自住房，想說愛你不容易

陳萌

自住房，顧名思義，就是為了自己居住而購置的房子。有一點需要注意的是，自住房的面積需要在90平米以下。一般來講，申請人購買的首套住房都會默認為是自住房，此類住房價格比周邊商品房的價格低30%左右，面向全北京市符合限購條件的家庭。另外，購買此類住房后五年內不得上市，5年后上市交易的30%要上繳財政。

北京市自住房概況

從2013年北京市第一批自住型商品房項目規劃設計方案在北京市規劃展覽館正式對外開放開始，一年內推出了大概2萬套的自住房。2014年，達到了將近5萬套。據悉，在2015年還將繼續推出自住房大約3.3萬套左右。

經過這兩年多以來大家對自住房的了解，越來越多的剛需族們開始選擇購買自住房。什么樣的人可以參與購買自住房呢？

非北京戶籍的家庭，但持有有效居住證件，連續5年（含）以上在北京市繳納社保或個稅，可以參與購買自住房。這代表著名下無房或僅有一套住房的北京市戶籍家庭和那些符合購房條件并名下無房的非京籍家庭，都可以購買“自住型商品房”，申購家庭定義為夫婦及未成年子女。當然了，無論是什么條件參與購買，首先都要經過政府的購房資格審核，審核過后，會采取搖號的方式來確定最終的購房者。搖號方式借鑒了保障房的搖號方式，將申請購房的家庭做了普通組和優先組的區分，分別進行搖號。一般來講，可以優先購買的家庭先搖號，如果優先家庭選完房后，還有剩余，那么就會再給普通家庭選房，搖號結果會在住建委官方網站和銷售現場公示3天。

加之自住房的價格會比周邊商品住房低30%左右，套型又基本上都是90平米以下的，總價被控制在了200萬以下，所以說，很多人對自住房緊盯不放。

自住房，有人望，有人放

按常理來看，自住房確實是很多購房者的不二之選，也確實值得去申請參與、拼運氣搖號。但是在2014年卻出現了不止一次的大范圍棄權搖號的現象，這不得不讓人們去重新思考自住房究竟值不值得去購買了。

首先引起筆者關注的是北七家的自住房被人大幅度放棄。筆者通過加入了幾個自住房申請者組建的QQ群，跟大家了解情況得知，北七家那邊的自住房建成后將形成一個巨大的類似于回龍觀、天通苑這樣的大生活圈，應該還是不錯的。人們之所以放棄是因為目前看來那里還是太過于偏僻，很多人接受不了現在的荒涼，也接受不了距離市區過遠這一點。用購房者齊先生的話說，畢竟自住房還是有很多不太偏的地方可以選擇呢，誰都想選個相對來講不太偏的好地方的，如果萬一好地方沒機會了，就再考慮遠一些的地方。大部分人棄號的原因大同小異，基本上有兩個方面：第一是擔心自己萬一真的搖上了，但選不到好房子，還不如索性搖不上呢;第二個是萬一自己真搖上了，又覺得房子有各種各樣的實際“缺陷”——地方太偏、生活不方便、價錢不合適、戶型不滿意等等，不想購買了怎么辦？政策規定，搖上號后再放棄，就會降低你搖號的優先級別。在衡量以后，很多人就選擇了棄權，結果就出現了大面積的棄權搖號現象。

張先生是一位符合優先家庭的購房者，由于是剛需，他幾乎把所有的自住房申請都提交了資料，也都通過了審核。然而，就在房山一處自住房的開發商打來電話通知還有幾天就要搖號了的時候，張先生卻糾結了。畢竟他是在朝陽東北部上班，與房山在北京地圖上遙遙相望、相隔甚遠。如果搖上了，買了，也會給生活和工作帶來很多的不方便之處。想來想去，還是決定放棄這次搖號機會。他說：“不是不想買，而是房子這事太大了，必須得考慮各個方面都合適才行，有一點讓人糾結的地方，都可能導致最后的放棄。”

如此看來，自住房真的是讓人又愛又恨，有人翹首盼望，有人卻又撒手揮袖。那么對于自住房的選擇除了考慮地理位置以外，還需要考慮什么呢？

從最近一次自住房開始網申之后的現場確認情況來看，不同的自住房項目還是受到不同程度的追捧的，來看幾個對比。一個是位于大興黃村的恒大翡翠華庭自住房項目，一個是位于朝陽東壩的恒大江灣自住房項目，這兩個項目和上面的房山中冶藍城是同時開始網申和提交資料審核的。恰巧，這三個項目提交審核資料的現場筆者都有親自見證，房山那個，現場人數寥寥，可能它真的是太偏遠了，一上午，筆者見到了三個去現場確認的購房者，根本無須排隊，直接交材料辦手續，幾分鐘搞定，剩余的時間可以用來考察周邊環境，可以說是相當輕松。而到了黃村翡翠華庭的確認現場，會發現屋子里滿是人，大家需要排一個不大不小的隊伍，耗費那么十幾二十分鐘的時間，但整體辦理下來也還算是比較快的。及至東壩恒大江灣這個確認現場，你會發現人頭攢動、人山人海，眾人需要先在一個接待大廳里拿號。當筆者拿到屬于自己的號碼時，發現前面排著居然有200多個人。當我正在詫異這屋子里好像并沒有200個人的時候，發現原來辦理大廳在隔壁，那里面有著比外面密度更大的人群。為什么這個項目會出現這種情況，為什么剛剛那兩個項目就沒這么火爆呢？其實人們看重的是它的各種價值。

