城鎮保障性住房福利效用評價指標體系構建與測度

余 勁，程 甜

（西北農林科技大學 經濟管理學院，陜西 楊凌 721200）

0 引言

當前，新型城鎮化成為了我國城鎮化發展的新路徑。新型城鎮化的發展要求對我國城市住房問題提出了考驗，而保障性住房是解決城市化進程中住房問題的關鍵所在。當前環境下，大量的農村人口、外來務工人員進入城市導致了城市住房需求的明顯增加，中低收入群體住房存在困難等嚴峻現實，使得保障性住房的建設和發展更加具有深遠意義。本文擬從微觀住戶的角度，利用被保障對象對目前所住保障性住房的主觀評價來衡量保障性住房的效果，在阿馬蒂亞·森的可行性理論下構建福利效用指標，對武漢市保障性住房給被保障者所帶來的福利效用大小進行實證研究和綜合評價。

1 數據來源、指標選取與研究方法

1.1 數據來源

數據來源于2013年3月對湖北省武漢市保障性住戶的實地調查。本文選取武漢市洪山區廉租住房為調查區域，對區域內的居民進行隨機調查。共發放問卷120份，收回問卷112份，有效率達93.33%。這些被調查家庭中，平均人均可支配收入為8523.34元，明顯低于武漢市2012年城鎮居民人均可支配收入（27061元）。可以看出廉租住房所保障的對象都是社會底層的困難群體。

表1 武漢市中低收入家庭入住廉租房前后情況對比

從統計數據可以看出，保障性住房對被保障對象的住房條件得到了較為明顯的改變。家庭平均住房面積由之前的34.02平方米上升到入住保障房之后的66.01平方米。人均居住面積由10.94平方米/人上升到21.23平方米/人（被調查對象戶均人口為3.11人）。此外，家庭平均總支出增長32.86%，其中，住房支出減少44.44%，其他消費支出增加46.28%，可見廉租房大幅減少了被保障對象的住房支出，住戶可支配收入增加，用于生活等其他方面的開支也隨之有明顯增加。在調查結果中，入住廉租房之后的居住條件有明顯改觀。表1中列取了有無廚衛設施和距離市中心距離這2個指標。結果顯示，入住廉租房之前只有28.38%的被調查家庭擁有廚衛設施，入住廉租房之后這一比例上升到100%。水、氣等入戶情況也大幅提高，由56.44%上升到100%。距離最近鬧市的距離由之前的1.63千米增加到3.59千米，居住環境有了一定的改善。

1.2 住房福利效用評價指標

本文基于阿馬蒂亞·森的理論框架，根據所研究對象的特點，選取了居住條件、交通條件等5個一級指標，包含了住房面積、戶型結構等的16個二級指標作為研究對象，如表2所示。

1.3 研究方法

由于效用和福利水平不能直接度量，個體對于自身效用的主觀評價也具有模糊性。因此，使用模糊評價法可以非常恰當的處理這個問題。首先，將住房效用設定為效用集X。W為被保障對象居住保障性住房前后可能發生的效用變化的指標，那么第i個被保障對象的住房福利效用可以表示為這里 x∈X,uw(x)表示為x對W的隸屬度。uw(x)取值[0，1],當隸屬度為1的時候表明福利效用處于最大值，反之則為最小值。

表2 住房福利效用測度指標分類

在本研究中，由于是對被保障對象入住保障性住房前后的各方面進行評價，因此指標設定都為虛擬定型變量，設定：十分滿意、基本滿意、滿意、有些不滿意和非常不滿意五個狀態作為虛擬定性變量，根據調查問卷的結果對這五個定型變量進行賦值。在本文后續的數據處理中，將用10分、7分、5分、3分和1分來分別對這五個狀態賦值。

2 模糊效用測算

2.1 計算評價矩陣

根據上述方法，由調查問卷可以得出各評價指標的評價等級Ek(k=1、2、3、4、5,分別代表十分滿意、滿意、基本滿意、有些不滿意、非常不滿意)的頻數g，計算公式為xij=gij/n,由隸屬函數公式（1）知，xij為隸屬于Ek的隸屬度。分別可以計算得到入住保障房之前和入住保障房之后的二級指標模糊矩陣：

（1）住房條件

這里，F1a和F1b分別表示入住保障性住房之前第一個一級指標U1的二級模糊矩陣和入住保障性住房之后的第一個一級指標的二級模糊矩陣。具體來說，對一級指標居住條件來說，受保障之前，住房面積隸屬于“不滿意”的值0.55為最大；受保障之后，隸屬于“滿意”的值0.55為最大，因此被調查對象對住房面積的滿意程度有所提高。從二級模糊矩陣中可以直觀看出單個指標的隸屬值變化，但是對一級指標的評價還需要結合權重來計算。

