。”蔣軒判斷。

現階段，中國商業地產受到很多沖擊，整個行業正在經歷一場變革。通過線下一站式服務，給用戶提供更有附加值的線下體驗，北京太古里、上海K11都是非常成功的案例。

但是融資情況并不樂觀。一般而言，商業地產投資規模大、周期長、審批效率低，而且傳統經營性物業貸都需要物業做抵押。

“實際上很多運營方不愿意做。”蔣軒認為有兩大原因：第一抵押率低，第二抵押之后對公司的財務要求會造成很大的沖突。

“我們當時跟商業地產商合作，是把它租戶的租金，作為一個打包，以保理的方式在線上募集。”10月20日，搜易貸推出“恒大購房寶”。將恒大翡翠華庭項目一定期限的應收購房款轉讓給“恒大購房寶”的投資人，還款來源為恒大翡翠華庭優選購房人的應付購房款，上市房企恒大集團提供全程本息擔保。

商業地產的保理業務，有兩大好處：第一可以保證有很好的還款來源控制風險；第二可以甄別出優質的商業地產項目。

傳統抵押類的經營性物業貸還款邏輯在于，第一還款要素是看抵押物能否足值變現，搜易貸的交易結構邏輯在于是看租戶實力強不強、出租率高不高、租金來源穩不穩定，這些更能反映商業地產的本質。

“互聯網的優勢在于低成本獲客，搜易貸的互聯網房產金融產品不僅為房企實現融資，也為項目銷售起到營銷的作用，這對于與互聯網金融結合的房企來說是一個很高的附加值，未來兩個行業結合還有很多想象空間。”

據蔣軒透露，搜易貸還在與開發商進行更多的創新互聯網金融業務探索，比如房產眾籌、按揭結構化等等。

互聯網+房產金融

“我們是在房地產的整個鏈條上延伸。”搜易貸上線之后，就鎖定了資金需求強烈的房地產垂直細分領域，在借款端推出了以“房”為主題的“房易貸”系列產品，涵蓋一二手房金融需求。

同時還有針對投資人的理財產品、針對開發商的融資產品。從C端到B端，打造一套覆蓋房地產全產業鏈的互聯網房產金融服務體系。

“房地產市場是一個可以與互聯網金融深度結合的非常優質的領域。”蔣軒認為，房地產行業屬于典型的資金密集型行業，而且鏈條比較長，從拿地、建設、預售、交付、運營、購房、周轉，到二手房交易、抵押消費，這條長長的產業鏈中包括了開發商，地產中介，經紀人，購房人等一系列具有強金融需求的服務主體。

一方面，擅長用大資金服務大客戶的傳統金融體系未能充分滿足多元化的細分需求，另一方面，房地產進入深度調整期，需要開拓多元化融資渠道。這種情況下，正好給了互聯網金融良好的發展空間。

搜易貸算過這樣一筆賬：一手房的銷售每年有10億平方米，按1萬元/平方米來計算，就有10萬億元的交易額，如果有5%的人需要首付貸，他們借10%就是500億元的市場，這還不算二手房贖樓業務、房產抵押，商業樓盤的租金收益權轉讓是一個更大的市場。

搜易貸對當前的資產市場進行比較深入的研究，發現房地產市場跟傳統金融存在很多空白的地方。

現在房產金融產品，對于借款人來講，它的價格偏高。但很多時候是通過銀行的產品或者通過信托的產品，其實真正的利益是落在這些中介機構當中，而普通的投資人沒有享受太多的實惠和好處。

主要的風控手段都是以抵押、擔保為主要的手段，缺乏使用更多的現在的數據或者大數據應用、征信的應用等等。

蔣軒表示，互聯網+房產金融結合有三大方面優勢，首先是資產更優，在一個比較合適的周期里面，房產的價格是相對可衡量的。其次是產品更安全，多維度的風控措施成為一種可能。借錢買房或者是借錢租房，他最終的目的非常明顯，而且容易被監督。此外，投資更靈活，比如一個房地產項目從拿地建設、經營到出售，整個鏈條非常之長，所以它的金融產品是多種多樣的。

