房產稅的房價調控效應研究——基于單期靜態供需模型

楊宏宇

（遼寧大學經濟學院，遼寧沈陽110036）

房產稅的房價調控效應研究——基于單期靜態供需模型

楊宏宇

（遼寧大學經濟學院，遼寧沈陽110036）

從房地產市場的供需角度，用單期靜態供需模型來考察房地產市場是否健康以及房價是否過高；通過構建供給和需求函數及模型，對房地產市場中的房價變化進行解釋，說明了即使房地產市場中的房價是由供需行為決定的，但是，因為市場中存在大量的投機和投資行為，這種由市場決定的價格，依然是不合理和需要調控的，同時通過模型闡釋了征收房產稅對房價的調控作用。

房地產市場；投機需求；房產稅

一、問題提出

國內一些學者和房地產開發商，聲稱根據房地產交易量，雖然房價很高但是市場交易量依然很大，需求充足，因此不存在泡沫。還有的認為我國房價依然是由市場需求和供給兩方面因素決定，沒有脫離基本經濟面，所以依然是合理的，不需要調控，但這些說法正確與否，尚需研究。本文從房屋供給和需求兩方面通過構建房地產市場單期靜態供需均衡模型來考察。

房產稅對房價調解是否有效，以及是否應該開征房產稅，國內學者主要存在以下幾種觀點：首先，對推出房產稅持否定意見。黃玉英（2011）［1］考察了我國過去擬開征物業稅時的情況，通過對上海、重慶兩試點的效果分析，認為我國和一些開征房產稅的國家環境不同，開征房產稅未必合適，如產權問題、優惠房產的戶口歧視問題、計稅依據問題等，認為房產稅對房價影響很小，而且面臨很多問題。復旦大學中國經濟研究中心主任張軍（2011），認為，房產稅不能調節收入分配，也無法控制投機性需求因此無法降低房價，我國國情不適合推出房產稅。

其次，對房產稅持支持意見。財政部財政科學研究所所長賈康認為，房產稅可以抑制房地產市場上的投機行為，也會對房屋的供需情況進行緩解。韓士專、張靜（2011）［2］建立計量模型研究房產稅和房價的關系，得出房產稅變化影響房價，但是房價變化不影響房產稅，由于稅制體制不完善二者之間是單向因果關系。吳俊培（2004）［3］、任志強（2004）［4］等認為，房產稅的推出一方面提高了持有住房的成本，使很多人采取新的居住方式（如以租代購），另一方面會增加投機成本打擊投機行為，兩方面效果會起到降低房價作用。況偉大、朱勇、劉江濤（2012）［5］使用1980-2009年23個OECD國家的住房市場數據.考察了住房房產稅對房價的影響，研究發現房產稅對房價具有顯著的負向作用，但是房產稅抑制房價的作用受到地方政府積極性的影響。

第三，認為房產稅作用有限。楊衛華（2012）［6］認為雖然房產稅會有利于穩定房價，但是控制房價的作用有限，而更主要的作用是作為財產稅調節貧富差距的職能。高云龍、李春麗（2011）［7］認為房產稅開征的初衷是調整房地產市場結構，同時為地方政府提供穩定收入，因此抑制房價上不可能馬上起到可觀效果，但是有巨大的影響力和間接作用。

二、房地產市場單期靜態供需模型構建

本文先從考察房地產需求曲線的構成，將房地產需求分為：消費性需求、投資需求和投機需求三種，分別刻畫了各個需求曲線的特征和形狀，將三種需求合并得出房地產市場的總需求曲線，從而構建了房地產市場的單期靜態供需模型。

（一）房地產市場需求曲線構建

考察我國房地產市場的需求，由住房需求（也叫消費性需求）、投資需求以及投機需求三部分組成。

住房需求滿足一般商品需求理論，需求和房價呈反向變動關系，房價越高，需求越少。住房需求也稱為房屋的消費性需求，是將房產自住使用，一般指的是為了自住需要而購買的房屋，常指為居住使用購買的第一套房子。

由于房屋的住房需求，是人們“吃、穿、住、用、行”的基本生活需要之一，即使房價較高時，彈性較小，而且隨著房價的上升，只要不超出一定的范圍，下降幅度不會太大，因此不應該假定是一條斜向下的直線，如果作圖的話，橫軸為住房需求，縱軸為房價，應該修正為房價較高時尾部向上翹起，房價較低時線性下降的曲線。

房價較高時尾部向上翹起，意味著住房需求隨著房價的上升而下降，但當房價較高時，彈性較小，具有一定的需求剛性。而當房價較低時，房地產市場上的住房需求也會受到人口的限制，尤其是年輕一代的人口數量以及準備步入婚姻殿堂的新婚夫婦的數量，但是我們依然可以認為房地產市場的住房需求隨著房價下降呈線性擴大，需求曲線是一條直線而不是曲線，因為雖然住房需求受到人口等因素的影響，但當房價較低時，消費者會選擇購買更大的房屋，擴大居住面積。增加購買面積，或者購買居住環境更好的房屋，相當于增加了住房需求。

