開發(fā)商拿地之后

文 / 《新產(chǎn)經(jīng)》記者 馬鴻飛

拿地前后，一些開發(fā)商沒有處理好資金籌集、土地使用、債務(wù)償還等問題，令自身陷入困境。

近日，記者在陜西、河南、湖北、湖南等省走訪發(fā)現(xiàn)，一些地產(chǎn)商正在為土地性質(zhì)或融資問題所煎熬。

商人以追逐利益為本，房地產(chǎn)開發(fā)商亦不例外，但是，某些劍走偏鋒的房地產(chǎn)企業(yè)因觸碰法律底線也嘗盡了苦頭。

在湖北省武漢市北部，一個規(guī)劃占地5000畝的四季美農(nóng)貿(mào)城項目，其子項目四季豐華食品城建成的6000個商鋪迅速地售完之后，問題也來了，數(shù)千名購買商鋪的業(yè)主通過漢口銀行按揭貸款購得商鋪之后卻遲遲辦不下來房產(chǎn)證。原因是這個擁有6000個商鋪的項目本該建設(shè)在商業(yè)用地之上，而其所占用的土地性質(zhì)竟然是工業(yè)用地，武漢市住房保障和房屋管理局給開發(fā)商頒發(fā)的商品房預售許可證上，也明確標注著倉儲物流用房。

對該項目數(shù)千個商鋪業(yè)主辦不到房產(chǎn)證的現(xiàn)象，當?shù)貒梁鸵?guī)劃部門接受記者采訪時表示：企業(yè)摘牌的土地性質(zhì)是工業(yè)用地，是不可以建設(shè)商鋪的，只有在商服用地上才能建設(shè)商鋪對外銷售，四季豐華食品城是一個違規(guī)項目。

既然是一個違規(guī)項目，漢口銀行對這些項目的貸款是否涉嫌違反產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)規(guī)定？在漢口北商貿(mào)物流樞紐區(qū)，四季美農(nóng)貿(mào)城項目的土地證和預售證手續(xù)皆是工業(yè)性質(zhì)，商戶的貸款申請是如何通過漢口銀行的信貸調(diào)查和評估審批的？因項目涉嫌違規(guī)，商鋪業(yè)主的房產(chǎn)證辦理陷入進退兩難境地，銀行有無對貸款人經(jīng)營情況進行追蹤調(diào)查等問題，漢口銀行對此三緘其口，作為該行的監(jiān)管方，湖北省銀監(jiān)局信息科苗科長也不愿對此事做出任何回應。

湖北武漢市6000個商鋪業(yè)主的前景渺茫，遠在千里之外的陜西省西安市灞橋區(qū)一塊工業(yè)用地上的西北金屬物流園項目也處于進退兩難的境地。名為兄弟置業(yè)公司的企業(yè)于去年9月3日在灞橋區(qū)國土局通過招拍掛取得500畝工業(yè)用地使用權(quán)，然而，這塊土地從該公司與政府簽訂土地出讓合同至今一直處于荒蕪狀態(tài)。

記者在當?shù)刈咴L時了解到，在企業(yè)未取得土地使用權(quán)的兩年前，地方政府多名領(lǐng)導就出席了這個物流園項目的開工奠基儀式。據(jù)了解，這個計劃投資30多億元、規(guī)劃總建筑面積200多萬平方米的西北金屬物流園項目已經(jīng)擱淺很久，項目投資方兄弟置業(yè)公司正在四處考察物色其他合適的項目。

站在因該項目用地而被毀棄的農(nóng)業(yè)節(jié)水工程上的村民，指著荒蕪的地塊告訴記者，政府領(lǐng)導在企業(yè)未取得土地使用權(quán)時就急忙為企業(yè)奠基，是不是涉嫌支持企業(yè)違反土地法規(guī)占用土地，如今企業(yè)拿到土地使用權(quán)后項目卻擱淺了，土地也一直荒蕪著，再也見不著領(lǐng)導們的身影了。

與湖北武漢四季美農(nóng)貿(mào)城和陜西省西安市的西北金屬物流園相比，位于河南省鄭州市的一家房地產(chǎn)公司也被一塊工業(yè)用地拖進了瀕臨破產(chǎn)的境地。

河南恒升房地產(chǎn)開發(fā)有限公司老總岳愛英實名舉報鄭州市法院執(zhí)行法官張鐵安一事，引起河南有關(guān)單位及媒體的注意。據(jù)媒體報道，該公司通過銀行、擔保公司及個人融資的方式，多方籌資拿到位于中牟縣的230多畝的工業(yè)用地，后經(jīng)過相關(guān)程序?qū)⒃摰貕K的工業(yè)用地性質(zhì)調(diào)整為商住用地。

為緩解企業(yè)的經(jīng)濟危機，公司老總以清償債務(wù)為條件出讓該地塊的合作投資權(quán)，因多次與債權(quán)人簽訂的投資合作協(xié)議被拖延，另一秦姓債權(quán)人將該公司告上法庭，申請鄭州市中級人民法院強制執(zhí)行拍賣該公司名下的這塊土地。遂引出公司老總實名舉報拍賣過程涉嫌圍標串標、操縱拍賣價格、嚴重損害恒升公司合法權(quán)益、執(zhí)行法官涉嫌行政不作為等現(xiàn)象。媒體記者就此事采訪法官張鐵安時，他很坦然地向媒體表示，目前執(zhí)行二庭已經(jīng)開始審查，隨時可以監(jiān)督。

就這樣，這家曾在河南境內(nèi)成功開發(fā)多個樓盤的房地產(chǎn)公司，被融資拿地的債務(wù)問題拖到了破產(chǎn)倒閉的邊緣。

陷入債務(wù)糾紛困局者，不止河南省恒升房地產(chǎn)公司一家，湖南省一家名為立中置業(yè)有限公司的房地產(chǎn)企業(yè)，近日也在為募集資金產(chǎn)生的債務(wù)糾紛而頭痛不已。

這家在湖南房地產(chǎn)界耕耘多年的企業(yè)，為解決資金短缺問題于四年前和六寶（北京）投資基金管理有限公司簽訂了投資合同，約定該公司以自有資金及股權(quán)投資方式募集資金1.1億元投向立中置業(yè)公司開發(fā)的漢壽銀谷國際房地產(chǎn)項目，后因投資回報等問題產(chǎn)生分歧，雙方就還款方式中存在的爭議一直協(xié)商未果，債權(quán)人因投資回報問題，最終與立中置業(yè)公司鬧翻。

因立中置業(yè)公司法人周用清還有個湖南省政協(xié)委員的身份，六寶北京投資基金管理有限公司，在立中置業(yè)公司旗下的茉莉花大酒店扯起“政協(xié)委員周用清欠債不還天理不容”等內(nèi)容的條幅，引起鳳凰網(wǎng)等諸多媒體的關(guān)注。面對討債人員的窮追不舍與諸多媒體的關(guān)注，該企業(yè)在自家網(wǎng)站的首頁重要位置撰文解釋該事件的來龍去脈。

業(yè)內(nèi)人士表示，高速發(fā)展的中國地產(chǎn)業(yè)，無論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，增量與消化量不對等的比率形成的過剩風險已為各界所重視。隨著地產(chǎn)業(yè)逐步進入深度調(diào)整階段，隨著政策法規(guī)的健全及金融業(yè)開始高度重視房地產(chǎn)開發(fā)風險，諸如此類問題恐怕會陸續(xù)出現(xiàn)，應引起有關(guān)各方的重視。