同理，有以下剩余一級指標的二級模糊矩陣。

（2）交通條件

（3）生活條件

（4）心理因素

（5）教育條件

表3表示了各項指標對于受調查對象的重要程度。在沒有入住保障性住房之前，居住面積、子女教學、距工作單位距離和物業管理條件對住戶是最為重要的幾個因素。入住保障性住房之后，子女就學成為了最重要的指標，其次才是距工作單位的距離和住房面積，交通設施以及治安情況都是重要因素。可以看出，廉租住房解決了中地收入群體最為基本的住房需求（居住面積不再成為最主要的考慮因素，居住條件權重有明顯下降），對其他方面的要求相對提高（交通條件、生活條件和心理因素等指標權重在入住保障性住房之后都有了相對增加）。

有了上述各項指標隸屬度和相對權重的具體值，就可以利用模糊方法對住房福利效用進行評價。首先，我們需要分別評價各個一級指標對住房效用的作用，即對U1，U2和U3進行評價。由表3可以知道，入住保障性住房之前U1中5個二級指標的權重矩陣為0.10]，U1的二級模糊評價矩陣為F1a,故可以得到U1的評價B1a為，同理可得入住保障性住房之后的住房條件的評價矩陣B1b：

表3 住房福利效用評價指標體系指標權重

從上式可以看出，在受到住房保障之前，低收入群體認為居住條件總體水平不滿意，認為“不滿意”以及“非常不滿意”的程度分別為0.49和0.22。十分滿意和滿意程度僅為0.02和0.06，說明居住條件給住戶的滿意度非常低，被保障對象在受到保障之前對居住面積、戶型結構、物業管理以及小區環境的評價都很低，被保障之前所居住的住房不能很好地滿足中低收入群體的住房需求。而入住廉租房之后，住房條件得到了明顯的改善，不滿意以及非常不滿意的評價分別是0.11和0.04，比受保障之前大大降低，而感到“十分滿意”和“滿意”的程度分別為0.10和0.49，較以前大幅上升，可見保障性住房對中低收入群體的住房條件的改善效果十分明顯。

根據以上計算步驟和方法，可以計算得到各個指標的評價矩陣：

交通條件U2的評價向量為以下：

由評價矩陣可以看出，U2指標在被保障前后的變化較為明顯，十分滿意和十分不滿意的比重變化幅度最大，分別從被保障之前的0.10和0.02變化為受保障之后的0.02和0.09，說明交通條件對受保障對象所帶來的效用變化程度很大，主要是由于家庭居住位置的改變以及交通環境的改變對交通條件需求的變化所引起的主觀評價的改變。對交通條件感到“滿意”以及“基本滿意”的總體程度在受保障前后分別0.68和0.71，變化程度不明顯，總體上趨于滿意，說明保障性住房在交通條件上給住戶帶來的效用有所降低（十分滿意程度下降，十分不滿意程度上升），可能是由于保障性住房選址偏遠化和離中心化造成的。

生活條件U3的評價向量為：

由評價向量可以看出，入住保障性住房前后，對被保障對象的生活條件影響不是非常明顯，“滿意”程度上升幅度較大，“基本滿意”程度有所降低，“不滿意”程度稍有下降，總體滿意度上升。綜合來看，入住保障性住房之后，保障性住房周圍生活條件和設施能夠滿足中低收入群體的生活需求，但是效用提升效果不是很明顯，可以考慮增加社區服務以及休閑設施和活動中心等投入，以提高中低收入群體的生活條件。

心理因素U4的評價向量為：

入住保障性住房之前，受調查者對鄰里關系和治安條件等心理因素評價較為滿意，基本滿意及以上程度總體為0.85，不滿意程度為0.15，十分不滿意為0；入住保障性住房之后，滿意及以上總體為0.80，不滿意程度為0.14，十分不滿意程度上升為0.06，說明整體滿意度下降，尤其是十分滿意和十分不滿意的變化較為明顯，結合調查問卷可以發現，入住保障性住房之后，丟失物品和遭盜竊的現象經常發生，另外鄰里之間的交流和互動明顯減少，這些現象成為心理因素得分變化的主要原因。因此，要加強廉租房的治安力度，加強鄰里互動，著力提升保障性住房的和諧氛圍。

教育條件U5的評價向量為：

從評價矩陣可以明顯看出，教育條件滿意程度在入住保障性住房之后下降幅度很大。“十分滿意”由之前的0.18變為之后的0.01，“滿意”程度由之前的0.33變為0.16，“基本滿意”也由0.40變為0.27，“不滿意”程度由0.08上升為0.40，“十分不滿意”由0上升為0.16。總體上看，被調查對象對入住保障性住房之后的教育條件不滿意，結合問卷進行分析，在收回的112份問卷中，有85.7%的家庭有子女上學，39.2%的家庭需要進行各種培訓，而我們進行調查的廉租住房周圍的學校和教育設施條件幾乎沒有，子女上學、教育培訓等很不方便，因此，廉租住房對居住條件的改善十分明顯，卻顯著惡化了教育條件。

