識別海外資產配置風險

鄭偉

如果投資者的投資規模是一定的，那么選擇投資地點和投資項目就變得至關重要。城鎮化正在影響各國社會經濟變革，城市人口的增長給海外投資者提供了更加多樣化的目標城市投資選擇。

2015年上半年，全球跨境房地產投資活動持續升溫，交易量增長9%。地緣政治變化、投資者風險管控和投資多元化的需求成為跨境房地產投資強有力的推動力。與此同時，全球人口結構和城市化結構的變化也使投資決策變得更加復雜。

致同中國咨詢服務主管合伙人劉東東認為，“國內房地產投資的‘黃金十年已經過去了，如果能夠從‘黃金十年真正過渡到‘白銀十年，那么對整個行業來說都是好事。實際上，‘黃金十年和‘白銀十年反映的是我國房地產行業的快速增長和野蠻式增長的時代已經一去不復返了。”在這種大背景下，房地產行業將可能不再是高利潤的行業，未來的競爭也會更加激烈。房地產企業在發展到一定規模的時候，除了考慮中國境內，還要考慮全球范圍內的產業布局和資產配置。對于大型企業而言，進行全球資產資源配置是保持資產穩定性和增長持續性的內在要求。同時，國家出臺了一系列利好政策，鼓勵房地產企業走出去，越來越多的房地產企業為擺脫產能過剩的困局，到境外進行大規模投資。

發掘海外投資和增長的機遇

致同會計師事務所發布的2015房地產和建筑業報告《發掘海外投資和增長的機遇》顯示，如果投資者的投資規模是一定的，那么選擇投資地點和投資項目就變得至關重要。此外，向新興市場投資可能會花費較多時間，而收集最新行業見解以做出投資決策對客戶來說具有相當挑戰性。因此，在權衡海外房地產投資的多個機會時，投資者可能傾向于依賴自己熟悉的領域，并憑著直覺來推進決策。這導致了投資風險，會使投資者錯失潛在的機遇，甚至在已經開始的項目上出現誤判。

Kersten Muller是致同英國稅務合伙人及房地產部的負責人，擁有超過16年的工作經驗。Kersten曾為多名私營機構投資者在英國及歐洲的房地產項目提供稅務咨詢服務，其中包括位于倫敦（如Kings Cross倫敦國王十字）、慕尼黑、法蘭克福、巴黎及巴塞羅那的多個大型項目。他在協助上市及非上市公司處理資金方面擁有深厚經驗，同時也長期為多家房地產投資信托公司提供咨詢。在他看來，中國的房地產開發商在進行海外投資時普遍面臨一些風險和挑戰。

首先是不了解海外市場的風險。“例如，歐洲市場跟其他市場的差別很大。對于任何投資者或有投資意向的企業的CFO來說，首要的是必須先了解這個市場，最簡單的是當地找到一個合適的顧問來幫助你。”其次，企業在進行海外資產配置時需要考慮的重要問題還包括稅務。“還是以歐洲為例。眾所周知，歐洲的每個國家都有各自不同的稅法；而且中國的投資者去歐洲投資的過程相當復雜；再加上要在歐洲多個區域進行融資，融資方式也有很多限制。所有這些點匯成了在歐洲進行房地產投資時伴隨的風險。” 最后，Kersten Muller還強調，企業在進行海外房地產投資時還需要有足夠的時間來做正確的決策。“在歐洲有很多不同的法律監管方面的規定，考慮到這些規定的復雜程度，我們必須確保做任何決策之前有充分的時間來學習和研究，從而避免可能會面臨的損失。”

留給CFO的考驗

每個企業的CFO負責的具體工作在每個企業也不盡相同，在進行海外投資中所扮演的角色有時候也不一樣。劉東東建議，如果僅從財務的角度出發，或者從財務相關方面去考量，無論是投融資、使稅收結果最優化，或是對于收購目標公司財務的調查，都需要由企業CFO直接負責。“對于制定了海外投資戰略但缺乏跨境并購投資經驗的企業而言，尤其是在剛開始進行海外并購時，我建議他們必須聘請顧問來進行協助，然后逐漸開始儲備人才和進行團隊建設。這是企業進行海外投資的有力保障。”