自住房也分值不值

雖然說購買自住房的很多人都是剛需，但房子除了住以外，價值也是非常重要的考量標準之一。今后有什么樣的交通工具，地鐵在什么位置，公交車直達不直達自己小區門口，孩子上學的幼兒園、學校怎樣;醫院又都會有哪個級別的，方便不方便;小區附近有什么樣的休閑環境，公園大不大;小區周邊有沒有辦公區寫字樓，有幾處大的購物商業區，距離火車站、飛機場有多遠的路程;今后向外出租好不好租，出售好不好賣，能升值的空間有多大等等。但凡這些條件里有哪一項或者哪幾項覺得不符合自己的期待了，難免會覺得這個自住房項目的價值不足。如果這些周邊附加條件比周邊商品房低了30%，購房者自然就會想要放棄。

劉先生是北京市石景山人，他也在申請朝陽東壩的這個自住房項目，他之所以選擇這個項目是因為兩點。第一，其實他更看重的是位于百子灣的建工動力城項目，但卻錯過了網申時間（在此，也提醒一下那些想要申請自住房項目的讀者朋友，一定要及時關注北京市住建委的官方網站），然后就看中了來廣營和東壩的自住房;第二，是因為看中的是朝陽的抬頭，用他的話說就是“北京市朝陽區”比“北京市石景山區”說出來既有氣勢又有價值。對于一個老北京人來說，其他的東西，他倒并不是太在乎，畢竟買房是有著投資意義的，日后的升值前景非常重要。

呂先生是外地人，因為持有在北京市的工作居住證，也具備申請購買自住房的資格。于是，他把位于他單位附近50公里以內的自住房全部都進行了申請。至于為什么不是所有的項目都申請，有一個原因是他不能輕易換工作，畢竟工作居住證是這個單位給他辦理的，一旦離開這個單位，工作居住證就會失效，他就失去了購買自住房的優先權，所以像呂先生這樣的購房者所需要考慮的東西就要比劉先生多一些。

差不多在等了半年自住房項目審核、搖號的時間后，呂先生突然決定改買二手房，放棄自住房。問其原因，他說細算了一下，買自住房不值得。可是很多人卻覺得這樣的價位是值得的呢，這到底是怎么計算的呢？我們也來好好衡量衡量自住房的價值吧。

首先來看自住房的性質，絕大部分的自住房都是期房，也就是說即便從網上申購到搖號到選房的這個過程拋開不算，從可以選房購買開始，到交房到裝修入住至少得等一兩年的時間，再加上搖號時間，最起碼得三年以上。如果運氣不佳，搖號總也搖不上，恐怕等待的時間會無限延長。而對于那些自己沒房子，一直在租房子的人來說，這期間的租房成本也是很高的。與之相對應的二手房則是快捷方便又省事，即使多花一些錢，呂先生認為也是值得的，因為很多時候，時間的成本是無價的。

就在呂先生經過了一番了解調查并決定購買二手房的時候，新聞上曝出一個叫作保利首開麗灣嘉園的自住房項目，在經過了兩輪搖號選房后，由于棄權的人數太多，還可以再給落選家庭選房的機會，這就相當于“天上掉下來的餡餅”。本來沒搖上，結果照樣可以選房，按理說這是一件好事，但是好多人卻不這么認為。他們覺得既然有那么多已經搖上的家庭都放棄，都不想要，那說明這房子在某種程度上是有問題的。這次的大范圍棄號并非因為地理位置偏。這次的地段還不錯，但有問題的是這次房子的戶型，不僅被人們形容為“奇葩戶型”，甚至還被說成是“腦殘戶型”。無論是多么著急想要買房子住的人，也不愿意一輩子都住在一個讓自己難受的屋子里。畢竟房子的本質是家，家最大最大的價值所在就是讓自己舒服，不別扭，不難受，愿意回。

補充說明一點，并不是所有的自住房都是期房，也有一小部分是商品房轉成了自住房，可是這部分房子基本上都是賣不掉的尾房。在開發商實在“處理”不掉的時候，忍痛變成了自住房，這也就意味著這種“商改自”的房子依然是被人挑揀剩下的，這讓很多人接受起來是很困難的。

自住房，我等你到底

2015年3月30號，財政部、央行等五部委連發兩大房產新政，一是將二套房貸款的首付降低到四成，二是將二手房交易的營業稅從之前的滿5年免征，改為滿兩年免征。這個政策雖然沒直接影響到自住房的項目，但因其跟房子有關，尤其是跟二手房有關，也還是引起了人們對于自住房跟非自住房之間的較量

通過在網絡上一個QQ群里的小調查發現，此次政策出臺之后，有2%的人會認為市場上的二手房勢必會增多，自己會考慮改由自住房去買二手房，然后在自己搬家入住的時候看著那些還在排隊等著搖號碰運氣的朋友們，允許自己內心小小地嘚瑟一下。更多的人，將近一半的朋友會覺得在這樣的政策下，房子會繼續升溫升值，那么自己去買自住房就更加值得期待了。于是，他們都決定將自住房堅持到底，一年搖不上搖兩年，兩年搖不上搖三年，功夫總不負堅持者的，重點是他們覺得時間的成本已經沒有房子的價值大了，所以更要等。

無論怎樣，自住房跟任何事物一樣，都是既有好的一面，又會有其不是太好的“缺陷”。這是自然界中所有事物都具備的自然現象。沒有必要把它當成“救命稻草”，也沒有必要覺得失望就否定它有多不好。關鍵在于你是用什么樣的一個態度去看待它。自住房始終就是一個房子，它會一直在那里，不離不去，或者說，它在等你來，又或者看你離去。

（編輯·宋冰華）

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