淺談房地產企業招標階段的項目管理

李建威

【摘要】隨著近年來日益激烈的市場競爭和產品同質化的趨勢以及我國經濟發展新常態的影響下，房地產業整體利潤正趨于下降之勢，進入微利時期。為了盡可能降低投資成本，實現效益最大化，企業開始越來越重視招標采購對投資成本控制的效果。如何讓招標機制發揮更大的功效，采招成本的控制已經成為房地產企業深入探討的一個問題。本文就如何在項目開發中充分利用招標采購機制為企業節約開發成本，有效地提高投資效益發表幾點建議，以供參考。

【關鍵詞】房地產；招標；管理

隨著房地產調控的進行，房地產市場正逐步向以高性價比產品進行競爭的買方市場過渡，市場價值的理性回歸使得各房地產開發商的競爭發展戰略也隨之發生重大轉變，正逐步從產品差異化戰略調整為以提高產品品質和有效降低成本為主的發展戰略，而這一戰略的轉變也對房地產企業的招標采購提出了更高的、更精細化的要求。隨著房地產行業的競爭愈演愈烈，開發全過程的成本控制直接決定著企業的發展。企業成本控制從企業全過程、全方位角度出發，最大限度利用企業資源降低企業成本來提高企業經濟效益。在房地產開發中引進市場競爭體制，在工程承發包中實行招投標形式進場采購是實現整個工程開發成本控制的重點之一。

1.實施項目招標的重要性

房地產項目招標，是指房地產企業在進行大宗貨物的買賣、工程建設項目的發包與承包以及服務項目的采購與提供時，發出公告，制定投標條件和評標辦法，讓符合條件的投標人報名競爭，再按照事先約定的評標辦法選出中標人的一種商品交易行為。房地產開發項目具有周期長、資金量大、高風險、高收益等特點，招標階段過程管控對房地產企業進行成本控制及后期項目管理是非常必要的。隨著房地產調控的深入，房地產行業的競爭重心逐漸由產品差異化向提高產品品質和有效降低成本轉化，這一轉變對地產項目的成本控制提出了更高的要求。招投標環節是項目實施階段的重要環節，承包商的優劣在很大程度上決定了工程建設的質量和進度，因此，以招標的形式能引進競爭機制，可以有效降低房地產開發企業的投資成本，房地產開發企業可以此為手段選擇信譽好、技術含量高、經驗豐富、實力強且價格合理的承包商，這樣不僅可以降低工程的成本造價，而且為以后的施工管理上提供了良好的條件。

2.房地產企業招標中存在的問題

由于房地產項目涉及部門多、行業廣，干擾因素多，相關法律制度的不完善，招投標管理容易出現很多問題和不規范的地方，主要表現在：招投標流程不合法，暗箱操作較多，“名招暗定”或圍標、陪標以及掛靠和轉包現象屢禁不止；招標文件中施工界面劃分不詳細，實質性條款不明確，招標失敗率高。評標體系不夠科學，經濟標占比較大，技術標比重不夠；監督體系不夠完善；招標項目部門獨立性不夠，地方保護主義嚴重、行政干預較多等。這些問題嚴重干擾了房地產項目招標工作的正常進行，從而對開發企業的成本控制產生影響。

3.提高房地產企業招標階段項目管理的具體對策

3.1 選擇合法、合理的招標形式

根據《中華人民共和國招標投標法》的規定，招標方式有公開招標和邀請招標兩種，兩種方式的要求及適用范圍均有嚴格規定；報價方式則主要有三種：傳統定額計價、費率計價、清單計價。對于招投標法中關系重大的項目必須采取公開招標，而對于小型項目或分項工程則可以采用邀請招標，從而降低招標成本和縮短招標周期，提高投標人的中標概率。在實際招標工作中，宜綜合考慮項目的性質、時間周期、技術要求等因素，采用公開招標與邀請招標相結合的方式，并靈活應用。房地產項目開發周期長，房地產企業應根據項目進度，按年度建立招標計劃，并在每個年度初始時預測項目的進度及資金保障情況，提前做好各項招標的準備工作，避免趕工情況下的匆忙招標、倉促定標，同時也可為企業在項目建設過程中合理安排資金計劃。

3.2 嚴格資格審查，采用合理的評價方法

對投標單位的資格審查和細致遴選是加強工程招標成本控制的源頭環節。招標前，應對投標單位進行資格預審，應從投標人的資質、業績及信譽等多方面進行審查；同時還要對投標企業進行實地考察，如建筑施工單位情況；招標政策要求；建筑材料情況；建筑用工情況；當地計價規定；類似項目情況等信息，避免建筑領域經常發生的層層分包、掛靠現象。

在資格預審過程中，參與投標的資格條件應盡可能做到量化，減少人為因素的影響。首先，應成立多部門人員和社會力量參加的招標評審小組，將最終決定權交招標小組（或專業招標機構）集體、民主決定；其次，加強內部制度和內控制度建設，建立一套切實可行的評價指標體系。堅持價格評分與技術評分相結合，注重對施工方案和技術保障措施的審查；再次，選取合理的評價技術方法，采用多目標決策理論中的優序法對多個投標方案進行評價，確保評標過程的合法性、合理性與公平性。最終確認的投標單位一般在3-6家為宜。少于3家則不利于充分競爭，且容易發生串標事件；過多則會使招標的協調管理難度加大，招投標周期延長。另外，為減少關系客戶的干擾，在制定招標文件時，要周全考慮，適當提高入圍壁壘，增加有利于招標單位的限制性條件和懲罰性措施。

3.3 編制完善而準確的招標文件

房地產企業的招標文件是整個招標過程所遵循的法律性文件，是投標和評標的依據，關系到招標的成敗以及履約的順利程度。房地產企業應按照“招投標法”的規定，對于公開招標和邀請招標的項目，房地產企業應配備專業的招投標工作的責任人或委托具有相應資質的招標代理機構編制招標文件及組織、開展招投標工作。招標文件必須包含招標的范圍和方式、工期及質量要求、投標報價取費標準、付款方式、結算方式評標方法等主要內容。為做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、篩選、分析和總結各類有價值的數據與資料，對影響工程造價的各種因素進行仔細鑒別、分析和評價，對招標文件中涉及費用的條款要反復推敲，為后續的評標及施工整個過程提供嚴密的保障。

4. 結束語

房地產項目與其他項目相比，具有投資規模大、投資周期長，以及容易受到市場影響等特點，這一特點也直接決定了房地產項目往往存在著較大的不確定性，從而影響項目的順利開展。因此，為了盡可能的降低企業開發項目的開發成本，提高房地產企業項目利潤，具有著十分重要的意義。招標階段是房地產企業項目管理必不可少的工作內容，要提高招標采購的效果，必須在采購中的每一處環節上做精做細，否則任一疏漏都會給以后的管理工組造成負面的效果；加強對招標采購的管理，是房地產企業降低投資成本、提高企業投資效益最根本途徑之一。房地產企業應加大對招標采購管理的重視度和對招標采購機制的應用面，找出更有效、更切實可行的管理方法，完善招標采購機制，以使其充分發揮效用。

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