在劉東東看來，中國的房地產開發商在處理海外投資問題時有以下幾個方面不容忽視。首先是要確保投資必須符合目的地國家的法律法規和政策，及相關的財務要求。其次，對于風險方面，除了Kersten提到的有關稅務、法律法規、融資成本方面的風險之外，文化習俗、社會慣例、社區/社會責任等方面都有可能存在潛在的風險。實際上，中國企業赴海外投資時，在任何一個國家都會遇到這些問題。第三，英、美和澳洲等發達國家比較強調一個企業履行的社區社會責任，企業如果不做好相關的調查、公共關系的準備，就可能很難建立起良好的聲譽，也就無法為未來的進一步投資奠定良好的基礎。第四，企業在赴海外投資時還會面臨匯率風險。“匯率風險實際上也是投資的基礎風險，在過去的幾年里，綠地、萬達、復星等領先企業進行了大量的對外投資，現在如果人民幣貶值，其海外資產配置在未來的12個月內是比較有利的。反過來講，在兩三年前人民幣處于升值預期的時候，如果進行海外投資，就需要考慮如何避免人民幣升值所形成的海外投資匯率風險的發生。這是企業在進行海外投資時需要考慮的重要風險，并且需要有應對的安排。”最后，企業在向海外投資時，境外的運營管理對于我國企業而言也是一個考驗。如何用當地人進行具體的運營和管理，并對當地的管理團隊進行有效管理都是企業要面對的挑戰。

海外投資房地產新趨勢

據Kersten介紹，2015年上半年以來，以歐洲為目的地的海外房地產投資呈現出一些新特點。“對海外投資者來說，倫敦、法蘭克福、巴黎等歐洲重要城市的競爭越來越激烈，但同時也有一些新興機會不容忽視。”Kersten解釋說，房地產市場的細分度和聚焦程度更高了，居住用的房地產越來越重要。針對此，致同開發了一些軟件來幫助投資者和開發商進行相關的研究或實地調查。“我們也看到越來越多的公司選擇與當地企業合作，建立合資公司，從當地的合作伙伴那兒取得相應的經驗和支持。他們對當地市場的偏好、對當地消費者的熟悉度、對本土風險的詳細了解，以及他們與當地相關各方顧問之間的關系都可以幫助中國企業更加快速、順利地進入當地市場，同時更好地應對之前談到的各方面風險。”

致同《發掘海外投資和增長的機遇》報告顯示，投資者的本能是希望在著名的、有吸引力的地方投資，這一希望常常變成城市房地產開發的驅動力。正如一些開發商在赴海外選擇房地產投資時，盲目追求在紐約這樣的城市參與地標建筑的投資，或是投資于倫敦等熱門城市。這種投資本能是有正當的經濟原因的：大規模且仍在增長的人口意味著商業集中，因此企業愿意為辦公空間支付更高的價格。而且這些城市與其他地方之間的交通便利，往往有著豐富的文化和休閑選擇。但Kersten提醒說，從2008年、2009年開始，海外投資背景發生了明顯改變。一線城市地標性建筑購入的趨勢還會繼續，由于很多人想買，導致了競爭變得更加激烈，價格也被炒得更高。“我們可以看到很多海外投資者主要關注一線城市，一般不太關注二線城市。但從報告里可以看到，城市人口的增長給海外投資者提供了更加多樣化的目標城市投資選擇。隨著人口和經濟的增長，二線城市也成為房地產投資的沃土，特別是當主要城市的機遇已日漸稀少，競爭資本推高價格因而收益出現下降時。”

風險防控的管理會計抓手

在現代企業中，管理會計滲透入生產經營和資本運營各關鍵環節，對促進風險防控、提升效益發揮著越來越重要的影響。

文/章儀

作為市場經營的主體，企業無論是從事生產經營，還是開展資本運營，都只是達成預期目標的路徑與手段。如果說企業各項活動的出發點是營業利潤，那么落腳點就是現金流，而最終歸宿則是經濟增加值。結合工作實踐，本文擬從生產經營中的項目預算管理、績效考核中的內部管理報表，以及資本運營中的財務可行性分析等角度，談談以管理會計為抓手，促進風險防控、提升企業效益的體會。