投資需求一般是物價指數太高，因為通脹壓力，為進行財產的保值升值而進行的投資行為，由于房屋具有固定性、耐久性、保值性、實用性等特點，一直是居民為了避免通貨膨脹進行保值，以及為了未來增值而鐘愛的投資品。投機需求是很多投資者把房產市場看成獲得暴利的投機場所，當過多的流動性進入房地產市場時，投機需求導致房地產市場的虛假繁榮，雖然房價已經超出了很多居民的購買能力，但總交易量依然不減，促進了房價的上漲，同時房價上漲也反過來促進投機需求。

一般投資需求隨著房價的高漲而上升，尤其預期房價會繼續高漲時，投資需求會繼續擴大；當房價高漲到一定程度，泡沫過高，房價偏離基本經濟面太大，擔心泡沫的破裂，投資需求減少。投機需求對房價反應和投資需求類似，合并為一條曲線。因此投機/投資需求作圖時，將投資/投機需求作為縱軸，橫軸為房價，隨著房價上升，投資/投機需求會先上升再下降，

圖1　房屋總需求曲線

注：房屋需求曲線可能有更復雜的形狀，本文只是為了表示房屋需求具有隨房價提高先下降后上升再下降的特征，房屋需求曲線可能具有更復雜的圖形和更多的拐點，為便于分析本文用三次函數圖形來表示。圖形類似于開口向下的二次函數圖形。

房地產市場的總需求：將上述三種需求和在一起，便是房地產市場的總需求，即房屋總需求，從而得到如下的房屋總需求曲線。

由圖中可以看到，當房價很低時，房屋的住房需求較大，投資和投機需求都較小，此時房屋總需求主要為住房需求，隨著房價的上漲而下降；隨著房價的繼續上漲，當達到價格時，房屋總需求為，住房需求依然下降，但是投資和投機者看到房價的上漲，在對未來房價持續上漲預期的驅動下，投資和投機需求增加較快，增加幅度大于住房需求的下降，使得總需求上升，房屋總需求變成隨著房價的上升而開始上升；直到達到價格時，此時房屋總需求變為，由于房屋價格過高，泡沫過多，此時的房屋投資和投機者由于對房價預期不再盲目樂觀，房屋的投資和投機需求隨房價的繼續增長而放慢增長速度，直至下降，住房需求在較高的房價下變得更加萎靡，同時隨著房價的進一步上升而開始下降，使得房屋總需求隨著房價上升開始下降；而且隨著房價越發高漲，投機和投資需求更快地減少，房屋總需求急速下降。當房價繼續高到一定程度的時候，房地產市場里的投資需求和投機需求已經很少，由于住房需求的彈性不足和需求剛性，此時房屋需求主要是住房需求，房地產需求曲線下降較緩慢。

因此較高的房價下，即使房屋需求量和交易量依然很大，但是不代表內部沒有問題，不代表房地產泡沫較低，可能是大量的投資和投機需求充斥市場，造成房地產業的虛假繁榮。所以應從住戶居民的消費能力入手來考察房價是合理還是過高，作為是否應當調控房價的依據。我國的房地產市場，大量的房屋購買后被閑置，而居民的住房需求卻由于高房價難以實現，較高的房屋購買成本給廣大需要購買房屋居住的人群形成了巨大長期的壓力。

（二）房地產市場供給曲線構建

再從房地產的供給角度來看，一般認為房地產的供給，在短期內因為受到土地數量的限制，所以是完全無彈性的，而在長期內則是完全彈性的。因為短期和長期不好劃分，也無明確的規定和界限，所以一般情況下，我們認為房地產的供給曲線是斜向上的。

（三）房地產市場的總供給需求模型

我們把上述的房地產需求和供給曲線疊加到一起，得到房地產市場的需求供給對于價格的變化情況：

圖2　房屋總供給—需求模型

當房地產市場的需求曲線是先下降再上升之后又急劇下降的，將這樣的需求曲線和房屋供給曲線放到一起，房地產市場上的交點很多，而不止一個。所以即使是由房地產市場的供給和需求曲線決定的價格，不一定是合理的，更不一定是有效率的。

在圖中可以看出，當房價較低時，房屋總需求以住房需求為主，此時的投資需求和投機需求都較小，房屋總需求隨著房價的上升而下降，與房地產向上的供給曲線交于A點，此時房價較低，泡沫很小或者沒有泡沫，發展較健康，代表了合理房地產市場的供求情況，房價在廣大群眾的收入承受范圍之內。此時房地產市場處于一個均衡狀態，房地產供給和需求都達到平衡，除非受到政策改變或者突然的沖擊，輕易不會發生改變。

