物流地產
——房企轉型的探索之路——物流地產現狀綜述

文/本刊記者 李冰漪

特別策劃

物流地產
——房企轉型的探索之路——物流地產現狀綜述

特別策劃|物流地產——駛入蓬勃發展快車道

文/本刊記者 李冰漪

物流地產一超多強

2014年是房地產行業的寒冬，傳統房企在土儲及宏觀調控的壓迫下艱難前行；住宅地產、商業地產全線蕭條，有人宣稱房地產行業發展的黃金時代已結束。但處于行業細分市場的產業地產尤其是物流地產，卻一枝獨秀，成為眾多房地產企業謀求轉型發展的重要方向。這期間，萬科進軍物流地產，光谷聯合、億達中國、宏泰發展在港交所掛牌上市……同時，工業用地集約化、工業用地彈性出讓、工業用地存量盤活等一系列中央及地方政策法規相繼出臺，更為產業地產的加速發展提供了良好的外部環境。

其實近些年來，國內物流地產已經逐漸進入快速成長期。基于個人消費增長、電商崛起等所帶來空前的物流倉儲的需求，以及該產業穩定的收益、廣闊的發展空間，越來越多的房企趁物流地產市場需求旺盛積極進入、加快轉型、拓寬盈利渠道。

早在2003年，美國物流地產巨頭普洛斯便進軍中國，而以寶灣、宇培為典型代表的本土物流地產運營商在2005年開始加強在該領域市場的投資、布局力度。2014年，阿里巴巴、百度和騰訊迅速擴張電商的線下實體資產，并且金融機構中國平安也高調宣布進入物流地產領域，投入巨資在市場上獲取資源。據相關機構統計，目前地產界除了萬科、綠地、復星這樣的大公司，一些園區類的開發企業也在轉型做物流，如華夏幸福、東湖高新等。DTZ戴德梁行董事、中國區工業及物流地產部主管蘇智淵表示：“正是由于本土物流地產運營商的謀變，使得其和除普洛斯之外的其他外資物流地產運營商之間，無論在建筑面積，還是市場份額，抑或是建造質量等方面，旗鼓相當、難分伯仲。由此，也形成現時中國物流地產的鮮明市場格局——一超多強?！?/p>

雖然物流地產是典型的重資產運營——通常一個物流項目的培育期在3～5年，如果按照行業10%的回報率，等到物流項目收回投資，需10年之久。但北京建設營銷總監、上海凡宜和倉儲有限公司常務副總經理鄭衛華透露，從目前國內物流地產行情來看，市場還是供不應求的，一般地段的倉儲項目的收益率至少能達到6%～8%，在一些好的地段收益率能做到更高。

探索新的利潤空間

業內專家分析，正是房地產拐點的出現加速了房地產企業謀求多元化業務的步伐，而進軍物流地產能否為房地產企業增添新的利潤增長空間？對于此，業內評論認為，土地增值預期能夠為物流地產提供基本的利潤保障。而能否在物流地產領域成功掘金，還要看這些房地產企業能否成功運營物流地產。

中物天成咨詢規劃事業部總裁孔慶廣認為，物流地產能否成功，關鍵在于其功能定位和后期的招商運營。“物流園區和商業、住宅不一樣，不僅僅是建幾個倉庫，更重要的是采用先進的管理模式，提供一系列增值服務，包括人才培養、行政支援、信息服務、物流金融等全方位的服務。它追求的是一種持續而穩定的利潤回報，因此后期招商運營要求具備更加專業、更加復雜的管理能力?！?/p>

而在目前，我國物流園區在開發運營過程中，政府、開發商、投資商、運營商及入駐園區的物流服務商角色混亂，職責不明，尤其是運營管理不善，園區內企業惡意競爭，造成物流園區低水平、低效率運營，降低了其他企業的進駐意愿，進而導致物流園區空置率居高不下。國外經驗，一個物流園區必須在5%以下的空置率才能保持10%的利潤回報，因此，物流園區必須擁有強大的客戶資源和維持客戶的運營管理經驗才能保持持續盈利。在這種情況下，運營模式更是決定物流地產成功與否的重要砝碼。

