地鐵車輛段與停車場上蓋開發(fā)的利弊分析

王凱鴿

中鐵四局集團第五工程有限公司

摘要：城市交通的發(fā)展與城市經(jīng)濟發(fā)展有著密切的聯(lián)系，在現(xiàn)代城市化的今天，軌道交通以其大容量、快速、舒適、綠色等優(yōu)點，成為當前及未來我國城市的主要交通工具。地鐵停車場作為綜合基礎設施，造價高，占地面積大，如何充分利用和開發(fā)停車場的空間資源是當前地鐵建設與城市規(guī)劃的重點。本文圍繞地鐵車輛段、停車場上蓋開發(fā)這一模式，對其開發(fā)的利與弊進行分析，在不影響列車運行的前提下，通過上蓋物業(yè)開發(fā)實現(xiàn)地鐵盈利和城市經(jīng)濟的發(fā)展。

關鍵詞：地鐵停車段；停車場；上蓋開發(fā)；一體化

在土地資源稀缺和能源緊張的當前形勢下，地鐵車輛段上蓋物業(yè)與周邊土地實現(xiàn)一體化開發(fā)這一模式，很好的將城市軌道交通與城市整體規(guī)劃結合起來，在改善城市交通的基礎上，優(yōu)化了城市布局、集約利用了土地資源、改變了城市近郊環(huán)境、創(chuàng)造了經(jīng)濟效益，這也是軌道交通發(fā)展的優(yōu)勢體現(xiàn)。本文就是在遵循城市規(guī)劃建設要求基礎上，探討地鐵車輛段上蓋開發(fā)的可行性。

1 地鐵車輛段停車場上蓋開發(fā)的意義

隨著全國各城市相繼開發(fā)興建地鐵，軌道交通就成為城市交通網(wǎng)的重要組成部分，是促進城市迅猛發(fā)展的重要力量。地鐵更新了城市區(qū)域的功能形態(tài)，形成以地鐵站為中心，輻射車站周邊，立體、復合地組織城市功能。從城市規(guī)劃建設角度而言，地鐵站點及其周邊輻射區(qū)域是最具活力區(qū)域，尤其是地鐵上蓋物業(yè)（與地鐵車站相連或周邊50～100m范圍內的建筑物）的開發(fā)建設，對于一個城市的經(jīng)濟發(fā)展及社會穩(wěn)定具有重要作用。作為軌道交通中的商圈經(jīng)濟引擎，地鐵上蓋物業(yè)成為區(qū)域發(fā)展的引導者，不僅吸引著生活、文化、娛樂、商務等相關設施在此集聚，也促進了地鐵沿線商業(yè)、酒店、寫字樓等的增值。

2 地鐵車輛段停車場上蓋開發(fā)的不利影響

上蓋開發(fā)勢必會增加地鐵車輛段及停車場的結構荷載，這就對其結構安全性提出了更高的要求，否則會埋下很大的隱患。一般來說，地鐵車輛段、停車場設計使用年限為50年，而開發(fā)建筑的使用年限為70年，因此上蓋開發(fā)前要充分考慮停車場結構是否符合要求。其次，上蓋開發(fā)結構在消防設計上也提出了更高要求，必須增大防火等級，設計4小時耐火極限設計。再次，地鐵車輛段停車場層高與物業(yè)開發(fā)的層高也往往不一樣。上述這些要求也給車輛段停車場上蓋開發(fā)增加了難度。

2.1 地鐵震動對物業(yè)開發(fā)有影響

地鐵震動是直接傳遞到上部建筑物上，并沒有通過地層的隔震與衰減，盡管隨著樓層的增加震動會有所衰減，但始終有限。因此為減小地鐵震動對周邊居民及物業(yè)開發(fā)的影響，必須采取減震降噪的措施，但這勢必會增加上蓋物業(yè)開發(fā)的造價成本。

2.2 上蓋開發(fā)需要增加消防設施

消防設計是上蓋物業(yè)開發(fā)的重點之一，要從建筑結構設計上增加防火等級，如增加防火門窗、結構防火墻梁柱等，以增加建筑的耐火等級。究其原因，是因為地鐵車輛段停車場上蓋開發(fā)不同于普通建筑，這種大空間建筑的火災特性主要表現(xiàn)在以下幾方面：

1） 火災不受限制迅速擴大

地鐵車輛段、停車場等具有空間容量大的特點，由于建筑本身的限制，要想做到防火分隔是十分困難的。對于這種大空間建筑，一旦起火，流動的空氣會使火勢迅速蔓延，最終發(fā)展成重大火災，造成極大的人員傷亡和經(jīng)濟損失。

2） 早期火災難以發(fā)現(xiàn)與控制

地鐵車輛段、停車場層高較高、空間大，在這種環(huán)境下火災煙氣溫度及密度會大大降低，達不到感煙、感溫探測器和自動噴水滅火裝置所需要的啟動值，因此早期火災難以及時發(fā)現(xiàn)并控制。

3） 滅火和撲救困難

由于地鐵車輛段內機動車多且線路復雜，一旦發(fā)生火災，消防車也無法直接進入車庫撲救，只能在距著火點較近的位置展開人工撲救，且消防供水量有限。而這種大空間建筑火勢發(fā)展快、蔓延途徑多，給消防人員撲救造成一定困難，因此常常會造成較嚴重的經(jīng)濟損失和人員傷亡。

