望京辦公成本微降

曾慧娟

北京甲級寫字樓全年7個項目43萬平米的新增供應量，成為2009年以來新增供應的歷史之最。上半年已有5個項目入市，盡管如此，甲級寫字樓的租金仍小幅上漲，平均空置率環(huán)比下降0.9 個百分點。

支撐寫字樓新租需求的企業(yè)主要集中在金融、TMT、IT企業(yè)，內資企業(yè)占比達到76.5%。未來，核心商務區(qū)由于其優(yōu)越條件對企業(yè)仍將保持吸引力，然而由于所在區(qū)域寫字樓供給有限，未來需求將繼續(xù)呈去中心化趨勢。

金融街租金漲幅最大

據DTZ戴德梁行的統(tǒng)計數據顯示，位于望京商圈的保利國際廣場二季度已經入市，新增6.1萬平米面積，使得全市甲級寫字樓總存量達到603萬平方米。由于二季度新入市項目的預租狀況比較好，并且企業(yè)租賃活動比上季度活躍，因此，全市甲級寫字樓上半年平均空置率環(huán)比下降0.9 個百分點，至4.6 %。

另據高力國際統(tǒng)計，上半年共有總建筑面積約29.3萬平方米的五個甲級寫字樓入市，包括位于望京子市場的浦項中心、保利國際廣場T1和諾金中心，位于金融街子市場的錦什坊街叁拾伍號以及位于中關村子市場的融科資訊中心B座，望京新增總量占62% 。

“上半年甲級寫字樓仍處于供大于求的狀態(tài)，租金小幅上漲，環(huán)比上升1.7%至人民幣314.7元每月每平方米。”高力國際華北區(qū)研究部副董事李牧表示。

在所有區(qū)域中，北京租金最高的區(qū)域是金融街，目前已達到560元/平米/月，第二季度租金漲幅最大的則是CBD和中關村。兩者均漲了0.8%，CBD目前甲級寫字樓租金排名全市第二。亞奧的空置率僅0.58%，為商圈中空置率最低者。

望京則是所有子市場中唯一租金下降的區(qū)域。高力國際的數據顯示，望京商圈的甲級寫字樓租金半年環(huán)比下降3.7%至231.8元/月/平方米?！爸饕苄氯胧许椖康陀谄骄饨鹚降挠绊??！?李牧分析說道。

望京商務區(qū)作為近年來崛起的北京新興商務區(qū)，現在扎堆進駐了諸多房企，包括保利地產、綠地集團、SOHO中國等，望京SOHO最高賣到過8萬元/平方米、綠地中心7萬元/平方米、保利國際中心寫字樓5.8萬元/平方米。

高緯環(huán)球數據顯示，2015年第二季度新租成交面積超過30%都集中在望京-酒仙橋商圈，位于第一位。雖然市場需求較為旺盛，該區(qū)域新入市的浦項中心、諾金中心的大量新增面積使得整體商圈空置率上漲幅度較大，從1.03%上升到19.96%。

目前，浦項中心、阿里巴巴、惠普等500強巨頭均購置了望京寫字樓。上半年，一家內資企業(yè)以總價約人民幣13億元購得位于望京區(qū)域的保利國際廣場T3，總建筑面積約2.4萬平方米。

金融、TMT成租賃主力

“從租賃成交企業(yè)來看，2015 年第二季度，內資企業(yè)在北京寫字樓租賃市場中占比依然保持上升趨勢，達到 76.5% 左右。金融和TMT 類企業(yè)大約占總成交租賃的三分之二。”趙巖表示。

另外，IT企業(yè)租賃需求一直以來都比較強勁，這也是導致中關村在第二季度租金大漲的原因。仲量聯行華北區(qū)商業(yè)地產部資深董事賀?？卤硎?，第二季度北京IT行業(yè)租賃需求強勁，使得中關村租金增長遠超其他市場。

李牧認為，金融行業(yè)將有望成為租賃需求的最突出增長點。據官方數據，2015年第一季度北京金融行業(yè)產值同比增長18.7%。

針對目前正火的創(chuàng)業(yè)市場，其對辦公空間有著巨大需求，但采訪者均認為，對甲級寫字樓市場不會有太大變化。甲級寫字樓一般租賃價格高，寫字樓方對入駐企業(yè)的穩(wěn)定性也會有一定考量，而創(chuàng)業(yè)公司成功與否的不確定性，和對初期租金的考慮，都會讓雙方有所顧慮。

萊坊上海董事及研究及咨詢部主管楊悅晨表示，從目前情況來看，創(chuàng)業(yè)空間并不能完全解決目前寫字樓空置的問題。另外，創(chuàng)客空間所面向的客群多是互聯網科技公司，客戶類型較單一。

供應六年來最高

下半年，北京甲級寫字樓還將增加兩個項目，分別是位于中關村的中航廣場一期和位于燕莎的國航大廈二期，兩個項目總建筑面積約14萬平米。高力國際數據顯示，2015年新增供應將達到43萬平方米，為2009年以來歷史高峰。2014年僅一個項目完工入市，即位于CBD子市場的遠洋國際中心二期，總建筑面積5萬平方米。

趙巖認為，從項目所處區(qū)域來看，均來自核心商圈，預計第三季度空置率會因新項目的入市暫時性上漲，租金則不會受到影響。

李牧也表示，預計短期內，整體空置率將小幅上升，而優(yōu)質寫字樓市場的持續(xù)需求將支撐租金平穩(wěn)增長。就投資市場而言，融資成本的降低、待售的高品質寫字樓物業(yè)數量的增加將有望在2015年下半年促成更多成交。

核心商務區(qū)由于其優(yōu)越的條件對企業(yè)仍將保持吸引力，然而由于所在區(qū)域寫字樓供給有限，未來需求將繼續(xù)呈去中心化趨勢。望京、亞奧等新興區(qū)域供給占據全市總供給的半數左右，新興區(qū)域也將在經歷短期租金及出租率下跌的陣痛后加速成熟，憑借較低的租金和新增供給，其商務氛圍日漸成熟，需求水平預計將接近歷史平均值。