淺析城市規劃及城市土地資源的利用

張衛紅

摘要： 本文結合自身工作經驗，針對城市規劃及城市土地利用中存在的一些問題進行了探討，并提出了一些解決對策，以改善城市規劃與土地資源利用的現狀。

關鍵詞： 城市規劃； 土地資源； 建設； 利用

1 城市規劃與城市土地資源利用中存在的一些問題

1.1城市規劃與城市土地資源利用不相協調。

目前，我國城市規劃和土地資源利用的法律法規配套體系較為完善，但城市規劃與土地管理部門之間的銜接機制仍顯薄弱。隨著形勢的變化，加之各地情況的千差萬別，城市規劃和土地資源利用之間仍然存在著不相協調之處。

城市規劃與土地利用規劃內容不相協調。城市規劃由規劃管理部門負責制定，而土地利用規劃則由土地管理部門負責制定。如果兩個部門在各自規劃編制過程中缺乏必要的溝通和交流，兩個規劃就會出現統計口徑不一致等不相協調的地方。

城市規劃與土地利用規劃步調不盡一致。土地利用規劃已經編制，但城市規劃還沒有覆蓋的地區，未批先建現象比較多，這個問題在城市邊緣尤為突出。這種未批先建的行為，在很大程度上給規劃管理工作造成了被動，使規劃管理部門不能及時準確掌握土地利用的情況，在一定程度上導致了規劃管理的失控。

1.2城市土地資源開發利用未能按要求服從、服務于城市規劃建設。

城市土地收益是城市規劃建設的重要資金保障，是城市建設發展的基礎，也是城市可持續發展的必需條件。城市土地資源只有得到合理地開發利用，才能更好地服從、服務于城市規劃建設的客觀需要。然而在實際情況中，城市土地資源開發利用不合理的現象卻普遍存在。

城市土地市場化運作未能很好地服從于城市建設既定規劃。一些城市通過拍賣土地等市場化運作方式來籌集城市建設資金。特別是對于城市黃金地段的土地資源，在拍賣過程中往往過于注重土地出讓價格而忽視了城市功能分區的需要，使土地開發建設未能嚴格按照城市既定規劃加以控制，以致把本應為市民服務的綠地、公共服務設施用地變相地讓地產商利用、侵占，損害了公共利益，干擾了城市建設既定規劃效果的實現。

城市土地收益未能很好地服務于城市規劃建設。土地收益的一部分應用于城市的規劃建設，促進土地有效利用，從而獲得更大收益，實現城市的可持續發展。然而，一些城市土地收益并未很好地用于諸如城市園林綠化、道路交通設施、市政基礎設施等公共項目的投入，從而制約了諸如城市景觀形象提升、城市交通狀況改善和城市生態環境改善等能夠促使土地增值的積極因素，制約了城市的建設發展。

1.3城市規劃制定不夠科學嚴謹，土地資源不能得到合理利用。

作為城市建設管理的重要依據，城市規劃一經批準，便具有法律效力，因此，城市規劃的制定必須做到科學嚴謹。而一些城市規劃的制定，或多或少存在著一些不合理性，不僅使城市建設沒有自己的特色，更造成了土地資源的浪費和建設管理成本的增加。

進行沒有必要的規劃和開發，土地資源應有的價值得不到體現。一些規劃未能對城市有限土地資源進行合理有序地規劃和開發，使土地資源未能體現其應有的價值，特別是一些具有增值潛力的土地，由于開發不甚合理，影響了土地資源應有價值的體現，甚至阻礙了城市的可持續發展。

一些規劃未能對城市現有植被、文物、水系等景觀資源進行嚴格保護和充分利用，反之是先行破壞、而后建設，不僅失去了城市本來的獨特景觀，使城市建設出現“千城一面”的格局，更增加了城市的建設管理成本，使城市建設管理費用高、發展遲緩。

