淺析城市規(guī)劃及城市土地資源的利用

張衛(wèi)紅

摘要： 本文結(jié)合自身工作經(jīng)驗，針對城市規(guī)劃及城市土地利用中存在的一些問題進行了探討，并提出了一些解決對策，以改善城市規(guī)劃與土地資源利用的現(xiàn)狀。

關(guān)鍵詞： 城市規(guī)劃； 土地資源； 建設(shè)； 利用

1 城市規(guī)劃與城市土地資源利用中存在的一些問題

1.1城市規(guī)劃與城市土地資源利用不相協(xié)調(diào)。

目前，我國城市規(guī)劃和土地資源利用的法律法規(guī)配套體系較為完善，但城市規(guī)劃與土地管理部門之間的銜接機制仍顯薄弱。隨著形勢的變化，加之各地情況的千差萬別，城市規(guī)劃和土地資源利用之間仍然存在著不相協(xié)調(diào)之處。

城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃內(nèi)容不相協(xié)調(diào)。城市規(guī)劃由規(guī)劃管理部門負責制定，而土地利用規(guī)劃則由土地管理部門負責制定。如果兩個部門在各自規(guī)劃編制過程中缺乏必要的溝通和交流，兩個規(guī)劃就會出現(xiàn)統(tǒng)計口徑不一致等不相協(xié)調(diào)的地方。

城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃步調(diào)不盡一致。土地利用規(guī)劃已經(jīng)編制，但城市規(guī)劃還沒有覆蓋的地區(qū)，未批先建現(xiàn)象比較多，這個問題在城市邊緣尤為突出。這種未批先建的行為，在很大程度上給規(guī)劃管理工作造成了被動，使規(guī)劃管理部門不能及時準確掌握土地利用的情況，在一定程度上導致了規(guī)劃管理的失控。

1.2城市土地資源開發(fā)利用未能按要求服從、服務于城市規(guī)劃建設(shè)。

城市土地收益是城市規(guī)劃建設(shè)的重要資金保障，是城市建設(shè)發(fā)展的基礎(chǔ)，也是城市可持續(xù)發(fā)展的必需條件。城市土地資源只有得到合理地開發(fā)利用，才能更好地服從、服務于城市規(guī)劃建設(shè)的客觀需要。然而在實際情況中，城市土地資源開發(fā)利用不合理的現(xiàn)象卻普遍存在。

城市土地市場化運作未能很好地服從于城市建設(shè)既定規(guī)劃。一些城市通過拍賣土地等市場化運作方式來籌集城市建設(shè)資金。特別是對于城市黃金地段的土地資源，在拍賣過程中往往過于注重土地出讓價格而忽視了城市功能分區(qū)的需要，使土地開發(fā)建設(shè)未能嚴格按照城市既定規(guī)劃加以控制，以致把本應為市民服務的綠地、公共服務設(shè)施用地變相地讓地產(chǎn)商利用、侵占，損害了公共利益，干擾了城市建設(shè)既定規(guī)劃效果的實現(xiàn)。

城市土地收益未能很好地服務于城市規(guī)劃建設(shè)。土地收益的一部分應用于城市的規(guī)劃建設(shè)，促進土地有效利用，從而獲得更大收益，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。然而，一些城市土地收益并未很好地用于諸如城市園林綠化、道路交通設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施等公共項目的投入，從而制約了諸如城市景觀形象提升、城市交通狀況改善和城市生態(tài)環(huán)境改善等能夠促使土地增值的積極因素，制約了城市的建設(shè)發(fā)展。

1.3城市規(guī)劃制定不夠科學嚴謹，土地資源不能得到合理利用。

作為城市建設(shè)管理的重要依據(jù)，城市規(guī)劃一經(jīng)批準，便具有法律效力，因此，城市規(guī)劃的制定必須做到科學嚴謹。而一些城市規(guī)劃的制定，或多或少存在著一些不合理性，不僅使城市建設(shè)沒有自己的特色，更造成了土地資源的浪費和建設(shè)管理成本的增加。

進行沒有必要的規(guī)劃和開發(fā)，土地資源應有的價值得不到體現(xiàn)。一些規(guī)劃未能對城市有限土地資源進行合理有序地規(guī)劃和開發(fā)，使土地資源未能體現(xiàn)其應有的價值，特別是一些具有增值潛力的土地，由于開發(fā)不甚合理，影響了土地資源應有價值的體現(xiàn)，甚至阻礙了城市的可持續(xù)發(fā)展。

一些規(guī)劃未能對城市現(xiàn)有植被、文物、水系等景觀資源進行嚴格保護和充分利用，反之是先行破壞、而后建設(shè)，不僅失去了城市本來的獨特景觀，使城市建設(shè)出現(xiàn)“千城一面”的格局，更增加了城市的建設(shè)管理成本，使城市建設(shè)管理費用高、發(fā)展遲緩。

1.4城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃薄弱，土地資源升值空間受限。

城市綠化是城市建設(shè)的重要內(nèi)容，是提升城市形象、增添城市活力、展現(xiàn)城市魅力的重要支撐，更是提升城市土地資源價值的重要途徑。然而，一些城市在綠地系統(tǒng)規(guī)劃中存在一些問題，制約了城市的建設(shè)發(fā)展。

