簡析經濟適用房的經濟成本合算

劉世玉

【摘要】幾年來，按照國家住房制度改革的要求，統一進行了經濟適用房的開發建設，在我國一些城市都建成了一大批經濟適用房，以成本價向職工出售，基本解決了城鎮中低收入職工家庭的住房問題，大大緩解了商品房的高價格供給與低收入居民之間的矛盾。但近年來，經濟適用房建設成本逐年攀升，如何搞好造價控制，降低建造成本，確保住房建設資金的最大適用效益，已成為丞待解決的一個課題。

【關鍵字】經濟適合用房；經經濟成本；成本合算；

幾年來，按照國家住房制度改革的要求，統一進行了經濟適用房的開發建設，在我國一些城市都建成了一大批經濟適用房，以成本價向職工出售，基本解決了城鎮中低收入職工家庭的住房問題，大大緩解了商品房的高價格供給與低收入居民之間的矛盾。但近年來，經濟適用房建設成本逐年攀升，如何搞好造價控制，降低建造成本，確保住房建設資金的最大適用效益，已成為丞待解決的一個課題。

一、經濟適用房的概述

經濟適用住房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。經濟適用房相對于商品房具有3 個顯著特征：經濟性、保障性、實用性。是具有社會保障性質的商品住宅。

眾所周知，經濟適用住房帶有政策補貼性質，有社會保障特性。為了使中低收入家庭都能買得起房子，政府要采取各種措施，努力降低住房造價。目前，我國政府在經濟適用房建設中主要給予用地、計劃、規劃、拆遷和稅費等方面的政策扶持。

二、經濟適用房的發展現狀

經濟適用住房的起源可追溯到1985年，當時國家科委藍皮書“城鄉住宅建設技術政策要點”中曾提及，“根據我國國情， 到2000年爭取基本上實現城鎮居民每戶有一套經濟實惠的住宅”。1991年6月，國務院在“關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知”文件中提出，“大力發展經濟適用的商品住房， 優先解決無房戶和住房困難戶的住房問題”。1994年國務院“關于深化城鎮住房制度改革的決定”文件中提出了實施國家安居工程的方案， 開始了以安居工程為主要形式的經濟適用住房的建設。1998 年，中國面臨亞洲經濟危機的沖擊，對外貿易形勢惡化，國家力圖擴大內需來刺激經濟增長，住宅產業受到廣泛重視。同年7月，國務院的“關于進一步深化城鎮住房制度改革， 加快住房建設的通知”中明確提出“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”。至此，將經濟適用住房建設作為經濟增長點和解決城鎮住房問題以國家政策的形式被確立下來。建設部頒發的《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》是經濟適用房政策的綱領性文件。

1998年進行的房改，對于全體中國城市居民繼而是全體人民都成了一項具有歷史性轉折的政策。房改政策取消了過去的福利分房，取而代之的是名為“建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系”。國務院下發的《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》的初衷是：城市中的大部分家庭都由政府為他們提供經濟適用住房，開發商所建造的商品房約占供應總量的10%～20%。23號文旨在強調房屋公共產品特性，同時強調政府在其中的責任。經濟適用住房的出現，一方面是為了解決城鎮中低收入家庭的住房問題；另一方面，以住宅為主導產品群對上游及下游產業多個物質生產部門具有極強的關聯度，可帶動國家經濟增長。在經濟適用住房發展了12年后的今天，可以明顯感受到就是現實的經濟適用住房房屋供給比例和目的已與23號文的初衷相距甚遠了。

2008年11月，在國際金融危機背景下，中央推出了在未來3年增加4萬億元投資的財政刺激計劃，其中9000億元是增加保障性住房的投入，其中經濟適用住房投資占6000億元，經濟適用住房作為保障性住房的一項最讓人民心里有保障的民生工程，確實能為中低收入者排憂解難。作為我國住房供應體系的重要組成部分，經濟適用住房擔負著解決我國大部分中低收入家庭住房問題的任務，在住房供應市場有著不容忽視的地位。經濟適用住房政策和價格的合理性關系到能否解決大多數家庭住房問題的關鍵。建立和完善以經濟適用住房為主體的多層次城鎮住房供給體系，也是我國深化城鎮住房制度改革的目標之一。

