房地產登記錯誤賠償問題的防范研究

幸文智

【摘要】房地產登記是國家房地產行政部門對房地產進行物權公示的行為，它是對居民個人財產或者集體財產進行科學管理的憑證和依據，房地產登記的正確與否，涉及到房地產管理制度是否規范，涉及到可能的國家賠償風險。本文正是通過對于房地產登記錯誤而引發的賠償問題進行研究，探討相關的防范策略，以減少可能的國家賠償。

【關鍵詞】房地產登記；登記錯誤；賠償問題；

房地產登記是指房地產登記機構依法將將房地產權利和其他應當記載的事項在房屋登記薄上予以記載的行為。其屬于一種不動產物權的公示方式，是現代物權法的的一項重要內容，我國在《物權法》里規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和注銷，經依法登記發生效力。足以看出國家法律對于不動產登記的重視，體現國家行政部門對于房地產物權管理的合理干涉，所以在房地產登記上需要仔細對待核查登記內容，防止因為房地產登記錯誤引發賠償問題。

一、房地產登記錯誤的成因及其責任劃分

房地產登記出現錯誤，其原因主要在三方面：行政登記部門登記失誤、申請人遞交原材料錯誤、第三方導致。這三個方面在房地產登記環節容易出問題，而不能一味的把責任推給房地產登記部門。探究問題的源頭，才能從法律上判定責任的輕重。

登記部門登記失誤的原因主要有：機構管理制度不健全不規范、監督管理不到位、工作人員素質低等。

申請人原因的主要有：申請人自己提交的材料不準確、故意提交假材料、或提交材料不完全屬實等。

第三方出現錯誤的原因主要有：房屋買賣中間機構、公證機構、拍賣機構等給予的材料信息不準確或造假等。

房地產登記出現問題后，要探究發生錯誤的原因，分清哪一方該承擔相關責任，或者共同責任的擔當與劃分，為解決問題找到出路。

二、因房地產登記錯誤而擔責的法律依據

由于牽扯房地產登記錯誤賠償的問題，上面針對責任劃分做了說明，以下就是在賠償問題上各自責任的劃分的法律依據：責任鑒定屬于房地產登記部門出現失誤而出現賠償的，根據國家賠償制度，根據錯誤對當事人造成影響的大小予以判斷，向房地產登記部門予以追究行政賠償。若因申請登記一方有上述所列錯誤行為的，法律就房地產登記部門不是導致問題賠償的唯一因素，與申請人方面列為混合侵權行為，根據司法鑒定，針對造成錯誤發生嚴重后果的一方給予法律追責。

三、因房地產登記錯誤所承擔的賠償范圍

依據國家賠償法的規定，國家只對實際發生了損害的行為進行賠償。房地產交易過程中牽扯的環節太多，容易出現問題的地方就越多。房地產登記錯誤并不是都能給當事人帶來利益損失的，只是涉及有些錯誤，造成了當事人在享受某些權利使用上造成了不便利，出現這類問題時，由于當事人沒有實際利益上的缺失，行政單位不承擔賠償責任；如果房地產登記部門登記錯誤，導致了當事人物權上的損失，實際利益受損，那么房地產登記部門則是要承擔賠償責任的。當事人要通過民事訴訟尋求法院幫助向行政登記部門公訴，勝訴后獲得相關責任單位的賠償。

四、因房地產登記錯誤而采取的賠償方式

在房地產登記錯誤追償上，由于各自性質不同，所用的追償方式也是不同的，分為以下幾個方面：

1、當事人民事訴訟勝訴后，房地產登記部門全部承擔賠償損失，再向行政內部行為人做出責任追償。行政部門給出的賠償金是由國家賠償金做出先行支付的，為的是保障公民的合法權益。但是這種因為工作人員失誤而導致國家資產受損的行為，是要追究個人責任的，責任是由國家行政單位和行為人共同承擔，行為人如果錯誤導致的后果嚴重，房地產行政部門也有權向其追討大部分賠償金額或全部金額。

2、按照法院判定的責任劃分進行賠償。在法院介入審理民事訴訟案件的時候，行政單位依法承擔賠償責任，賠償的份額由法院審理，就其錯誤程度帶來的損失而做出判定。

3、當事人無法獲取其他途徑的賠償時，尋求國家賠償。國家賠償是一種利民的救濟制度，相關程序非常嚴格、賠償的條件也非常高、賠償范圍比較窄、不到無路可循，這個賠償要求一般達不到。

五、針對房地產登記錯誤的防范策略

1、提高房地產登記部門人員的素質，減少或避免房地產登記錯誤的發生。房地產主管部門的工作人員是將信息錄入系統，制作憑證最后關卡的審核員，對于房地產登記信息是否正確起關鍵作用，因此提高登記人員的專業素質是十分有必要的。主管部門從員工任用一開始，就要對其進行專業的培養和素質考核，對其表現進行評估，不合格者不予錄用。錄用后，行政單位還要對工作人員進行在崗法律法規的培訓，加強他們的法律意識，定期開辦關于房地產的專題培訓，帶領他們熟悉專業領域的業務內容，提高工作效率，為更好的服務于大眾打下基礎。

2、嚴格審核制度的執行。實踐證明，審核制度執行的越好，出現登記錯誤的概率就越小。通過對以往案例的分析，不難發現如果審核制度執行的好，很多的錯誤就直接避免了。行政部門應該從自身出發，總結工作經驗，加強對審核環節的重視程度，通過科學有效的方法和途徑來加強對于審核制度的執行。另外審核的內容不光是審核工作人員的工作是否做到準確無誤，還要審核房地產申請人的身份、申請人遞交的材料的真實性以及材料書中機構簽章的有效性，從多方面下手，保證審核內容的準確性，從而避免登記錯誤的發生。

3、建立房地產管理工作的專項考評制度。行政單位要落實好工作，必須要有一個科學、公平、有效的考評制度，來對工作人員加以鼓勵和督促。考評制度確立后，工作人員如果工作粗心大意，能力不強等都將在考核下暴露出來，針對考評不合格的方面，及時予以糾正或者問責，久而久之就加強了工作人員對于工作的認真對待，意識得到提升，犯錯誤的概率自然就減少。對于已經出現的錯誤造成賠償問題的，行政部門則通過細致調研對其做出法律依據下的追償，對于工作認真一絲不茍的工作人員亦有升遷或獎勵考評。

4、加強房地產信息系統的安全管理。利用信息技術管理手段，從整個系統安全來進行規范和評審，從源頭上來控制，將極大的減少個人因數和程序不完善等帶來的登記錯誤出現。

參考文獻：

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