維修資金缺位，公租房如何養老

陳淑云　唐將偉　李嘉

摘要：公租房建設作為一項民生工程，在我國保障房建設體系中占有重要地位。公租房維修資金作為公租房的“房屋養老金”，其籌集、使用管理對公租房能否成功運營起著極為重要的作用。針對當前我國公租房維修資金缺位的現狀進行分析，并結合國內外管理經驗，對公租房維修資金的籌集、使用管理、續籌提出了相應的建議，以期推動我國公租房的健康、可持續發展。

關鍵詞：公租房，保障房，維修資金，民生

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2015）09-0050-54 收稿日期：2015-07-12

1 引言

近年來，隨著國家住房保障體制不斷發展和完善，保障性住房尤其是公租房建設都取得了較大的發展。公租房依靠政策和制度的相對優勢，在整個國家住房市場里面所占的比重不斷加大。數據顯示，2010年全國新建公租房約40萬套，約占590萬套保障房任務的7%；2011年全國新建公租房約220萬套，占1000萬套保障房任務的22%；2012年全國新建公租房約230萬套，約占700萬套保障房項目的33%；2013年全國城鎮保障性安居工程建成470萬套、新開工630萬套；2014年全國城鎮保障性安居工程計劃新開工保障房700萬套以上，基本建成480萬套。可以預見，在我國城鎮化迅速發展以及城市高房價壓力背景下，公租房作為政府的一項重大民生工程，其建設規模還將繼續擴大。

房屋專項維修資金有“房屋養老金”之稱，其作用不言而喻。公租房一旦投入使用，就面臨著一系列后續的維護和修繕工作。公租房的可持續發展，維修養護是其中一個關鍵環節。日常維修養護可以通過物業市場化解決，但房屋主體和大型設施設備更新改造、維修該如何處置？目前，我國公租房維修資金設立仍然是一片空白。實地調研中，物業、運營中心都表示，保修期滿后的維修問題將會成為大問題。

2 公租房維修資金的現狀及問題

2.1 公租房維修資金設置仍然空白

2010年國家發布了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，體現了國家對中低收入群體住房問題的高度重視。此后國內各大城市開始加快了公租房的建設，四年過去了，盡管北京、上海、廣州、深圳等大城市對發展公租房進行了一些規章制度的修訂，制定了公租房的準入要求和租賃期限等內容，但是對公租房維修資金的規定始終是一片空白。無論是從國家保障性住房制度建設層面還是地方公租房實施層面，公租房維修資金似乎都沒有引起政府足夠的重視，公租房維修資金制度建設嚴重滯后于公租房的實踐。

2.2 公租房維修資金設立的緊迫性

從2010年公租房相關政策在全國實施以來，大批公租房已經在全國范圍內投入使用。隨著公租房建設進度的推進，政府的工作重點逐步由建設初期的土地供應轉為后期的運營管理。根據國家相關規定，房屋建設維修有五年過渡期，過渡期內出現質量問題，由開發商負責。過渡期結束以后，物業區域內公共部位和共用設施、設備的“大整修”事項由業主繳納的房屋維修資金來解決。一旦公租房五年過渡期結束，公租房公共部位、公用設施、設備出現問題，就會涉及到維修資金的使用。這同當前公租房維修資金一片空白的現狀形成尖銳的矛盾。公租房建設作為一項保證中低收入人群住房的民生工程，其后期的維修保養管理是政府公共服務職能的延續，管理的好壞直接關系到人民群眾的日常生活質量及其對政府的滿意程度，關系到社會的和諧穩定。因此，加快公租房維修資金的制度機制建設顯得十分必要且緊迫。

2.3 公租房維修資金來源存在爭議

公租房維修資金制度之所以遲遲未能建立，很大一部分原因在于公租房維修資金的籌集上，即錢從何來？就普通商品房而言，業主擁有70年產權，根據國家規定，住房維修資金應該由業主支付。而公租房的租戶作為承租人，對公租房房產并沒有產權，產權的所有者是各級地方政府。由于公租房建設作為一項非盈利性民生工程，本身就給地方政府帶來一定的經濟負擔，尤其是在當前地方政府財政危機加劇的背景下，地方政府當然不愿意再拿錢補充公租房維修資金的缺口。然而，在當前市場力量參與公租房建設的機制不成熟情況下，公租房維修資金空缺問題究竟該怎么解決，仍然是困擾公租房制度向前發展的一個重要問題。

