淺談小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

王玲

【摘要】目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的種種問題，嚴(yán)重影響了小城鎮(zhèn)建設(shè)，影響著地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。那么，在合理地制定小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃前提下，如何對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的市場(chǎng)監(jiān)管，使其在規(guī)范的道路上實(shí)現(xiàn)良性的可持續(xù)發(fā)展？本文就此問題進(jìn)行探討。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；小城鎮(zhèn)；問題；監(jiān)管；對(duì)策

小城鎮(zhèn)介于城鄉(xiāng)之間，地位特殊，是大城市的衛(wèi)星城市，也是一個(gè)區(qū)域的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)服務(wù)中心，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要的作用。這一特點(diǎn)決定了小城鎮(zhèn)在我國(guó)的現(xiàn)代化和城市化進(jìn)程中具有獨(dú)特和不可替代的作用。十五屆三中全會(huì)指出“發(fā)展小城鎮(zhèn)是帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的一個(gè)大戰(zhàn)略”，從推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的高度明確了小城鎮(zhèn)建設(shè)的重要地位和作用。 未來的幾十年，將是我國(guó)城市化進(jìn)程的快速發(fā)展時(shí)期，也是小城鎮(zhèn)迅速擴(kuò)張的黃金時(shí)段。作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，毋庸置疑地將成為這個(gè)時(shí)期小城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展舞臺(tái)上的重要角色。

但是，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近幾年來的持續(xù)高速發(fā)展，逐步形成了多極化的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和多樣化的交易方式，既開放統(tǒng)一，同時(shí)又有封閉壟斷，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理制度法規(guī)體系建設(shè)明顯滯后。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的種種問題，在一定程度上影響著小城鎮(zhèn)建設(shè)，影響著地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民群眾生活水平提高的進(jìn)程。

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)建設(shè)中存在的問題及原因

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)起始較晚，雖然一直基本保持活躍態(tài)勢(shì)，但由于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展受到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平的制約，還是存在一些不容忽視的問題，這些問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）規(guī)劃編制不合理。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)沒有做到規(guī)模化片區(qū)開發(fā)，土地資源使用效率不高。城鎮(zhèn)規(guī)劃不合理，住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)混雜在一起，缺乏層次感，嚴(yán)重影響城鎮(zhèn)居民的居住質(zhì)量。有些城鎮(zhèn)規(guī)劃管理工作混亂，城鎮(zhèn)規(guī)劃方案變動(dòng)頻繁，導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)的雜亂無序，給居民的生產(chǎn)生活帶來諸多不便。

（二）建筑形態(tài)缺乏特色，房地產(chǎn)開發(fā)水平和檔次不高。目前，大部分小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)采用的幾乎都是外延擴(kuò)展的模式，布局松散，占地面積大，建筑密度低。雷同的規(guī)劃和建筑形態(tài)的千篇一律，使建筑失去了地方特色和個(gè)性，反映不出當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣鳌⒚袼酌耧L(fēng)、人文傳統(tǒng)和歷史積淀。另外，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，也比較落后，整體開發(fā)水平比較低。

（三）保護(hù)生態(tài)環(huán)境意識(shí)淡薄。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)環(huán)境保護(hù)的認(rèn)識(shí)不足或受短期利益驅(qū)使，在開發(fā)過程和后期管理中忽視了對(duì)鎮(zhèn)區(qū)生態(tài)環(huán)境的合理利用和保護(hù)。具體表現(xiàn)在鎮(zhèn)區(qū)的亂開發(fā)、亂建設(shè)，開發(fā)中的垃圾、污水處理等基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重滯后。

（四）物業(yè)管理不規(guī)范，管理水平落后。小城鎮(zhèn)的物業(yè)管理水平與大城市相比存在較大差距，業(yè)務(wù)水平低，基本上處于一種各自為政的無序狀態(tài)。一些開發(fā)建設(shè)單位在商品房促銷時(shí)，對(duì)物業(yè)管理做出不切實(shí)際的承諾，導(dǎo)致后期物業(yè)管理出現(xiàn)種種問題。另外，由于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足、來源單一，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)難以持續(xù)發(fā)展，依賴政府現(xiàn)象相當(dāng)普遍。

（五）土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重

由于小城鎮(zhèn)的土地相對(duì)較便宜，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司貪大求多，而在后期的開發(fā)過程中，由于資金實(shí)力問題，導(dǎo)致大量土地閑置，雜草叢生，造成了極大的浪費(fèi)。在小城鎮(zhèn)開發(fā)中，老城區(qū)改造成本過高，開發(fā)公司往往不太重視對(duì)舊城區(qū)的改造，而傾向于開發(fā)新區(qū)，使得老城區(qū)的土地資源沒有得到合理的利用，城區(qū)盲目向外擴(kuò)張。