當房地產市場受到意料之外的沖擊時，比如土地價格上漲、對高房價的預期、房地產市場上投資和投機的盛行等，房價會越過A點繼續攀升，房地產需求經歷短暫的下降后，過了最低點E點之后，便開始在投資和投機需求的刺激下，反降為升，在需求上升的刺激下，此時房價會繼續上升，直到達到新的均衡點B，此時房價已經較高，市場中充斥著大量的投資投機行為，泡沫較大，人們已經開始不夠理性，市場上多是投資和投機者，他們一起哄托房價繼續升高。而且這點雖然是供給和需求曲線的交點，但是這點并不是平衡點，因為在B點，無論是供給還是需求，都有繼續抬高房價的趨勢，所以房價會越過B點，繼續上升。經過點之后，此時房屋總需求開始下降，住房需求繼續減少，而投機者和投資者面對高啟的房價，對未來走勢開始擔憂，紛紛退出市場。

當房價經過點后，雖然房屋總需求開始下降，但是房價會有繼續上漲的動力，直到達到新的交點C點，此時市場上泡沫水平較高，房地產價格太高，市場上充斥大量投機行為，面對過高的房價，住宅需求繼續下降，部分投機投資者開始撤離，從而導致住房總需求開始下降，和供給曲線相交。此時房價早已偏離居民的收入水平和基本價值面，房價已經離開了基本經濟面的支持，唯一支撐房地產市場沒有坍塌的是人們對房價預期的不理性和盲目的投資熱情。一旦人們對房價判斷開始趨于理性，對房價繼續上漲失去信心，對房地產投資熱情開始消減，對過高房價開始擔憂，擔心泡沫的破裂，市場上投資/投機者會紛紛退出，在投資/投機需求的影響下房屋總需求急劇下降，房屋需求回歸為住宅需求。

三、征收房產稅對房價的調控效應

考察征收房產稅的情況。征收房產稅后房屋的需求供給情況如圖3。

如圖3，當征收房產稅時，會對房屋的總供給和需求都會產生影響。

考察房屋供給方面，雖然短期內房屋供給一般認為是缺乏彈性甚至是完全無彈性的，長期內才認為是完全有彈性的，但是當征收房產稅后，供給曲線依然會向下發生移動，從移動到，在相同的價格下，房地產市場上的房屋供給增多。

圖3　征收房產稅后房屋總需求供給變化

短期內總的房屋建造數量不易發生改變，很多學者認為短期房屋供給是完全無彈性或缺乏彈性的。但是我國房地產行業經過多年較高的價格上漲后，已經存在一定的泡沫，市場中有大量的投資/投機者，很多房屋被購買后閑置囤積。因此房地產市場上房屋供給不單由新建房屋數量組成，還存在著大量的空置房屋。征收房產稅后，增加了市場上的房屋保有成本，加大房屋保有負擔，減少了從房屋投資中獲得的收益，同時減少了市場上的投資收益預期。因此征收房產稅后，雖然當期新建房屋數量變化不大，但很多囤積的房屋被銷售，短期內較大地增加了房屋供給，所以房屋供給曲線發生移動，從移動到，征收房產稅增多了房屋供給。

考慮房屋需求方面，征收房產稅后，雖然對消費性住房需求影響不大，但是伴隨著收益預期的減少，房屋需求中的投資需求和投機需求也會減少，因此房屋總需求也會減少，總需求曲線向左移動，從移動到。

在增加的房屋供給和減少的房屋需求共同作用下，房地產交易量可能增加、可能減少、也可能不變，但是房屋價格會下降，房產稅對房價具有調控作用。

結語

本文通過構造房地產市場的供給需求曲線，采用單期靜態供需模型，得出增收房產稅后，會抑制市場上的投資投機需求，增加房屋供給，減少房屋需求，從而降低房價。因此房產稅的推出，會使得房價回歸理性，對房地產市場起到一定的調解作用。但具體效果，還與房產稅的具體實施情況有關。

［1］黃玉英.開征“房產稅”的影響及障礙分析［J］.浙江樹人大學學報，2011（4）.

［2］韓士專，張靜.我國房產稅改革的研究——以房產稅改革為視角［J］.經濟縱橫，2011（9）.

［3］吳俊培.關于物業稅［J］.涉外稅務，2004（4）.

［4］任志強.從開征物業稅說起［J］.稅務研究，2004（4）.

［5］況偉大，朱勇，劉濤.房產稅對房價的影響：來自OECD國家的證據［J］.財貿經濟，2012（5）.

［6］楊衛華.房產稅制改革不可能從根本上控制房價［N］.南方日報，2014-04-05（F02）.

［7］高云龍，李春麗.房產稅征收及其對房價的抑制作用研究［J］.價格月刊，2011（7）.

【責任編輯曹萌】

D922.3

A

1674-5450（2015）02-0090-03

2014-12-19

楊宏宇，男，遼寧撫順人，遼寧大學經濟學博士研究生。