淺析房產測繪的誤差避免研究

鄧麗君

【摘要】隨著房地產市場快速發展和不斷規范，市場對房產測繪的要求越來越高，測繪單位承擔的責任也越來越重大。其中，如何控制房產測繪成果質量是各個房產測繪單位及管理部門永恒的主題。

【關鍵詞】測繪精度 面積測算 誤差防范

前 言：與其他經濟活動不同，房產測繪風險具有特殊性。涉及面廣，而且復雜，不僅給測繪單位和測繪人員帶來風險，也會給利益相關各方帶來不同的風險。

一 房屋建筑面積測算的有關規定

1 計算全部建筑面積的范圍 ：（1）層高大于2.20米的永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。（2）房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。（3）穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上，按其水平投影面積計算。（4）房屋內的樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。（5）房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

（6）屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

2 計算一半建筑面積的范圍 ：（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。上蓋水平投影超過底板外沿的，以底板維護結構外圍水平投影面積的一半計算；維護結構超過上蓋的，應按其上蓋水平投影面積的一半計算。（2）獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、雨棚、站臺、加油站、收費站等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。（3）有頂蓋未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。當維護向內傾斜時，應按維護上沿外圍水平投影面積的一半計算；當維護向外傾斜時，應按底板外圍水平投影面積的一半計算；當維護結構超過上蓋的，應按其上蓋水平投影面積的一半計算；當上蓋投影超過維護時，應按維護結構水平投影面積的一半計算。（4）無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。（5）有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

3 不計算建筑面積的范圍 ：（1）層高小于2.20米以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20米的地下室和半地下室。（2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻等。（3）房屋之間無上蓋的架空通廊。（4）屋頂建筑，房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池、眺望間等景觀設施。

二 避免房產測繪誤差的相關措施

從誤差的產生來源上可以將房產測繪中的誤差分為儀器誤差和人為誤差。儀器誤差就是在測繪工作中，運用儀器不當產生的誤差。例如測距儀（特指激光測距儀，下文同）前后測距不當產生的誤差，校正不當產生的誤差，測量過程中激光沒有達到測距點產生的誤差，以

及光照溫度產生的誤差以及全站儀定位誤差等等。人為誤差產生的情況比較復雜，如報數誤差，記錄誤差，測內徑加墻厚產生的計算誤差，閉合誤差，房屋形狀不規則產生的測圖誤差等等。

儀器誤差的避免：（1）校準誤差：房產測繪之前測距儀都要拿到專業部門進行校驗，使測距滿足測繪要求，測量人員可以在使用前通過測量同一點的方法核準，假如仍有誤差，可以再次校準；（2）前后測距誤差，測距儀默認是后測距，但有時由于障礙物的遮擋，必須使用前測距時，在測量過程中反復操作的過程中會產生操作誤差，這個時候就需要測繪人員保持清醒的頭腦，盡量減少切換誤差；（3）超限誤差：當使用測距儀測量較遠的邊長時也可能產生誤差，如超過測距范圍，或者激光沒有打到擋板上，產生的偏離誤差，這個時候可以通過分段測量的方法減少誤差；（4）其他誤差：全站儀在打點定位中可能產生誤差，這就要求測繪人員在測繪過程中細心整平，在光照比較強烈的情況下多大幾個點，從而減小誤差。

人為誤差的避免：（1）報數記錄誤差：由于測繪分工不同，測距人和畫圖人大多數情況下不是一個人，報數與記錄可能產生不符、錯誤，這就要求測繪人員要多次報數來避免不必要的錯誤；（2）審房誤差：當房屋形狀比較復雜，畫圖員可能會產生審房錯誤，草圖形狀與實際房屋不吻合，這要求測繪人員認真學習測量規范，細心審房，牢固的掌握房產測繪的要領；（3）計算誤差：很多時候房屋外圍障礙物的原因，無法測量，這個時候只能通過測量內徑加墻體厚度的方法完成工作，由于墻體厚度有時沒法測得，可能產生計算誤差，改正方法是通過測量附屬墻體的厚度盡可能減少計算誤差。

三 提高房產測繪精度的措施

1 加強施工圖測算及預售面積的準確性。設計圖紙是建筑面積測算必須的首要資料，其準確與否直接影響到建筑面積測算的準確性，應該檢查全套施工圖上是否加蓋審圖章或規劃章。建施圖主要檢查建筑平面圖上套型、尺寸標注是否清楚，以及設計單位提供的對圖紙上公用配套設施部位，如消防水池、發電機房等使用說明是否清楚，才能準確進行計算和分攤。在建筑施工圖上，標注的尺寸與我們要計算套內面積的墻體中線尺寸存在一定差異，在作業時，要經過換算才能使繪圖準確，計算出正確的面積。其次，有關樓梯、陽臺、飄窗等尺寸，則以其相應的大樣圖為準。另外，通過查閱開發商提供的建筑設計光盤，量取尺寸數據也是一個簡捷的辦法；再次，要注意上下層之間的結構關系，確認特殊部位如車道、陽臺等是否具有上蓋，能否計算面積，才能計算出準確的測算面積。最后，應進行成果資料的檢查與分攤認定。檢查內容包括：各套間的分戶界線，共有部位范圍、房屋邊長數據的取值以及面積計算是否正確，共有部位的分攤是否符合規范規定；委托人名稱、房屋坐落、層數、房號、結構等房產要素注記有無遺漏差錯等。

2 加強實測面積的準確性。首先，要提高房屋調查內容的準確性。房屋調查內容包括房屋坐落、產權人、產別、層數、所在層次、建筑結構、建筑年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛和他項權利等基本情況，以及繪制房屋權界線示意圖。其次，要提高外業實測的準確性。實測時，建筑物外圍及內部分隔尺寸應測量完整，標注清楚。設計相同的樓層可抽查測量單層房屋邊長的方法進行測量，完整記錄相關外業數據。此外，還要提高房產圖內業繪制的準確性。房產測繪從外業數據采集到內業繪圖和面積分攤計算工作由同一測繪技術人員完成比較好，因為施測人員對施測的房產情況比較了解，能更為準確的繪制房產圖和劃分功能區進行房屋面積計算。內業數據處理時要統籌兼顧，既要考慮某一層或某一套的數據，還要考慮上下相同樓層（戶型）數據的一致性，上下左右不同戶型連接的合理性。房產圖繪制和面積計算完成后，應當經過同一作業組其他人員的校核，提高數據和房產圖的準確性。

四 結束語

總之，隨著房地產市場快速發展和不斷規范，市場對房產測繪的要求越來越高，測繪單位承擔的責任也越來越重大。房產測繪技術對于測量人員的素質要求高，尤其是責任心。作為一個測繪工作者，在不斷加強個人技能的同時，還要反復檢核，從而使誤差減小到最低。

參考文獻

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