地產企業和金融公司的組合模式，對于房企而言，可能將顛覆整個行業傳統的生產方式和融資方式。在蔣軒看來，互聯網房產金融產品能夠為房企量身定制金融產品，避免抵押、擔保等事項，讓開發商能夠相對靈活地使用資金，降低邊際成本，同時，還能達到良好的營銷推廣，幫助開發商快速去化，相關市場前景廣大。

未來，隨著商業地產融資形式的變化，會出現融資結構更靈活、融資效率更高的產品。

用“巴塞爾”標準做風控

產品多樣，安全更不可疏忽。對于首付貸類產品，可能出現的最大風險是購房者無力繼續還款時，將形成壞賬，平臺在沒有進行完善風控的背景下，難以追回資金。

“雖然互聯網金融被認為是屌絲理財，門檻低，但實際上每筆錢對投資人來說都是一筆重要的財產，市場應該對投資人的安全做出努力。”蔣軒說。

在風險控制環節，搜易貸主要是參考銀行業的巴塞爾協議。風險控制分三個環：第一是信用風險，涵蓋市場風險和操作風險；第二是監管，包括內部監管和外部監管；第三是投資者的保護與教育。

“真正的風控，是一個完整的體系。不能只看一個項目的信用風險，還要看整個信貸的邏輯，產品設計是否合理、交易對手是什么樣子、信審的體系設計是不是能夠有效杜絕內部的操作風險和道德風險、有沒有好的貸后管理、有沒有反欺詐團隊，能夠不斷去稽核抽樣。這是一個系統性工程。”蔣軒說。

另外，對一個產業滲透越深入，越能夠了解一個產業面臨的風險，“做房地產上下游，看開發商、中介、運營商、購房人，每個城市深入研究，就會比泛泛做一些品類資產的公司更深入，更能看到一些信息，提高風險控制能力。”

搜易貸圍繞三個方面打造和管理借款人的信用風險：第一，通過風控模型和決策引擎找到靠譜的借款人；第二，這個借款人在做一件靠譜的事，在一個靠譜的地方買房產；第三，這些房產是由一個靠譜的開發商來供應，而這些開發商也有實力去做100%本息的保證。

目前，搜易貸和全球知名的征信機構Experian合作打造審批模型，同時還引入了FICO為中國P2P企業量身打造FICO信貸評分決策云平臺。

與搜易貸合作的房地產開發商也都是經過篩選的、全國有名的或已經上市的。目前已有包括富力地產、海倫堡、中信國安、融科等十幾家房地產商與搜易貸建立了合作關系。

互聯網金融最重要的核心是風險控制，而風險控制的前提是數據。只有充分地使用大數據，對借款人進行全面的審核，精確預測包括違約率、早償率等固有風險的指標，才能大大優化整個產品的風險敞口，做到風險定價。

蔣軒認為，目前大數據的概念大于實際運用。雖然中國P2P市場已經是一萬億的規模，但每個平臺的規模還是比較小，即便是陸金所還只有1千萬的注冊用戶，實際交易用戶更少。而且整個行業的時間才兩三年，這么短的時間積累和這么少的用戶存量，談大數據太概念化。

“現在大數據還是比較粗淺的運用，比如用戶的評分、一些黑名單的共享。真正通過大數據授信、利率定價還離實際很遠。”

在大數據方面，搜易貸的一大優勢是可以導入搜狐的用戶數據以及來自線下房產公司的數據，利用搜狐汽車、搜狐房等整個產業系統資源的優勢，對有購房、購車需要的人進行快速的資源整合覆蓋。

通過大交易數據、大交互數據、大金融數據三方面數據的綜合和模型化的處理，可以在營銷、審查、跟蹤等多方面進行使用。

“真正的創新跟兩個參數有關：風險和回報。每個人對于風險的控制力度不同，互聯網金融就是要找到這些人，然后在他們連接的場景中，為每個人能承擔的風險進行精確地定價。”

【案例3】