淺談小城鎮房地產市場監管

王玲

【摘要】目前小城鎮房地產業發展中存在的種種問題，嚴重影響了小城鎮建設，影響著地方經濟的發展。那么，在合理地制定小城鎮房地產發展規劃前提下，如何對小城鎮房地產市場進行有效的市場監管，使其在規范的道路上實現良性的可持續發展？本文就此問題進行探討。

【關鍵詞】 房地產；小城鎮；問題；監管；對策

小城鎮介于城鄉之間，地位特殊，是大城市的衛星城市，也是一個區域的政治、經濟、文化和社會服務中心，對區域經濟發展起著重要的作用。這一特點決定了小城鎮在我國的現代化和城市化進程中具有獨特和不可替代的作用。十五屆三中全會指出“發展小城鎮是帶動農村經濟和社會發展的一個大戰略”，從推進城鎮化戰略的高度明確了小城鎮建設的重要地位和作用。 未來的幾十年，將是我國城市化進程的快速發展時期，也是小城鎮迅速擴張的黃金時段。作為拉動經濟快速發展的房地產業，毋庸置疑地將成為這個時期小城鎮經濟發展舞臺上的重要角色。

但是，小城鎮房地產市場經過近幾年來的持續高速發展，逐步形成了多極化的市場結構和多樣化的交易方式，既開放統一，同時又有封閉壟斷，房地產經營與管理制度法規體系建設明顯滯后。小城鎮房地產業發展中存在的種種問題，在一定程度上影響著小城鎮建設，影響著地方經濟的發展和人民群眾生活水平提高的進程。

一、小城鎮房地產建設中存在的問題及原因

小城鎮房地產行業起始較晚，雖然一直基本保持活躍態勢，但由于房地產業的發展受到當地經濟水平的制約，還是存在一些不容忽視的問題，這些問題主要體現在以下幾個方面：

（一）規劃編制不合理。小城鎮房地產沒有做到規?；瑓^開發，土地資源使用效率不高。城鎮規劃不合理，住宅區、工業區、商業區混雜在一起，缺乏層次感，嚴重影響城鎮居民的居住質量。有些城鎮規劃管理工作混亂，城鎮規劃方案變動頻繁，導致了房地產開發的雜亂無序，給居民的生產生活帶來諸多不便。

（二）建筑形態缺乏特色，房地產開發水平和檔次不高。目前，大部分小城鎮房地產開發采用的幾乎都是外延擴展的模式，布局松散，占地面積大，建筑密度低。雷同的規劃和建筑形態的千篇一律，使建筑失去了地方特色和個性，反映不出當地的地域特征、民俗民風、人文傳統和歷史積淀。另外，基礎設施和公共設施的建設缺乏統一規劃，也比較落后，整體開發水平比較低。

（三）保護生態環境意識淡薄。一些房地產開發企業對環境保護的認識不足或受短期利益驅使，在開發過程和后期管理中忽視了對鎮區生態環境的合理利用和保護。具體表現在鎮區的亂開發、亂建設，開發中的垃圾、污水處理等基礎設施和配套設施建設嚴重滯后。

（四）物業管理不規范，管理水平落后。小城鎮的物業管理水平與大城市相比存在較大差距，業務水平低，基本上處于一種各自為政的無序狀態。一些開發建設單位在商品房促銷時，對物業管理做出不切實際的承諾，導致后期物業管理出現種種問題。另外，由于物業管理經費不足、來源單一，收費標準低于成本，導致物業管理企業難以持續發展，依賴政府現象相當普遍。

（五）土地資源浪費嚴重

由于小城鎮的土地相對較便宜，一些房地產開發公司貪大求多，而在后期的開發過程中，由于資金實力問題，導致大量土地閑置，雜草叢生，造成了極大的浪費。在小城鎮開發中，老城區改造成本過高，開發公司往往不太重視對舊城區的改造，而傾向于開發新區，使得老城區的土地資源沒有得到合理的利用，城區盲目向外擴張。

