淺析房產測量中常見測量技術

田沖 丁維維 劉鴻飛

【摘要】房產測量不單單具有基礎測繪工作的特殊技術性，同時還擁有好水平的法律性，其測繪結果涉及到多方利益。文章主要闡述當前房產測量中常見的測量技術。

【關鍵詞】房產測量；測量技術；測繪技術

引 言

房產測量的主要工作包括房產平面控制測量、房產調查以及房產面積核算等。驗收成功的房產測量數據是具有一定的法律效益的。其能夠提供關于房屋的產權面積等重要資料，是處理產權糾紛等問題的重要參考依據?，F代房產已經發長成為了完全商品化的形式。為了實現規范商品房的銷售，維護消費者的消費權益，降低商品房買賣雙方的糾紛我國建設部門制定了關于商品房建筑面積分攤的規則，在實際操作上還是需要房產測量的結果來支撐。因此文章就房產測量工作中的常見測 量技術進行分析研究。

1、房產測量的作用與意義

1.1給房產產權人提供法律保護

房產測量對于房產產權人來說，可以提供相應的法律保護。房產測量結果如果得到了房產管理部門的肯定與驗收，那么房產測量結果是具有一定的法律效力的，其可以作為處理房產糾紛的重要依據。因此可以看出房產測量的結果與房產產權人的實際利益有著密切的聯系。房產測量的工作的所有步驟與過程，不論是在面積計算還是在測量精度方面都具有嚴密的科學性保障[1]。

1.2規劃城市建設的重要依據

房產測量是按照國家相關部門所指定的測量標準與信息資料，對房屋自然狀況與權屬狀況進行測量的工作。其主要目的就是明確城市房屋與土地的占有面積與使用等一系列情況，進而給城市建設房地產產權管理提供重要的數據依據。該數據是房屋所有權證明與土地使用權證明的關鍵構成因素之一，同時也是城市構建房地產檔案的最初原始資料之一。

1.3檢驗商品房買賣的手段

目前我國商品房價格節節攀升。不乏無良商品房開發商會在利益的趨勢下對房屋面積進行修改。而實行房產測量能夠有效的保障消費者的基本權益，維護房產交易市場的正常秩序。

2、房產測量的中常見技術

2.1數字化測圖技術

數字化測圖技術主要就是針對房產中的周邊信息進行周幾，然后再將其錄入至計算機中，使用數字化的數據處理軟件，將數據進行進一步的處理，然后生成出相應的圖形，進而對圖形進行編輯與處理，最終獲得數字化的房產圖。使用數字自動化控制的相關設備以及輸出設備就能夠獲得房產圖[2]。

2.2 GPS-RTK技術

RTK技術是GPS測量技術中一種常見的技術，即為實施動態差分法。RTK技術能夠高效、便捷的開展高精度的測量工作。RTK技術的實現途徑主要分為兩種，其中一種是利用無線電技術接受單基站光波改正數的普RTK技術；另外一種是通過因特網數據來獲取虛擬參考站技術播發改正數的RTK技術[3]。使用RTK技術在野外進行地籍測量的準確度高達厘米程度。其使用了載波相位動態實施差分的技術，有效的改善了測量的工作準確度與工作效率。GPS-RTK技術中的涉及的數據均為數字化，在經過計算機處理后可以直接輸出為電子地圖，十分符合房產測量的實際需求。

使用普通測量方式，例如三角測量、導線測量等方式對房產平面進行測量耗費時間與精力更多，并且得到的數據結果精度并不準確。因此使用GPS-RTK技術來進行房產平面控制測量時具有明顯的優勢，其無需點間通視，點與點之間的位置均勻，能夠在短時間內高效、準確的完成房產測量工作。特別是使用GPS-RTK技術開展房產控制測量工作時，與其他常規控制測量方式不同，其不需要使用普通的控制測量技術標準來衡量。GPS-RTK技術的測量結果誤差均勻，獨立，不會出現誤差累積的情況，其精準度十分值得信賴。一般普通的測量需要2個或以上人員進行，但是GPS-RTK技術僅需要1人來進行操作。GPS接收設備體積小，操作便捷簡單，有效的降低了測量的成本，提升了工作效率。但是GPS接收設備的購入費用與普通設備相比較高[4]。

