房地產項目工程造價研究

于彥斌 于彥青

【摘要】本文從房地產工程造價控制的內涵與意義出發，系統闡述了房地產工程項目造價中存在的問題，接著研究了房地產工程造價控制措施。

【關鍵詞】房地產；工程造價；控制措施

一、前言

在房地產工程建造的過程中，加強對工程造價的科學化操控，是房地產工程施工質量和效益的保證。尤其在項目設計階段，有效地確定與控制房地產工程造價是要得到大家重視的。

二、房地產工程造價控制的內涵與意義

加強對房地產工程造價的科學化管理，指的是在房地產工程資金投入、市場地位、房地產設計、房地產施工等各個階段，實現工程造價合理確定及有效控制的行為。房地產工程造價控制的目的是提升工程資金的使用效率，節約工程所需的各項開支，及時糾正施工中產生的錯誤，實現工程項目管理高效化的目標，以幫助建設單位獲得更多的經濟和社會效益。

隨著材料和人工等各項成本的不斷增加，房地產工程的資金投入越來越多，房地產工程造價管理和控制成為施工管理的主要內容。因此，首先應加大對社會主義市場環境下房地產工程造價的研究。其次，在房地產工程施工中，在每一個涉及到工程造價問題的階段，都要做出科學的管理和控制，通過健全的房地產工程造價管理與控制體系，保證房地產工程施工的雙全效益，提升資金和材料的適用性。在房地產工程開發過程中，管理部門在加強工程審核預算、決算的同時，更應注重對每個階段施工造價的控制，但是仍然會存在一些問題。因此，要有效地提升工程造價控制效果，需要不斷地創新工程造價管理的理念，注重工程造價的全過程管理，為房地產工程的順利施工提供保障。

三、房地產工程項目造價中存在的問題

1、房地產項目投資決策階段存在的問題分析

在可行性研究階段，建設單位委托設計單位、勘察設計單位編制可行性研究報告，并編制投資估算，該投資估算經審批后將作為此項目工程造價的最高限額。但由于本階段以經濟分析和方案為主，工程量不明確，所以設計階段的投資估算，準確性較差，同時由于建設單位通常不是投資估算和造價控制的內行，而且對工藝流程和方案缺乏認真研究；有時建設單位為了所報項目能被批準，要求設計單位在投資估算時有意低估，增加了估算的不準確性。

2、項目設計階段存在的問題分析

技術和經濟的結合不夠，在實際工作中，一般都是設計人員根據設計委托進行現場調查，選擇方案，進行設計，設計人員在設計中一般都比較注重設計產品安全實用，技術先進，強調設計的產值，而對設計產品的經濟性不夠重視，比如中低檔項目車庫面積過大，有效使用率過小，電梯梯速一味求快等問題，而忽視設計中的經濟指標和成本控制工作。

3、招投標階段存在的問題分析

當前在招投標過程中存在著不合理的競爭。一些少數有權威的人士，將工程建設項目以不公正的手段進行交易，工程指定關系戶、人情工程，工程造價難以控制，施工單位為了自己企業的利益，一味要求追加工作費用，所以這種不符合工程的招投標，指定的承包商給建設單位帶來巨大的損失，也是工程造價超額的隱患。在招標工程中任意壓價，導致工程造價嚴重失真。一些建設單位為了減少建設資金，使得個別施工單位通過低價中標；而在施工過程中想方設法增加現場簽證及技術變更，以獲得額外收入，或干脆偷工減料，在材料上以次充好來蒙混過關，留下質量隱患。

4、施工階段存在的問題分析

施工單位建設工程造價的控制目標制定不合理，缺乏科學性和先進性。材料價格管理方法落后，材料采購、儲存量計算不科學，不能很好地掌握采購時機，由于建設市場目前還比較混亂，材料采購價格失真，不法分子從中漁利，也使得占建安工程成本60%-70%的材料費用去控制。在施工組織方面，多數施工企業還一直在沿用老辦法，現有的人、財、物沒能得到合理配置與利用，造成大量浪費，從而導致工程造價提高。施工單位從自身利益出發，通過設計變更，增加工程量或追求較高利潤。