項目預算管理

凡事預則立，不預則廢。經營企業就是經營風險，作為一個中性詞，風險意味著不確定性，因而不能腳踩西瓜皮，滑到哪里算哪里，更不能盲人騎瞎馬，夜半臨深池。全面預算管理作為管理會計的重要工具之一，應用到具體經營項目上，我們的做法就是把編制項目預算表，作為合同審核的前置條件，從決策程序上予以規范，且項目管理始于預算編制，終于現金流入。通過層層分析釋放風險，步步推進項目收益，在規模與效益、技術與市場、目標預期與資源保障等之間擇優選擇，追求風險可控下的收益實現，即在業務承接上做到有所為，更有所不為。

細節決定成敗。為準確核算項目收益，就必須做到財務管理精細化。根據項目特點與成本屬性，我們將全口徑項目成本分解為八類，除了業務部門耳熟能詳的直接材料成本（包括主要材料、輔助材料、外協外包工程）與直接人工成本外，還包括直接項目費用、流轉稅金及附加、項目借款利息與管理費用分攤，并明確各類成本的具體核算內容與計算依據。

由于項目預算編制屬管理會計業務范疇，服從并服務于內部管理需要，其理念、方法與財務會計必然存在著差異，比如管理費用科目核算的合同印花稅，由于金額太小，大家通常忽略不計，但作為成本項，編制項目預算時我們要求列入直接項目費用。根據權責發生制原則，只有實際發生的借款利息支出，才會在我們財務會計的筆下資本化，或列支為財務費用，但在項目預算與績效管理時，我們則從資金時間價值角度，要求根據項目實時現金流情況，按照當期利率水平虛擬計算項目資金不足時的資金占用成本。對于超過一定期限的逾期應收款項，實施更為嚴格的謹慎性原則，直接作為壞賬損失核減項目利潤，并同時減計該項目及所屬責任部門的現金存量。

項目預算主表為項目收益預算表與項目資金預算表，附表包括各類項目成本明細表，以及現金流出明細表。

紙上得來終覺深淺，絕知此事須躬行。正是得益于事前的項目風險分析與經營預算編制，大家的思想才在不斷的碰撞交鋒、溝通交流中升華，不僅知其然，更知其所以然，通過換位思考，進而反躬自省，持續改善各自行為。就項目管理而言，任何業務都不再僅僅是財務資產部、項目管理部、技術開發部或市場營銷部某一部門的事，都與你我正相關，因而需要上下同心、左右合力、相互補位、共同站臺，這里除了業務水平、工作能力的提升外，更有經營觀念、管理理念的轉變，即形成利益共同體，打造業務一團隊。

績效考核中的內部管理報表

業財相融是我們的追求目標與努力方向，初期相融不夠屬正常情況，但財務業務兩張皮現象必須杜絕。不然業務部門總結成績是“形勢大好”，比如新簽了多少合同、完成了多少產值、實現了多少收入、開展了多少研發、申報了多少專利等，而財務部門的經濟分析卻是“哀鴻遍野”，比如資產負債率高位徘徊、公司現金流持續緊張、應收賬款居高不下、主導產品盈利能力呈下降趨勢、三項費用同比增幅較大、研發成果轉化率不高等。

這樣的業務從量報喜、財務重質報憂，再加上相互推諉抱怨，就是當前部分企業，特別是經營困難企業的管理舊常態。如何扭曲平行線，勾勒同心圓，避免雞同鴨講，實現同頻共振？對于所有實體部門或事業部，我們的做法是以內部績效管理報表為交流平臺與對話基礎，一把尺子量到底，大家都講普通話。