經濟適用房建設初期，為了解決無房職工的住房問題，實施了各種優惠政策和福利制度，以較低的價格出售給住戶居民，銷售勢頭良好。2001年，一些地區進行了經濟適用房開發機制和模式的改革，主要涉及以下兩個方面：一是開發主體：設立了經濟適用房開發中心，全面負責經濟適用房的開發建設；二是資金來源：投資的主體由單位變為職工個人投資為主。為了保護職工的利益，油田對經濟適用住房的成本售價做了統一規定，“在局自由土地上開發的經濟適用房建設成本主要由地方有關行政事業收費、工程的堪察設計費、三通一平費、本體建安工程費及配套費等項目組成 .”

據初步測算分析，在二級城市經濟適用房平均工程造價達到了1200元/平方米，高于管理局規定的1050元/平方米控制價格的；2003年，多層經濟適用房的銷售價格已達1480元/平方米，逐步接近當地的商品住房。所以如果加強造價的管理控制，為職工建造更多質優價廉的住房已經是今后經濟適用房開發建設工作的難點。

三、經濟適用房成本造價簡析

經濟適用房工程造價偏高，接近地方商品的建設成本，有其客觀方面的原因，這主要體現在小區的規劃、配套以及建設標準方面等幾個方面，主要情況如下：

——規劃布局。通過與地方有規模的住宅小區比較，其房屋及配套設施布局非常緊湊，小區容積率高，一般為0.9-2.0.據不完全統計，油田2001年開發建設的幾個區域的容積率，最高只0.85，最低的達到0.58.單從經濟效益的角度出發，容積率小，建筑密度小，小區的綠化、硬化面積增大，其他相應的基礎設施配套工作量也增大。配套工程造價提高，拉動了住宅造價的上升。

——樓型和房型。我國一些地區經濟適用房開發建設工作起步較晚，有關政策還不允許開放房型，只能按規定開發建設60、70、80三種房型，建房面積一般為70-105平方米左右，且為了解決無房戶問題，還需要建設大量的60型住宅；而地方開發公司開發的房屋面積一般為80-140，有的達到或超過200平方米。按照小區的規劃，在樓型上一、二單元布局較多，外圍地區還有四層的住宅。所以較地方的大戶型和三單元五層結構的經濟房型，在同樣建設標準的情況下，小戶型、小單元、低樓層的房型結構是很不經濟的。

——區域因素。首先偏遠區域價格拉動了整體平均價格的上升。由于住宅建設區域分散，特別是部分偏遠區域，地質條件差，地基的處理代價大；因地域偏遠，材料價格高。因此，同等型號住宅造價，偏遠區域要高出中心地帶5個百分點左右。

四、如何控制經濟適用房的成本

經濟適用房的建設是一項中長期的政策，偏高的工程造價，將產生一系列負面效應，導致小區功能不能得到全面的開發，必然會影響到職工的切身利益。今后，工程造價控制有待加強，讓有限的資金發揮最大的使用效益。為此結合油田經濟適用房建設的實際，提出工程造價控制的幾點想法。

1、 逐步建立科學的工程造價分析系統，為設計階段工程造價管理提供準確的相關依據和標準。2、搞好規劃設計，合理確定工程造價控制目標。3、加大招投標力度，有效控制工程造價。4、提高概預算的編制質量，搞好結算把關工作。5、走市場開發路子，以贏補缺降低造價。

經濟適用房是我國的一項富民工程，我們各地區一定要根據本地區的實際情況，控制經濟適用房的經濟成本，給老百姓帶來更大的利益。