淺析地產(chǎn)開發(fā)過程中對土建環(huán)節(jié)的造價控制措施

周潔

【摘要】造價控制是影響房地產(chǎn)價格最主要的因素之一，造價的控制貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)全過程。本文根據(jù)多年從事房地產(chǎn)工作的經(jīng)驗，分別從從工程造價的特點及含義以及房地產(chǎn)開發(fā)中土建環(huán)節(jié)造價控制進(jìn)行了研究，并提出了一些具體的措施。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)開發(fā)；土建；造價；控制

工程造價通俗講就是建筑工程的建造價格，目前對工程造價的含義有兩種方式：①工程造價就是工程價格。就是建成一項建筑工程，實際或預(yù)計在技術(shù)勞務(wù)市場、設(shè)備市場、土地市場，以及承包市場等交易活動中所形成的建設(shè)工程總價格和建筑安裝工程的價格。它以工程這種特定的商品形式作為交易對象，通過招投標(biāo)、承發(fā)包或其他交易方式，在進(jìn)行多次特性預(yù)估的基礎(chǔ)上，最終形成的價格。②從業(yè)主和投資者的角度來定義的話，工程造價是指建設(shè)一項工程實際開支或預(yù)期開支的全部固定資產(chǎn)投資費用。本文以具體案例進(jìn)行相關(guān)分析與探討。

小區(qū)住宅樓36棟，其中多層帶裙樓15棟，多層16棟，小高層5棟。多層及多層帶裙樓均為六層坡屋面，靜壓樁承臺基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，小高層為十一層平屋面靜壓樁承基礎(chǔ)。共計建筑面積152000平方米。

一、該小區(qū)單體施工圖設(shè)計

由甲、乙、丙三個設(shè)計單位完成。甲設(shè)計院設(shè)計B區(qū)1-12號樓其中多層帶裙樓和多層各6棟，建筑面積33925㎡。乙設(shè)計院設(shè)計A區(qū)7、8、11、18-24號樓多層帶裙樓3棟，多層5棟，小高層2棟，建筑面積55028㎡。丙設(shè)計院設(shè)計A區(qū)1-6、9、10、12-17號樓，其中多層帶裙樓6棟，多層5棟，小高層3棟，建筑面積63366㎡。根據(jù)預(yù)算部門施工圖工程造價計算結(jié)果總體看來各項主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較合理，多層571.96元/㎡，多層帶裙樓588.51元/㎡，小高層607.20元/㎡。單方鋼筋用量：多層42.07kg/㎡，多層帶裙樓42.43kg/㎡，小高層46.69kg/㎡。砼單方用量：多層0.324m3/㎡，多層帶裙樓0.329m3/㎡，小高層0.32m3/㎡。砌體單方用量，多層0.204m3/㎡，多層帶裙樓0.193m3/㎡，小高層0.168m3/㎡。大部分指標(biāo)低于目前市造價站頒布的指數(shù)，但鋼材指標(biāo)多層部分偏高，現(xiàn)就三設(shè)計單位多層部分的各項指標(biāo)作以下具體分析。

二、各設(shè)計單位主要指標(biāo)分析

1、從土建單方造價分析（元/㎡）

多層：乙設(shè)計院571.85元，丙設(shè)計院571.98元，甲設(shè)計院572.08元，單方造價比較接近差異僅為0.23元。

多層帶裙樓：丙設(shè)計院575.66元，甲設(shè)計院590.68元，乙設(shè)計院607.51元，差異較大丙設(shè)計院分別低甲設(shè)計院15.02元，低乙設(shè)計院31.85元。

2、砼單方含量分析（m3/㎡）

多層：乙設(shè)計院0.322m3，甲設(shè)計院0.322m3，丙設(shè)計院0.328m3，三設(shè)計單位差異僅0.006m3。多層帶裙樓：甲設(shè)計院0.316m3，丙設(shè)計院0.333m3，乙設(shè)計院0.346m3，三設(shè)計單位差異較大，甲設(shè)計院分別低丙設(shè)計院0.017m3，乙設(shè)計院0.03m3。

3、鋼筋單方含量分析（kg/㎡）

多層：甲設(shè)計院39.94kg，丙設(shè)計院41.51kg，乙設(shè)計院44.24kg，三設(shè)計單位差異較大，最大差異為4.30kg.多層帶裙樓：丙設(shè)計院40.83kg，甲設(shè)計院41.93kg，乙設(shè)計院46.20kg，三設(shè)計單位差異較大，最大差異5.73kg。

4、砌體單方含量（m3/㎡）

多層：丙設(shè)計院0.191m3，乙設(shè)計院0.19m3，甲設(shè)計院0.237m3，最大差異0.047m3，差異較大。

多層帶裙樓：丙設(shè)計院0.185m3，乙設(shè)計院0.19m3，甲設(shè)計院0.203m3，最大差異0.018m3.