將GPS-RTK技術應用于房產測量中不論是從測量精度還是工作效率來說都是切實可行的。同時在房產測量中使用GPS-RTK技術還大大擴展了應用領域，增加了其使用價值。由于GPS-RTK技術可以實現厘米級別的精度，因此在衛星信號優越的地區可以使用其用來確定權屬界限，來計算得出房屋的權屬面積。如果位于衛星信號不佳的地區，也可以在界址點附近來做出控制點，再使用全站儀等工具對其進行細節測量，用來填補GPS-RTK技術測量的缺陷。在將得出的結果進行參數轉化的過程中，要注意在測定已知點時要將其放在測區的附近，將其均勻擺放分布，只有這樣才能夠有效的對測定區域進行控制，同時也避免了參數轉化時造成的誤差。同時，為了最大程度的獲得精確的測量數值，一般可以選擇五個以上的控制點，再使用最小二乘法來將其轉換參數。

2.4坐標解析技術

房產面積測算主要包括房屋面積測算與用地面積測算。房屋面積測算即為房屋建筑面積、產權面積、使用面積等數據的計算。而用地面積則是關于封閉地塊面積的測算。商品房在銷售過程中時常出現關于房產面積的糾紛。因此要準確的測量房產面積十分重要。坐標解析技術就是來測量房產面積的重要方式之一[5]。

2.5GIS技術

GIS技術即為地理信息系統技術。其是使用計算機存儲，處理信息等功能的測量技術。主要是基于計算機技術支持下的房產測量技術。其可以把各項資源數據信息與參數按照空間或地理分布，通過固定格式分別輸入計算機，通過計算機系統軟件來實現存儲與輸出，通過滿足房產測量需求。其將多種數據輸入至計算機可以講數字變得更加直觀形象，將復雜的數據使用動畫的形式體現出來，給房產測量提供了信息與可視化支持。

3、房產測量數據質量控制

房產測量數據質量控制是實現房產測量作用與價值的保障之一。當前對房產測量數據質量控制主要有以下幾種方式：1）當前房產測量數據質量控制的趨勢逐漸朝著信息化的方向發展。因此在實際的房產測量工作中可以構建房產測量計算信息管系統，在系統中可以把不同類型的房產測量與計算信息歸納到不同的類別選項中，并且將繁雜的房產測量計算信息，使用掃描、人工錄入等方式上傳至信息管理系統客戶端。2）強化房產測量的法制性建設。我國房產局等相關部門應該結合房地產測量工作出臺相應的強制法律法規，推動房產測量工作的法制性建設。加大對房地產行業的監管力度。定期對房產測量人員開展法制觀念培訓教育。提高房產測量人員的法律意識與道德素質。

結束語

房產測繪對于國民經濟的穩定發展與社會環境的和諧穩定來說具有極大的現實意義。如房產測繪存在不當之處必然會對產生眾多房產糾紛，讓民眾失去對國家房產測繪部門的信心。在房產測量過程中不單單需要基礎的測繪工作來奠定基礎，更為重要的是還需要科學完善測量技術來保證測量結果的真實性與準確性。當前我國房產測量工作中難免存在一些問題，但是相信在科學技術的發展基礎上房產測量技術將會邁向新的臺階。

參考文獻

[1]羅小春.小議房產測量意義及其常見測量技術[J].黑龍江科技信息， 2010， （36）：50.

[2]楊雷.淺談產權式酒店房產測量的內外業處理技術[J].科技創新與應用， 2013， （04）：248.

[3]寇付友.網絡RTK房產測量技術研究及在天津應用案例分析[J].科技創新導報， 2012， （22）：111+113.

[4]王宇.對數字房產測量編碼標準化相關問題的研究[J].硅谷， 2013， （07）：161+148.

[5]廖益民.地籍測量和房產測量的比較研究[J].中國新技術新產品， 2012， （06）：91-92.