以上問題的原因主要在于我國(guó)關(guān)于中小城鎮(zhèn)建設(shè)的法律制度建設(shè)還未完全適應(yīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是在土地供給上缺乏相應(yīng)的法律和法規(guī)，導(dǎo)致市場(chǎng)機(jī)制不健全、市場(chǎng)主體行為不規(guī)范、市場(chǎng)信息不透明。小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)統(tǒng)一市場(chǎng)體系沒有完全形成，缺乏靈敏的價(jià)格機(jī)制，造成人為因素影響大，房地產(chǎn)交易和價(jià)格都不太規(guī)范。

二、對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管的幾點(diǎn)思考

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展要堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、規(guī)模適度、保護(hù)生態(tài)的原則，要實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。政府要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等一系列方法和手段從可持續(xù)發(fā)展的高度，進(jìn)行完善的市場(chǎng)監(jiān)管，引導(dǎo)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)健康、良性的發(fā)展。

（一）科學(xué)規(guī)劃，合理開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到小城鎮(zhèn)的健康發(fā)展，而土地利用規(guī)劃和小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃是政府對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要技術(shù)手段。政府應(yīng)結(jié)合小城鎮(zhèn)建設(shè)的客觀實(shí)際和發(fā)展方向，遵循先規(guī)劃、后建設(shè)的原則，因地制宜制定科學(xué)的、超前的規(guī)劃，避免規(guī)劃跟著開發(fā)走。在小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資日益多元化的情況下，通過規(guī)劃的約束作用，可使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸實(shí)現(xiàn)“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一管理”的建設(shè)格局，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)行為適當(dāng)集中，最終形成良好的土地利用格局。

（二）立足經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升小城鎮(zhèn)的集聚功能

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必須以經(jīng)濟(jì)發(fā)展為源動(dòng)力，只有立足經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)的積聚功能才會(huì)提高。首先，政府要以當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整為契機(jī)，制定合理的政策，大力鼓勵(lì)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力和閑散資金的吸納能力，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大的潛在需求。其次，要采取各種措施提高小城鎮(zhèn)的投資能力，如通過規(guī)范政府財(cái)政體制，確定小城鎮(zhèn)政府和上級(jí)政府的收支范圍，制定相應(yīng)的信貸政策、鼓勵(lì)民間資本對(duì)房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的投資，最終形成可持續(xù)的基本建設(shè)投資能力，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。再次是要要改革現(xiàn)有的城鎮(zhèn)行政管理體制，不斷深化土地使用制度改革，促進(jìn)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)地發(fā)展。

（三）加強(qiáng)宏觀調(diào)控，強(qiáng)化政府監(jiān)管

目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于上升階段，市場(chǎng)不是很規(guī)范，房屋開發(fā)商偷工減料、隱瞞信息、爛尾樓等一系列問題都是市場(chǎng)混亂的表現(xiàn)。政府可以采取經(jīng)濟(jì)、技術(shù)，法律等手段來規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、盡快建立起有形的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可從以下幾個(gè)方面入手：1、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，對(duì)于素質(zhì)不高、沒有投資開發(fā)能力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要限期整頓或取消其從業(yè)資格，避免盲目投資。2、對(duì)于具體的開發(fā)項(xiàng)目采取向社會(huì)公開招標(biāo)的形式，使房地產(chǎn)交易的各項(xiàng)信息公開化，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的監(jiān)管。3、要考慮經(jīng)濟(jì)承載能力、避免開發(fā)資金失衡，切實(shí)杜絕半拉子工程。4、完善各項(xiàng)規(guī)章制度，強(qiáng)化房地產(chǎn)交易價(jià)格申報(bào)制度，評(píng)估制度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)公平的環(huán)境。

（四）建立完善的金融支持系統(tǒng)

隨著我國(guó)的城鎮(zhèn)住房制度改革逐步推進(jìn)，經(jīng)過20多年的培育和發(fā)展，我國(guó)已初步形成了具有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融體系。但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，還存在許多問題需要進(jìn)一步完善。應(yīng)該以產(chǎn)品創(chuàng)新為突破口，研究建立符合中國(guó)國(guó)情的“運(yùn)行有序、監(jiān)管有度、調(diào)控有效、一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、各司其職、兼顧各方、協(xié)調(diào)發(fā)展”的小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)金融體系。

綜上，目前，我國(guó)各地的城鎮(zhèn)化進(jìn)程正在如火如荼地進(jìn)行。很多小城鎮(zhèn)建設(shè)和小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的發(fā)展條件也已開始實(shí)現(xiàn)從量變到質(zhì)變。但是，只有立足市場(chǎng)，對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效、有力的監(jiān)管，才能使其在規(guī)范的道路上實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)、可持續(xù)發(fā)展，才能積極推進(jìn)小城鎮(zhèn)的快速發(fā)展，更好地發(fā)揮小城鎮(zhèn)作為城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)聯(lián)系樞紐與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極地的巨大作用。

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