“資源配置是由市場來決定，而不是政策決定的，政策無非是給市場打開通道，掃除各種障礙，充分讓市場發揮作用。政策掃清了障礙，意味著市場會崛起，但這只是必要條件，不是充分條件?！北本┞摉|投資集團常務副總裁梁環宇認為，對于物流地產在內的產業地產，客群很少，客戶量少，但是每一單購買下來比較大，都是直接購買。客戶因為購買的是生產資料，所以都很理性。生產資料追求的是性價比，成交周期很長。去化率不高，利潤率不高，并不符合房企傳統地產的要求。

“傳統地產是小客戶、大客群，量很大，感性消費，去化率高，資金周轉快，這是兩種思維、兩種邏輯。所以，如果說傳統地產商要做產業地產，首先就要改變思維與基因?！碑斂偨Y聯東集團多年來做產業地產的成功經驗時，梁環宇認為最重要的是貴在堅持。

“低端非智慧倉儲物流業增長放緩，存量的物流地產一定要往智慧的方向發展，這樣才有價值?！钡禺a投資專家、中房指數研究院院長陳晟分析。他建議，在這樣的物流地產里要很好地利用電商體系、O2O的模式、線上線下的模式。物流地產的前景很廣闊，但是一定要緊靠物聯網，因為結合產業，結合人口，結合就業以及稅收的地產永遠有前景。

提及智慧倉儲，在蘇智淵表看來，中國的產業地產市場正在發生變革，其有外因的擠壓，也有內因的訴求。這意味著：游戲規則正在改變，我們也需要改變！電商物流市場在未來將持續發熱，其中O2O、農村物流平臺、海外電商物流和電商生鮮物流將成為主要發展趨勢。2013年公布了包括90個市、區（縣）及鎮在內的首批國家智慧城市試點，智慧城市的建設具有較高的經濟、社會和行政服務價值，其中以環保、節能、新能源為綜合概念的“綠色產業”將毫無疑問地成為未來較長時間內的領軍產業。

PPP助推房企轉型

可以說，對于任何企業而言，要想從物流地產市場分得一杯羹，都比以往需要更大的市場耐力以及市場智慧。而政策的支撐，無疑會形成一股強進的動力。

就在物流地產井噴發展的2014年底，財政部發布消息，財政部政府和社會資本合作（PPP）中心正式獲批，業內人士普遍認為，隨著新型城鎮化的發展，物流地產等產業地產與PPP模式的結合，將成為房企新商業模式升級的可作為領域。

其實，早在1984年，PPP模式便已進入中國。但PPP模式至今在國內并未得到充分發展。中國區域經濟學會秘書長陳耀認為，PPP模式其實是一種公私合營的模式。對于政府而言，企業債務不得推給政府償還，誰借誰還、風險自擔，政府自身的壓力小了不少。從企業的角度講，尤其是一些民營企業，通過與政府合作可以獲得一些項目的開發權，而且一些非關鍵領域民營企業也可以參與競爭。比如一些涉及收費權的項目，政府完全可以外包給企業，企業也能通過這種收費權進行融資。

業內認為，新形勢下，一方面，產業地產商能夠通過PPP模式與政府合作，代行部分政府職能，幫助政府實現區域的產業引入及土地開發升級。在幫助政府突破開發和投融資瓶頸的同時，也將與地方政府形成良好的長期合作關系。另一方面，產業地產商將改變原來的開發模式，更多在招商、運營、管理和服務方面進行延伸。在參與區域共同成長的同時，增強持續的產業發展和運營能力，業務突破從原來的開發轉向全產業鏈運營。同時，由于改革“松綁”帶來的如眾籌、資產證券化等投融資模式創新及金融支持，將為產業園區的開發、園區的資金運行和可持續發展提供重要的保障。

以此為契機，未來將有越來越多如萬科、綠地、中信的傳統房企以及像華夏幸福、億達、宏泰這樣的民間資本投身產業地產。而另一方面，伴隨著我國產業創新升級的浪潮，在以“產城融合”為目標的城市產業開發過程中物流地產必將真正全面開啟市場化運作。