3 地鐵車輛段上蓋開發(fā)的好處

3.1 帶動地鐵周邊區(qū)域的規(guī)劃與發(fā)展

在地鐵車輛段上蓋進行項目開發(fā)，是出于土地、經(jīng)濟、環(huán)保、高效等多方面的綜合考量。首先，實現(xiàn)了集約運用土地，對土地進行了最大限度的開發(fā)。其次，滿足了城市大規(guī)模建設的需求，為打造軌道交通經(jīng)濟商圈奠定了基礎。再次，通過對地鐵上蓋物業(yè)業(yè)態(tài)的合理配置，減少各種機動車出行的概率，達到節(jié)能降耗的目的。對地鐵車輛段上蓋進行合理開發(fā)，能夠實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展和環(huán)境質量的和諧統(tǒng)一，地鐵的大容量和舒適快捷，能夠吸納很大的客流量，使地鐵沿線的商業(yè)與土地具備更大的人流效應和品牌效應；地鐵上蓋物業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展的同時，對于城市環(huán)境的要求也會越來越高，倡導和推行節(jié)能降耗、低碳環(huán)保，從而提升城市整體功能，實現(xiàn)城市社會效益與經(jīng)濟效益的可持續(xù)發(fā)展。

結合實際典型項目案例，對地鐵車輛段上蓋物業(yè)進行研究分析，得出的結論是：地鐵上蓋物業(yè)與地鐵經(jīng)營形成優(yōu)勢互補，在使上蓋物業(yè)項目提高約10%～30%經(jīng)濟效益的同時，也能實現(xiàn)地鐵運營的良性循環(huán)。可以說，地鐵沿線的上蓋物業(yè)的集中開發(fā)，是土地資源精細化管理的重要體現(xiàn)，是對城市資源的立體整合。

地鐵出行已成為當前城市交通網(wǎng)絡的重要支點，它以其大運量、舒適、快捷、準時等優(yōu)勢，獲得廣大市民的認可。而地鐵上蓋物業(yè)的建設，使之成為集生活、辦公、商業(yè)、娛樂等功能于一體的復合型城市功能區(qū)，不僅成為城市最具活力的中心區(qū)域，也帶動了城市經(jīng)濟的快速發(fā)展。據(jù)相關數(shù)據(jù)表明：地鐵上蓋物業(yè)將成為實用性最高、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟆⒖癸L險能力最強的城市高效物業(yè)形式。

3.2 土地利用的最大化和綜合化

在我國很多城市，商業(yè)區(qū)常常設立在城市交叉路口或軌道交通樞紐站的地下空間，之所以這樣規(guī)劃的目的在于：既可以緩解城市土地緊缺、地面交通緊張的現(xiàn)狀，又能為人們提供豐富多彩的商業(yè)活動。當前城市規(guī)劃的一大重點就是統(tǒng)籌地下空間與地上公共商業(yè)項目安排及垂直交通組織，實現(xiàn)地下層空間的充分利用，做到人流在物業(yè)地下空間的垂直、縱深方向的輸入。如將步行街轉入室內，發(fā)展大型地下商業(yè)設施等，為市民提供一種既安全又舒適的內部活動空間。

在滿足城市總體規(guī)劃的前提下，合理處理好土地開發(fā)強度與周邊環(huán)境的關系，實現(xiàn)土地利用的最大化。隨著城市地面土地資源供給的逐漸衰弱，地下空間資源的開發(fā)利用成為必然趨勢，上蓋物業(yè)就這一時宜下提出的，推動著城市區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。居民工作生活的場所越來越多的集中在地鐵沿線，減少了轎車出行的擁堵與能源消耗。

4 地鐵車輛段一體化開發(fā)的注意事項

結合北京上海等發(fā)達地區(qū)的地鐵建設經(jīng)驗，設計人員在地鐵設計過程中，要認識到地鐵建設與物業(yè)開發(fā)相結合的重要性。地鐵建設過程中，各部門間要相互協(xié)調配合，注意處理好以下幾個問題：

4.1 土地的使用權

在地鐵開發(fā)建設前，地鐵公司要與政府、開發(fā)商等溝通好，政府應為地鐵公司提供優(yōu)惠政策，地鐵土地開發(fā)權要經(jīng)政府批準同意后方可，地鐵公司與開發(fā)商一起實施物業(yè)開發(fā)。

4.2 注意環(huán)保

地鐵在施工建設過程中會產(chǎn)生較大的噪音污染，尤其是地鐵上蓋為住宅工程時，應根據(jù)施工規(guī)范要求進行降噪減震處理。就地鐵上蓋物業(yè)及其商業(yè)環(huán)境而言，上蓋開發(fā)要與周邊區(qū)域功能定位相結合，引進整體綜合開發(fā)觀念，不能盲目定位為商務辦公，否則會增加項目的投資風險。

4.3 地鐵沿線土地的規(guī)劃

在地鐵建設布局時，不乏存在一些分布散亂、規(guī)模小的地塊，如何規(guī)劃處理這些地塊是地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)的難點。為優(yōu)化地鐵物業(yè)的開發(fā)效果，就需要在細致調研基礎上，確定規(guī)劃指標及業(yè)態(tài)。總結和梳理地鐵沿線周邊的規(guī)劃發(fā)展，為地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)提供參考依據(jù)。

5 結束語

城市土地緊缺一直是困擾和制約城市經(jīng)濟發(fā)展的一大難題。隨著軌道交通網(wǎng)絡的不斷興起與發(fā)展，人們將更多的目光投向了地下空間的利用開發(fā)，與此同時大力發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)在城市建設中也占據(jù)著越來越重要的作用。在地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)設計過程中，要吸收和借鑒發(fā)達地區(qū)的成功經(jīng)驗，結合所在城市區(qū)域的實際情況進行合理開發(fā)，以實現(xiàn)土地的最大化利用和促進城市可持續(xù)發(fā)展。