1.4城市綠地系統規劃薄弱，土地資源升值空間受限。

城市綠化是城市建設的重要內容，是提升城市形象、增添城市活力、展現城市魅力的重要支撐，更是提升城市土地資源價值的重要途徑。然而，一些城市在綠地系統規劃中存在一些問題，制約了城市的建設發展。

綠地系統規劃未能充分保護和利用好現有綠化資源。一些城市的綠地系統規劃忽視了對現有山體、水系、植被等綠化資源的保護和利用，額外增加了城市建設后期綠化的成本。特別是對一些年歲逾百的木本植物，由于未能采取嚴格的保護措施，致使一些不可再生的綠化資源在城市建設中遭到毀壞，給城市文明造成損失。

綠地系統規劃缺乏切實可行的園林專業知識作為技術支撐。一些城市的規劃只對城市綠化進行了控制性規劃，沒有切實可行的園林知識指導，使綠地系統規劃出現一些違背自然規律的情況，造成綠化建設資金的重復投入。

2 規劃調節思路

城市規劃作為城市土地資源利用的調控工具，應該緊緊圍繞城市發展戰略，在具體實施的過程中，有計劃、有意識地加強與城市土地管理部門的溝通協作，協調處理好規劃管理與土地管理之間的關系，科學嚴謹地制定和實施規劃，利用好城市的土地資源，這是運用規劃手段調節解決規劃建設和土地利用中一些問題的基本思路。

2.1加強城市規劃與城市土地管理部門的協調配合。

城市規劃離不開土地需求，土地效益則在很大程度上通過規劃建設來實現，這就決定了城市規劃和土地管理兩個部門在城市建設發展中相互依存、相輔相成的關系。合作就是資源，加強規劃管理和土地管理兩部門間的溝通協作，可有效解決城市建設發展中因兩部門各自為戰所致的“規劃實施難”和“土地效益低”的問題。

建立信息平臺，暢通信息渠道。通過工作信息、簡報等工作內容的實時交流，可以及時了解對方的工作動態、工作重點、工作進展等情況，針對性地調整工作思路，使城市規劃與土地管理更好地實現融合。

建立協調機制，定期召開聯席會議。建立規劃管理與土地管理部門的日常工作協調機制、資源共享機制、重大問題快速應對和磋商決策機制等，通過定期召開聯席會議，通報工作情況，根據城市發展和規劃特點，提出階段性的合作重點和既定目標。

加強業務協作，解決突出問題。加強兩部門間的業務交流，合理制定規劃和配置土地資源，有效解決“規劃實施難”“土地效益低”的問題，召開專題會議，共同研究對策，解決城市規劃與土地管理中的突出問題。通過兩部門的共同努力，形成“通力合作、高效協調、優勢互補、互援共助”的良好局面。

2.2實施科學嚴謹規劃，提升土地利用效能。

土地資源是有限的，土地資源價值增值是無限的。土地要增值、城市要發展，就要向管理要效能、向規劃要收益。為此，城市規劃應當兼顧好局部利益與整體利益、當前利益與長遠利益，以最大限度地發揮土地資源效益、促進城市發展為核心，力求做到科學規劃、合理布局。

有序開發土地資源，實現最佳土地收益。規劃開發之前，應對土地資源合理收益進行科學評估，確定地塊開發時機： 對于條件成熟的，可先行規劃開發； 條件尚未成熟、具有增值潛力的，可后做規劃，實現其應有收益。通過逐步規劃、有序開發，使土地資源能夠得到合理地開發和利用，政府能夠得到合理的土地收益用于城市的開發建設。

3 結語

城市承載著人們對生活品質的向往，也承載著區域政治文化經濟的發展。伴隨著城市經濟社會的發展，土地價值的實現也已成為影響城市建設發展的重要因素。城市規劃管理與城市土地管理工作應緊跟時代形勢，著眼長遠、顧全大局，不斷完善自身素質，提升服務水平，做好相關工作，切實解決好城市規劃和土地資源利用中存在的問題，為城市經濟社會健康發展、居民生活和諧安定做出應有的貢獻。

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