綠地系統(tǒng)規(guī)劃未能充分保護和利用好現(xiàn)有綠化資源。一些城市的綠地系統(tǒng)規(guī)劃忽視了對現(xiàn)有山體、水系、植被等綠化資源的保護和利用，額外增加了城市建設(shè)后期綠化的成本。特別是對一些年歲逾百的木本植物，由于未能采取嚴格的保護措施，致使一些不可再生的綠化資源在城市建設(shè)中遭到毀壞，給城市文明造成損失。

綠地系統(tǒng)規(guī)劃缺乏切實可行的園林專業(yè)知識作為技術(shù)支撐。一些城市的規(guī)劃只對城市綠化進行了控制性規(guī)劃，沒有切實可行的園林知識指導，使綠地系統(tǒng)規(guī)劃出現(xiàn)一些違背自然規(guī)律的情況，造成綠化建設(shè)資金的重復投入。

2 規(guī)劃調(diào)節(jié)思路

城市規(guī)劃作為城市土地資源利用的調(diào)控工具，應該緊緊圍繞城市發(fā)展戰(zhàn)略，在具體實施的過程中，有計劃、有意識地加強與城市土地管理部門的溝通協(xié)作，協(xié)調(diào)處理好規(guī)劃管理與土地管理之間的關(guān)系，科學嚴謹?shù)刂贫ê蛯嵤┮?guī)劃，利用好城市的土地資源，這是運用規(guī)劃手段調(diào)節(jié)解決規(guī)劃建設(shè)和土地利用中一些問題的基本思路。

2.1加強城市規(guī)劃與城市土地管理部門的協(xié)調(diào)配合。

城市規(guī)劃離不開土地需求，土地效益則在很大程度上通過規(guī)劃建設(shè)來實現(xiàn)，這就決定了城市規(guī)劃和土地管理兩個部門在城市建設(shè)發(fā)展中相互依存、相輔相成的關(guān)系。合作就是資源，加強規(guī)劃管理和土地管理兩部門間的溝通協(xié)作，可有效解決城市建設(shè)發(fā)展中因兩部門各自為戰(zhàn)所致的“規(guī)劃實施難”和“土地效益低”的問題。

建立信息平臺，暢通信息渠道。通過工作信息、簡報等工作內(nèi)容的實時交流，可以及時了解對方的工作動態(tài)、工作重點、工作進展等情況，針對性地調(diào)整工作思路，使城市規(guī)劃與土地管理更好地實現(xiàn)融合。

建立協(xié)調(diào)機制，定期召開聯(lián)席會議。建立規(guī)劃管理與土地管理部門的日常工作協(xié)調(diào)機制、資源共享機制、重大問題快速應對和磋商決策機制等，通過定期召開聯(lián)席會議，通報工作情況，根據(jù)城市發(fā)展和規(guī)劃特點，提出階段性的合作重點和既定目標。

加強業(yè)務協(xié)作，解決突出問題。加強兩部門間的業(yè)務交流，合理制定規(guī)劃和配置土地資源，有效解決“規(guī)劃實施難”“土地效益低”的問題，召開專題會議，共同研究對策，解決城市規(guī)劃與土地管理中的突出問題。通過兩部門的共同努力，形成“通力合作、高效協(xié)調(diào)、優(yōu)勢互補、互援共助”的良好局面。

2.2實施科學嚴謹規(guī)劃，提升土地利用效能。

土地資源是有限的，土地資源價值增值是無限的。土地要增值、城市要發(fā)展，就要向管理要效能、向規(guī)劃要收益。為此，城市規(guī)劃應當兼顧好局部利益與整體利益、當前利益與長遠利益，以最大限度地發(fā)揮土地資源效益、促進城市發(fā)展為核心，力求做到科學規(guī)劃、合理布局。

有序開發(fā)土地資源，實現(xiàn)最佳土地收益。規(guī)劃開發(fā)之前，應對土地資源合理收益進行科學評估，確定地塊開發(fā)時機： 對于條件成熟的，可先行規(guī)劃開發(fā)； 條件尚未成熟、具有增值潛力的，可后做規(guī)劃，實現(xiàn)其應有收益。通過逐步規(guī)劃、有序開發(fā)，使土地資源能夠得到合理地開發(fā)和利用，政府能夠得到合理的土地收益用于城市的開發(fā)建設(shè)。

3 結(jié)語

城市承載著人們對生活品質(zhì)的向往，也承載著區(qū)域政治文化經(jīng)濟的發(fā)展。伴隨著城市經(jīng)濟社會的發(fā)展，土地價值的實現(xiàn)也已成為影響城市建設(shè)發(fā)展的重要因素。城市規(guī)劃管理與城市土地管理工作應緊跟時代形勢，著眼長遠、顧全大局，不斷完善自身素質(zhì)，提升服務水平，做好相關(guān)工作，切實解決好城市規(guī)劃和土地資源利用中存在的問題，為城市經(jīng)濟社會健康發(fā)展、居民生活和諧安定做出應有的貢獻。

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