四、房地產工程造價控制措施

1、嚴格遵守基本建設程序規定

房地產的建設工序是由建設工程的自然規律與經濟規律共同決定的。房地產的建設程序不但能使工程高質量、高速度地完成，并且能獲取很好的效益，而且也是合理準確的確定工程造價的參考依據。房地產的建設工程規模大、持續時間長、技術含量高并且需要消耗的投資比較多，因此，為了科學地確定工程造價，一定要在施工的全過程中進行多次的造價計算，也就是說根據基本建設程序合理地確定在施工過程中不同時期所需的花銷，這樣能夠更加完整地表現出造價的合理性。根據以往的經驗我們可以知道，要想合理地確定工程造價就必須對施工項目制定出合理的程序。

2、對工程造價的控制要以設計為重心

在施工中的每個過程都要進行造價的計算，但是一定要突出重點。工程造價的核心就是項目的決策以及設計過程，但是如果投資決策之后，對工程造價的控制重點就應該完全放在設計階段。房地產工程在實施階段通過監理控制，不僅能夠在質量以及速度等方面令人滿意，在項目實施階段投資控制也應該有序地進行。然而在我國，項目前期還沒有實施監理制度，因此，在保證規范的條件下，設計之后的造價也會因為經驗、技術以及其它的外界因素影響而產生很大的差別，而且，守舊的設計思想使工程項目的造價比較高。如果不切實際地追求高質量高標準，也會使工程的造價過高。

3、在施工過程中，建設單位要加強現場施工管理

督促施工方按圖施工，嚴格控制變更洽商、材料代用、現場簽證、額外用工及各種預算外費用，對必要的變更，應做到先算賬，后花錢，變更一旦發生就及時計算因工作量變更而發生增減的費用，隨時掌握項目費用額度，避免事情積壓成堆，對工程造價心中無數。建設單位的現場代表要督促施工方做好各種記錄，特別是隱蔽工程記錄和簽證工作，減少結算時的扯皮現象。許多工程就是由于現場簽證不嚴肅，給工程結算帶來非常大的麻煩，導致相當大的經濟損失，因此嚴格現場簽證管理，是施工階段控制工程造價的關鍵。

4、項目實施過程中要預防承包商索賠事件的發生

這也是控制工程造價的一個方面。就目前工程建設的實際情況而言，業主未能按約定提供相應的施工條件、工程進度款支付滯后、甲方隨便指定分包商的施工也很普遍，指定的分包商往往延誤工程或質量較差等，是承包商提出索賠的主要原因。從實際看，承包商提出索賠的原因多種多樣，但最終目的歸結到費用的增加和工期的延長。而工期的延長往往伴隨著工程費用的增加。因此，在項目實施過程中加強工程的總體管理，規范業主的自身行為，對于控制工程造價將起到非常重要的作用。

5、強化內部精細管理

項目建設管理部要制定項目管理責任制、項目投資管理辦法等一系列有效的管理機制，輔以各種獎罰辦法，讓每個項目部成員都能主動自發的開展各自工作，將項目建設管理部的管理職能的優勢充分發揮出來。每周要進行投資核算以及投資分析，對投資實行有效的管控。由項目建設部具體負責實施管理投資動態管理辦法，時刻掌握投資與支付的情況。根據預測投資來控制支出，使日常的支出處于受控狀態。如果投資核算時，出現任何一項的超支，根據預測情況和實際情況的相對比較，立刻及時調整控制方法。

五、結束語

房地產工程造價操控作為施工中非常重要的內容，一定要要對現在已有的工程造價操控辦法進行深入研究，不斷提高工程造價人員的業務素質。

參考文獻

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