以上問題的原因主要在于我國關于中小城鎮建設的法律制度建設還未完全適應經濟的發展，特別是在土地供給上缺乏相應的法律和法規，導致市場機制不健全、市場主體行為不規范、市場信息不透明。小城鎮房地產統一市場體系沒有完全形成，缺乏靈敏的價格機制，造成人為因素影響大，房地產交易和價格都不太規范。

二、對小城鎮房地產業監管的幾點思考

小城鎮房地產市場發展要堅持全面規劃、合理布局、規模適度、保護生態的原則，要實現社會效益、經濟效益和環境效益的統一。政府要運用經濟、法律和行政等一系列方法和手段從可持續發展的高度，進行完善的市場監管，引導小城鎮房地產業實現健康、良性的發展。

（一）科學規劃，合理開發

房地產開發關系到小城鎮的健康發展，而土地利用規劃和小城鎮建設規劃是政府對小城鎮房地產業進行宏觀調控的重要技術手段。政府應結合小城鎮建設的客觀實際和發展方向，遵循先規劃、后建設的原則，因地制宜制定科學的、超前的規劃，避免規劃跟著開發走。在小城鎮房地產開發投資日益多元化的情況下，通過規劃的約束作用，可使房地產開發逐漸實現“統一規劃、統一開發、統一征地、統一管理”的建設格局，引導房地產開發行為適當集中，最終形成良好的土地利用格局。

（二）立足經濟發展，提升小城鎮的集聚功能

小城鎮房地產業的發展必須以經濟發展為源動力，只有立足經濟發展，城鎮的積聚功能才會提高。首先，政府要以當前正在進行的產業調整為契機，制定合理的政策，大力鼓勵第三產業發展，增強小城鎮對農村剩余勞動力和閑散資金的吸納能力，為房地產業的發展提供巨大的潛在需求。其次，要采取各種措施提高小城鎮的投資能力，如通過規范政府財政體制，確定小城鎮政府和上級政府的收支范圍，制定相應的信貸政策、鼓勵民間資本對房地產和基礎設施的投資，最終形成可持續的基本建設投資能力，為房地產業的發展提供良好的基礎設施環境。再次是要要改革現有的城鎮行政管理體制，不斷深化土地使用制度改革，促進小城鎮房地產業健康平穩地發展。

（三）加強宏觀調控，強化政府監管

目前小城鎮房地產市場還處于上升階段，市場不是很規范，房屋開發商偷工減料、隱瞞信息、爛尾樓等一系列問題都是市場混亂的表現。政府可以采取經濟、技術，法律等手段來規范房地產市場、盡快建立起有形的房地產市場，可從以下幾個方面入手：1、加強房地產開發的管理，對于素質不高、沒有投資開發能力的房地產開發企業要限期整頓或取消其從業資格，避免盲目投資。2、對于具體的開發項目采取向社會公開招標的形式，使房地產交易的各項信息公開化，加強對項目建設的監管。3、要考慮經濟承載能力、避免開發資金失衡，切實杜絕半拉子工程。4、完善各項規章制度，強化房地產交易價格申報制度，評估制度，為房地產業的發展創造一個公平的環境。

（四）建立完善的金融支持系統

隨著我國的城鎮住房制度改革逐步推進，經過20多年的培育和發展，我國已初步形成了具有中國特色的房地產金融體系。但是從長遠發展來看，還存在許多問題需要進一步完善。應該以產品創新為突破口，研究建立符合中國國情的“運行有序、監管有度、調控有效、一二級市場聯動、風險共擔、各司其職、兼顧各方、協調發展”的小城鎮房地產金融體系。

綜上，目前，我國各地的城鎮化進程正在如火如荼地進行。很多小城鎮建設和小城鎮房地產的發展條件也已開始實現從量變到質變。但是，只有立足市場，對小城鎮房地產市場進行有效、有力的監管，才能使其在規范的道路上實現平穩、可持續發展，才能積極推進小城鎮的快速發展，更好地發揮小城鎮作為城鄉經濟聯系樞紐與經濟增長極地的巨大作用。

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