3 關于公租房維修資金問題的建議

3.1 資金來源方面

公租房由政府投資建成，其產權屬于政府，那么政府應該是維修資金的承擔者。由于公租房的建設具有社會保障屬性，其盈利性小，資金回籠周期長，導致在當前社會民間資本參與公租房建設的積極性不是太高。尤其是公租房建設剛剛起步，在各種市場力量參與機制、利益合理分配機制還不夠成熟的情況下，政府可以通過三種途徑來獲取公租房維修資金：公租房建設資金中的一定比例來彌補維修資金的缺口；公租房出租的租金收入抽取一定比例補給維修資金缺口；財政預算劃撥資金補貼維修資金缺口。

同時，政府應該加快公租房建設中市場各方力量參與公租房融資的制度和運行機制設計，早日實現公租房建設資金和維修資金來源的多元化。

3.2 資金使用管理方面

公租房維修資金的使用管理主要涉及到維修資金的日常使用和保值增值兩方面。一方面，公租房維修資金的日常使用需考慮如何使維修資金公平、高效地使用在公租房的公用部位、公用設施設備的維修養護上，防止在使用過程當中被侵占和挪用。另一方面，公租房維修資金作為一筆流動性強的巨額現金流，如何防止這筆資金貶值，變成呆錢、死錢；如何利用其投資功能實現增值尤為重要。

3.2.1 采用“以政府為主導，以物業管理企業和租戶為基礎，以市場第三方力量為依托”的管理模式

目前我國商品房的物業維修資金事實上存在3種管理模式，即房地產行政主管部門代管，物業管理企業代管以及業主委員會自管。房地產行政主管部門代管模式下，一般先由購房者按照規定向售房單位繳交維修資金，在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位再將代收的維修資金移交給房地產行政主管部門。物業管理企業代管模式是在業主委員會成立后，經業委會同意，房地產行政主管部門將維修資金移交給物業管理企業專項代管。業主委員會自管模式是在業主大會成立后，由業主大會及業主委員會管理住宅專項維修資金。三種模式盡管模式選擇有差異，但共同之處都是以產權主體為導向的。因此，公租房維修資金的使用和管理也必須堅持以政府為主導的管理模式。

同時，還可借鑒發達國家和地區的豐富經驗。我國香港地區的物業管理引入保險機制，公共地方設施的保險由物業管理公司依照大廈公約的規定購買。新加坡的物業管理采用物業管理公司與承擔維修保養項目相互分離的模式。即物業管理公司通過招標或委托方式與市鎮理事會（或稱業主委員會）簽約，只承擔管理型業務，包括日常的監管、制定年度維修保養計劃，待售維修保養費以及維修保養工作的代理招標工作，并不承接工程業務。具體的工程業務由業主委員會發包給維修專業公司。

我國公租房的共用部位和共用設施設備的維修養護也可以參考該模式，政府可以和國內大型國有保險公司進行合作，對公租房的公共部位和公用設施、設備的維修養護進行投保，政府提取部分維修資金作為保險金。一旦公租房公共設施出現問題，由租戶委員會和物業公司協商反映問題，在保險公司的參與監督下，政府通過招標簽約方式發包市場第三方維修公司進行維修。整個過程中物業公司只是協助維修公司而不參與維修資金的使用和分配，避免維修資金被其侵占、挪用和亂用。同時政府也可以分攤風險和減輕財政負擔。因此，“以物業管理企業和租戶為基礎，以市場第三方力量為依托”能夠實現在政府主導下的有效補充和互動。