2.2 結果綜合處理

由前文可以知道，我們對評價等級E={十分滿意，滿意，基本滿意，不滿意，十分不滿意}進行賦值，量化的結果為，評價結果Z=B·Y。最終的評價結果Z的取值即為被調查者對居住保障性住房前后的福利效用評價值。值越大，說明住房效用越大，反之則越小。結果如表4所示。

表4 住房福利效用模糊評價綜合結果

由表4看出，保障性住房效用總體評價值為5.19分，比受保障之前提高一些，處于中等水平，仍然有非常大的改善空間。受保障之前，各類指標的效用大小依次為教育條件、心理因素、交通條件、生活條件和住房條件；受保障之后，各類指標的效用大小依次為住房條件、心理因素、交通條件、生活條件和教育條件。由此可見住房條件得到改善的程度最為顯著，生活條件也稍有改善，然而交通條件、心理因素和教育條件在受到保障之后都有降低。

（1）居住條件。在入住保障住房之后模糊評價值上升到6，比之前的3.34高出1.8倍，由于調查中的廉租房是統一建設、統一規劃，對于原來住房面積過小、房屋破舊、房屋配套設施落后的家庭來說，廉租房很好地解決了住房困難的問題，使得居住面積、戶型結構、物業管理以及小區環境等指標都能夠較好的滿足這些家庭的需求。

（2）交通條件。入住保障性住房前后稍有些變化，由原來的5.45降低到5.16，降幅為5.32%，下降幅度不大。由于在入住保障性住房之前，很多居住的地方都是舊的社區，交通條件還是比較成熟的，入住保障性住房之后，由于地理位置的變化，距離交通設施的距離也發生了變化，不過從調查中可以看出，交通配套設施在廉租房的建設中還是比較完善的，不過由于廉租房選址比較偏遠，通勤時間增加，交通條件變得不方便。

（3）生活條件。入住保障性住房之后的評價值由之前的4.93上升到5.13，增幅為4.06%。調查發現，廉租房社區內銀行取款設備有5處、休閑鍛煉及活動中心共有2處，周邊各類商店共10家，基本可以滿足社區內居民的生活需求，對于生活中重要的柴米油鹽以及買菜等購物完全可以有效應付。不過對于大型超市和商業中心，廉租房社區周圍非常欠缺，還需要加強建設和進一步的完善。

（4）心理因素。從表4中可以看出，心理因素的評價值從6.1下降到5.62，降幅為7.87%。從調查問卷中可知，治安條件是影響評價的重要指標，在入住保障性住房之后，部分居民反映時常有丟失物品、盜竊現象發生。另外，其他部分被保障對象在入住保障性住房之前居住的地方治安狀況混亂，安全感欠缺，因此在入住保障性住房之后會認為比之前的小區安全一些。總體上來看，心理因素總體模糊評價值變化不大。

（5）教育條件。評價值由6.17下降到3.92，下降幅度為36.47%。入住保障性住房之后，搬離了之前居住的環境，廉租住房周圍學校、培訓機構數量較少，不能很好滿足家庭的受教育需求。由于廉租住房由于著力解決最低收入群體的住房困難問題，因此保障的重點放在了提升住房條件上，教育條件變得相對惡化。

3 結論

本文從受到住房保障的微觀住戶角度考察了保障房居民住房福利的變化，在阿瑪蒂亞·森的可行性理論下，構建評價指標體系，測度了入住保障住房前后居民住房福利效用的變化程度。總體來說，評價值由4.7上升到5.19，福利水平上升，仍然有很大的提升空間。入住保障住房之后，住房條件和生活條件同時也得到了改善，其中住房條件的改善程度最為明顯，說明保障性住房基本上達到了其提高中低收入群體住房困難的目的。然而交通條件、心理因素以及教育條件都有不同程度的惡化，尤其是教育條件所帶來的福利效用減少最多。

從實地調查中可以知道，保障性住房（廉租房）由于選址較為偏遠，因此除了能夠提高住房條件，降低受保障對象的住房成本之外，對于中低收入群體的其他方面的保障效果不盡人意，如造成了通勤時間的增加、教育條件的惡化等。由于中低收入群體為社會弱勢群體，保障房只能在一定程度上解決他們的住房困難，但是其受教育、就業等條件仍然是處于劣勢地位。因此，在考慮解決其住房困難的同時，可以適當加大交通設施、治安、教育等方面的投入，提高其綜合福利水平。

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