思路決定出路。根據內部管理需要，我們設計的績效管理報表以現金流為核心、以管理利潤為重點、以合同額為依托，為的就是打牢底子、掙夠面子、過好日子。做企業不能光講規模，只賺吆喝不賺錢。如果沒有一定的規模支撐，企業效益就是無源之水和無本之木，因而必須辯證看待、妥善處理規模與效益之間的關系。內部績效管理報表的基礎數據，來源于每個項目的實時全面匯總，真實客觀地反映了各個事業部的整體情況，因而不是伸縮的彈簧秤，而是精準的刻度尺。我們大力推行內部績效管理報表，不管是順向牽引還是同步推進，乃至反向倒逼，其導向或目的都只有一個——即風險可控下的收益實現，即通過事前算盈，做到心中有數，規避重大風險；通過事中監管，嚴格控制成本，體現利潤為重；通過事后考核，加強績效管理，牢記現金為王。

資本運營中的財務可行性分析

相對于大家輕車熟路的產品經營，資本運營不可控因素更多、風險更大。投資決策更要依程序、講規矩、詳分析、細梳理，否則摔幾個跟頭、多交點學費事小，遭遇滅頂之災就悔之晚矣，這樣的例子不勝枚舉。

比如，某礦業公司投資部為了盡快完成投資指標，做出業績，對投資決策流程中的資源評估環節缺乏應有謹慎，在沒有拿到合格的資源報告書情況下，依靠經驗倉促購買，結果由于資源不實遭受欺詐。盡管最后走司法程序獲得了部分補償，卻元氣大傷，更喪失了其他投資機會。正所謂“事前預放小支出，災后補救大成本”，不應將程序倒置。

由于歷史原因，目前企業辦社會現象還較為普遍，企業額外承擔的相應資金與費用支出，事實上也存在著一定的涉稅風險，可謂兩頭不討好。就該類業務而言，如果財務會計的工作是準確核算各期的實際支出，并予以適當歸集與分配的話，那么管理會計則需要從企業利益最大化出發，權衡以上支出的發生模式與路徑。

我們以某中型企業的實際案例來做一演示：其辦公生產區、大學生公寓、投資性房地產、職工住宅小區等未徹底實施水電分離，包括物業管理部門的辦公費，以及小區水電費等在內，企業每年都要為此付出相當多的財力。實施徹底的水電分離改造，則需要企業一次性投入近百萬資金，由于當前資金較為緊張，該方案是否具有必要性、可行性與經濟性呢？為支持決策，財務管理部會同公司辦公室、物業管理部等部門開展專項論證工作，通過收集整理近四年基礎數據，最終形成了表2～表4三份報表（數量及金額指標單位為萬度、萬噸、萬元）。

在以上報表基礎上，財務管理部進一步分析，發現僅由于價差原因，單位承擔大學生公寓及住宅東區電費為36.56萬元，大學生公寓水費為0.57萬元。對于已單獨裝表的西區住宅，由于部分住戶拒交等原因，單位承擔的水電費總額35.94萬元，其中電費13.12萬元，水費22.82萬元，合計73.07萬。

2010年～2013年，小區發生的物業維修費分別為2.42萬元、2.73萬元、2.98萬元、3.49萬元，小計11.62萬元。

2010年～2013年，物業管理部門人工成本分別為18.47萬元、19.73萬元、22.36萬元、21.49萬元，小計82.05萬元。結合具體崗位設置分析，小區物業管理人工成本43.07萬元。

細算之下可以發現，近四年在不考慮跑冒滴漏，以及其他隱形開支情況下，企業額外支付的費用總額竟達127.76萬元。也正是基于以上分析，公司做出了水電分離改造的決策。

在管理會計重要性不斷體現的今天，我們廣大的財務人員須與時俱進，完成“會計+管理”的轉型。曾有業內人士總結，財務會計基于當前業務核算價值，有如跳水比賽前面的規定動作，而管理會計基于未來發展創造價值，則屬于后面的自選動作，當然是難度系數越大，發揮得越完美，最終得分越高，達成自我實現。于企業而言，在經濟新常態的發展背景下，必須摒棄以往資源消耗型、投資推動型增長模式，通過技術進步與管理創新，走集約型、內涵式發展道路，盡管知易行難，但別無選擇。

（作者單位為宜昌佐邦財務管理咨詢有限公司）