三、三家設(shè)計單位綜合分析后的結(jié)果

1、多層三設(shè)計單位的單方造價基本持平，砼的單方含量接近，砌體單方含量甲院略高，乙設(shè)計院鋼筋含量高4kg/㎡.乙設(shè)計院的五棟樓鋼筋含量均在42kg/㎡，以上其中A21號樓為49.61kg/㎡相比較偏高。

2、多層帶裙樓部分引起造價差異的主要因素仍是乙設(shè)計院鋼筋含量較高，每平方含量差異達(dá)5.73kg.綜合分析比較后，乙設(shè)計院所設(shè)計的三種類型“砼及鋼筋”分部明顯高于其它二家。

四、設(shè)計分析根據(jù)統(tǒng)計分析

多層房屋鋼筋含量差異較大，選擇A2#、A5#、A21#、A23#4棟具有相同或相近戶型，而單方砼、鋼筋用量差距較大的多層住宅進(jìn)行對比，其中A2#樓與A21#樓以F1房型、A5#樓與A23#樓以E2a房型進(jìn)行對比。對比所選擇梁、柱等在柱距、跨度、荷載方面相同或相近，因而具有可比性。由于設(shè)計人員、設(shè)計思路、結(jié)構(gòu)選型等方面的不同，使設(shè)計出現(xiàn)了一定差異，下面進(jìn)行簡要的分析。

1、柱配筋從底層至頂層隨受力變化，未作相應(yīng)調(diào)整。如：乙設(shè)計院A23#樓除KZ3隨樓層增加變截面調(diào)整配筋外，其余柱內(nèi)配筋未變；

丙設(shè)計院近半數(shù)柱型隨樓層增加鋼筋型號減小，用量降低，如：A2#樓KZ7的①號主筋，自承臺起為4φ25，在2.97m處變?yōu)?φ22，至11.9m處變?yōu)?φ16，鋼筋截面減少60%.

2、結(jié)構(gòu)方案中確定的柱網(wǎng)尺寸較大，造成柱截面、梁截面偏大、鋼筋用量偏大，如：丙設(shè)計院A5#樓（13）～（19）/（A）軸，總跨度9.6m，布置框架柱4根，底層該跨度內(nèi)3米層高的柱主筋鋼筋用量192.3公斤；

乙設(shè)計院A23#樓（11）～（16）/（A）軸，總跨度9.6m，布置框架柱3根，構(gòu)造柱1根，底層該跨度內(nèi)3米層高柱主筋鋼筋用量262.8公斤。

3、相同或偏小柱網(wǎng)尺寸下，柱型選擇偏大，配筋量偏大，如：丙設(shè)計院A5#樓底層（14）/（H）軸KZ3，截面300×400，配筋4φ16，2φ16，2φ16，3米層高該柱鋼筋用量37.8公斤；

乙設(shè)計院A23#樓底層（12）/（C）軸KZ16，截面450×450，配筋4φ18，4φ16，4φ16，3米層高該柱鋼筋用量61.9公斤。

4、相同跨度下，梁截面尺寸一致配筋選擇偏大，如：丙設(shè)計院A2#樓底層（12）/（C）～（F）軸KL12，跨度5.4m，截面尺寸250×500，配筋2φ16，2φ18；

乙設(shè)計院A21#樓底層（12）/（C）～（F）軸KL8，跨度5.4 m，截面尺寸250×500，配筋2φ18，3φ16.

5、相同跨度及梁截面尺寸下，箍筋未進(jìn)行優(yōu)化，如：上例中，丙設(shè)計院A2#樓5.4跨KL12，截面尺寸250×500，箍筋φ6@100/150 ；乙設(shè)計院A21#樓5.4跨KL8，截面尺寸250×500，箍筋φ8@100/200.同時乙設(shè)計院設(shè)計中均采用φ8箍筋，未采用φ6箍筋。

五、綜合評價

三設(shè)計單位設(shè)計的經(jīng)濟(jì)合理性根據(jù)以上的綜合分析，甲設(shè)計院設(shè)計的多層相對合理；多層帶裙樓相對合理；乙設(shè)計院在設(shè)計思路、結(jié)構(gòu)選型、經(jīng)濟(jì)合理方面有需進(jìn)一步提高。

綜上所述，在施工圖設(shè)計前合理的結(jié)構(gòu)選型，梁柱鋼筋的合理配置對工程造價的影響是非常重要的。為了保證工程造價的合理性，達(dá)到節(jié)約投資的目的，必須在設(shè)計階段就應(yīng)進(jìn)行有效的控制。