3.2.2 維修資金的保值、增值作為公租房維修資金管理的重要環節，其經營好壞直接關系到維修資金能否為公租房后期維護提供穩定有力的資金支持

公租房維修資金同普通商品房維修資金一樣，對安全性、流動性、變現能力要求較高。因此，按照《信托法》有效實現房屋維修資金的保值增值必須滿足公租房維修資金資本運作的基本要求：安全性高，風險性低，流動性強，隨時變現，使用方便。參照這一要求，綜合我國當前資本市場、金融市場發育不夠成熟和完善、投資渠道不夠暢通的現狀，公租房維修資金的保值增值可以探索投資信托資金、購買國債、新股認購等一些風險較小、收益穩定、安全性較高的投資渠道，以保障公租房維修資金收益穩中有升。

3.3 公租房維修資金續籌方面

公租房的出現使住者有其居，也必然導致租戶“臨時”居住帶來其維修成本的上升。作為房屋的“養老保險金”，公租房維修資金的續籌問題也是一項長期課題，籌資渠道的持續暢通對其后期使用和管理有著重要意義。國家應該未雨綢繆，完善對公租房維修資金續籌的立法工作，規定國家每年抽取一定比例的建設資金持續不斷地補充到公租房的維修資金里面來。以此來確保公租房維修資金的來源能夠多元化、常態化、持久化。

3.4 減輕公租房維修資金需求壓力方面

擴大公租房物業管理的覆蓋范圍和管理質量，減輕公租房大修對維修資金需求的壓力。眾所周知，物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。如果將公租房日常物業管理范圍擴大到如供暖、煤氣、自來水管道設備等方面，則公租房房屋主體和大型設施設備的更新改造、維修的需求就會相對降低，公租房維修資金的壓力就大大降低。

3.5 控制公租房質量方面

可以考慮延長公租房建筑物保修期來減輕政府維修資金壓力。日本的房屋維修資金包含在房價中，采取“開發商包攬”方式。開發商全程負責房屋維修并承擔所有的修繕費用。這樣的制度設計避免了開發商在建設階段偷工減料，在要求其承擔巨額維修開支和巨大后期責任的過程中，“倒逼”前期建設施工質量，形成了良好的制度效應。目前，我國相關法律規定建筑質量保修期為五年，五年之內建筑質量出現問題，由開發商負責。我國政府雖然沒有對公租房開發商全程負責房屋維修并承擔所有修繕費用進行強制要求，但是可以考慮延長房屋質量保修期，以此來減輕政府在公租房“大修”時的負擔。

4 結束語

我國公租房建設已走過五個年頭，作為政府一個新的保障性住房探索方式，不可避免會出現諸多問題。公租房維修資金作為其中一個重要方面，其問題的解決當然不可能一蹴而就。本文對公租房維修資金問題的探討也僅僅是一個階段性、局部性的淺薄認識，瑕疵在所難免，至于能否對公租房維修資金問題的解決有所裨益，還有待于實踐的檢驗。我國公租房維修資金的制度設計和建設還處于探索階段，有待于在實踐探索中進一步發展和完善。

參考文獻：

1.陳淑云 范欽.公租房的后期管理問題及其解決方略——以武漢市為例.城市問題.2014.9

2.顏芳芳.新加坡和我國香港保障性住房物業管理的經驗與啟示.科技與企業.2012.1

作者簡介：

陳淑云，華中師范大學經濟與工商管理學院教授，房地產發展研究中心教授，研究方向為房地產經濟和城市經濟學。

唐將偉，華中師范大學經濟與工商管理學院碩士研究生，研究方向為土地資源管理和城市經濟學。

李嘉，華中師范大學經濟與工商管理學院碩士研究生，研究方向為土地資源管理和城市經濟學。

基金項目：

國家社科基金項目“公共租賃住房后期管理研究”（12BGL101）；教育部新世紀優秀人才支持計劃項目“我國住房保障體系優化與運行機制創新研究”（NCET-13-0814）。

Abstract：As a livelihood project，the construction of public housing plays an important role in our social housing system.Public housing maintenance funds，as the“Housing pension”of Public housing，its raising，use and management plays an extremely important role for public housings successful operation.This article points out the absence of public housing maintenance fund，combines with domestic and international management experience，then puts forward some suggestions in raise，use，management，and continue to raise of public housing maintenance fund.We hope it will promote the development of our public housing healthly.

Keywords：Ublic housing，Security housing，Maintenance funds，Livelihood of people

李求軍/責任編輯