試論完善物業管理的方法

修波

摘 要：隨著我國經濟的不斷發展，房地產產業也在不斷的壯大，但是隨之出現了物業管理中的許多問題，其中最突出的問題就是廣大業主的合法權益難以得到維護，這與開發商和物業公司的管理體系不明確，政府部門的干預過度和產權的不明確等問題有關，這些問題都嚴重涉及到物主的正常生活和生產秩序，因此物業的管理方法備受各界的關注。本文主要闡述的就是完善物業管理的方法，并分析影響物業管理中存在的問題，針對不同的問題提出完善物業管理的許多方法，以進一步完善我國物業管理的制度。

關鍵詞：物業管理；存在問題；完善方法

物業管理是指由專門的物業管理機構經物業所有者的委托，根據國家的相關法律，依照業主與物業相關部門所簽訂的合同，以現代科學的管理方法和經濟手段對應經竣工并投入使用的各類房屋建筑和所屬的配套設施，以及周圍的環境、衛生、安全、綠化、道路的養護等基本設施實行統一的管理和維修養護，為業主提供高品質、高便捷等的生活質量。但是我國許多物業管理并不完善，我國就這些問題也頒布了一定的法律條例，比如《物權法》中的《物業管理條例》，2007年由建設部頒布的《物業服務企業資質管理辦法》，以及2009年由住房和城鄉建設部頒布的《業主大會和業主委員會指導規則》，司法機關在2009年頒布的《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等方法，就是針對物業管理中存在的問題提出的法律解決方法。

一、物業管理中存在的問題

（一）業主的弱勢地位

業主作為弱勢群體，在業主大會中，不是法人代表，業主大會雖然是物業管理中的全體業主組成，是小區業主的議事機構，維護業主在物業管理中的合法權益，但另一方面，業主大會是一個自治組織，既不是管家機關，也不是事業單位，不具有法律性，許多條文規定都對壓住帶來不利性。

（二）物業的強勢地位

在2007年《物權法》中修訂的《條例》中雖然使廣大業主只能委托物業服務企業進行物業管理，但實際上大大強化了物業服務企業的地位，從根本上否定了業主對屬于自身所有的物業的自主管理權，《條例》在物業服務企業的選聘問題上，又規定進一步擴大物業服務企業與業主之間的權利義務不平衡，在物業管理上，物業企業由建設單位所代替，業主只能夠被動的接受建設單位選聘的物業服務企業，業主對物業服務價格無從協商和選擇，只能被動地接受等，以上問題都使廣大的業主的合法權益得不到保障。

二、完善物業管理的方法

（一）實現產權的清晰化

物業產權影響著物業管理產品的屬性。當物業管理的產品是私有產品時，產權形態為集體產權；當物業的管理產品為公共物品時，產權形態為公共產權。如果物業產權是清晰的，那么物業管理產品的屬性就是清晰的。在私有產權的狀態下，如果業主的線路損壞，業主有權利決定是否繳納費用，得到相應的服務；如果是物業管轄內的線路損壞，這就形成了物業集體服務的需求，這樣產權是集體的，通過業主委員會，有權作出集體選擇并承擔承擔相應的服務費用。因此實現產權的清晰化，就能夠完善物業的管理。

（二）保障業主的應有權利

（1）肯定業主自由選擇物業管理方式的權利，業主擁有對物業的所有權，即占有、使用、收益、處分這四項權利，完善物業管理就首先需要與《物權法》的相應規定一致（2）明確業主大會中訴訟的權利，通過法律賦予業主大會的權利可以為廣大業主維護自身的合法權益提供有力的途徑，在2008年最高人民法院曾經發布《建筑物區分所有權法律應用問題解釋（征求意見稿）》中明確規定了業主大會中的權利以保障業主的合法利益（3）行政力量的介入，行政力量的介入，對于完善物業制度保障業主的合法利益有一定的作用，能夠鼓勵更多的業主參與到民主自治管理中。

（三）加強物業管理企業的自身管理

（1）更新管理觀念，樹立為業主服務的精神，物業受聘于業主，物業要服務好，維護好業主的合法權益，通過嚴謹、高效的科學管理和為業主服務的理念，為業主提供優質的服務；為業主提供優質的服務，就需要物業具有服務的意識，在物業內部，要做到上級為下級服務，在外部要不斷強化員工為業主服務，把業主的事當成自己的事，讓業主真正感受到物業管理的不斷加強（2）智能化管理，隨著互聯網的不斷發展，業主對于居住環境等的要求越來越高，傳統的物業管理已經不適應現代生活質量，業主對于居住環境也有越來越高的選擇，這就需要物業使用自動化管理設施，加大物業管理中的科技化，比如在安全管理方面可以使用緊急報警、電子巡邏系統、可視對講控制等現代科技，提供更加安全的服務（3）進行規范化的綜合管理，首先需要物業公司內部人員的分工要明確，確立崗位責任制，形成良好的工作氛圍，對現行的物業管理特征，建立一套針對管理人員的管理制度，對日常管理人員、財政人員、保安人員、清潔人員、工程維修人員、綠化人員等等建立管理制度，實現為業主更好的服務；加強團隊建設，公司不定期對員工進行培訓，以增強公司的凝聚力；物業公司可以與業主簽訂相應的文件，比如《物業管理服務協議》、《業主公約》等，以文件的方法，明確物業管理服務的內容，以實現雙方權利的維護。

（四）實現有效的政府監管力度

實行有效的政府監管制度，無論是對業主還是物業都提供一定的法律保障。首先對于物業公司，可以進行日常的監督管理，糾正物業管理中存在的問題，提供物業的素質，監督物業依法辦事，按照合同實現義務，對物業管理中的違規行為，該否決的否決，該撤銷的撤銷，維護業主的合法利益；對業主來說，若業主破壞了法律或者合同，就需要政府相關部門采取一定的措施解決問題等。

三、結語

實現產權的清晰化，保障業主的合法權益，加強物業管理的自身管理，實現有效的政府監督等方法，能夠不斷完善物業管理，以實現業主的合法利益。

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