中資買曼哈頓大樓與日本房地產泡沫

文/余豐慧

博主簡介：金融作家

責編：劉媛E-mail:liuyuan@ittime.com.cn 美編：玲玲校對：媚子

近日有消息稱，一家中資銀行斥資近6億美元買下紐約在建的“布賴恩特公園7號”精品辦公大樓——這不禁聯想起上個世紀日本大肆購買美國物業的情況。但也正是從此開始，日本金融風暴全面爆發。

那么，到底上個世紀八九十年代日本經濟發生了什么？

上個世紀80年代至90年代初的日本是經濟金融發展的所謂黃金時代。缺乏資源能源的日本，憑借著民族的精細、韌性和毅力，以“來料加工”的方式，模仿加創造，使得本國精細加工等許多制造業迅速崛起，成為出口大國。隨之而來的是，貿易順差快速增長，外匯儲備迅速增加，日元快速升值，國內流動性到了泛濫地步，國家和國民都似乎富得流油，到處是有錢人，處處能看到腰纏萬貫的富翁。然而，經濟泡沫像干旱季節里的熱風，在干草地悄悄地吹起來了。這種泡沫率先在房地產領域被無限吹大。

日本經濟飛速發展過程中，就存在著房地產泡沫經濟的巨大隱患。據日本國土廳公布的調查統計數據，1985年，東京都的商業用地價格指數為120.1（以1980年為基期100），到1988年暴漲到334.2。到了1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格。國土面積相當于美國加利福尼亞州的日本，土地的總價值幾乎是美國的4倍。從1986-1989年，日本的商品房價格整整漲了2倍。

由于日本的房地產價格非常高，使得美國、歐洲等世界各國的不動產的價格在日本人眼里顯得非常便宜。于是，日本把大把大把的錢用于在美國和世界各國大量購買房地產。最典型的案例是，1989年，日本三菱土地公司花13.73億美元的高價收購洛克菲勒中心的14棟辦公大樓，當時，全球都驚嘆日本要買下整個美國。

洛克菲勒中心，是由美國20世紀初最大的財團——洛克菲勒財團建造的，是一個由19棟商業大樓組成的建筑群，各大樓底層相通，中心總占地22英畝，在1939年完成全部建筑。其中主樓高260米，共有70層，樓頂上是著名的觀景平臺，可以鳥瞰曼哈頓全景。1933年，觀景臺首次開放后吸引了眾多慕名而來的游客。這座建筑在1987年被美國政府定為“國家歷史地標”，這是全世界最大的私人擁有的建筑群，也是標志著裝飾藝術風格建筑、資本主義的地標物，其重大意義早就超過建筑本身。

就這樣一個標志性建筑，在被美國政府定為“國家歷史地標”后兩年時間，卻被日本人買走了。美國人的失落感可想而知。

然而，在收購完成后，由于曼哈頓地產不景氣，三菱土地公司一直沒有利潤。做收購計劃時，三菱預測5年后，每平方英尺的租金達75美元，2000年達到100美元，但實際的租金只有原先設想的一半水平，即每平方英尺38—40美元。如果再考慮這段時間內日元繼續大幅度升值，三菱土地公司的這一收購項目總計虧損高達880億日元，苦不堪言，越來越負擔不起財務壓力。不久，三菱便將洛克菲勒中心以半價賣回原主。

在當時，像三菱土地公司這樣的收購案例隨處可見。日本人依照日本國內房地產價格長期飛漲的經驗，加上日元升值的效果，使日本人在美國、歐洲及其他國家購買房地產時顯得非常樂觀。房地產價格會下跌？這對日本人來說根本是無法想象的事情，看看日本國內的房地產市場吧，美國房地產怎么可能下跌？日本的土地價格只漲不跌，世界上的土地價格也是只漲不跌，這就是當時日本人的看法。

美國政府從上個世紀90年代，對日本開始“警惕”。一方面以安全審查等理由狙擊大舉涌入的日本投資；另一方面則竭力迫使日本向美國開放市場，促使日元升值。對日本投資有一種先圈進來，然后獵殺的味道。最終日本不僅沒能買下美國，反而被美國“算計”了一把。

從20世紀90年代初期開始，日本房地產泡沫開始崩潰，泡沫經濟的虛假繁榮宛如空中樓閣一般轟然倒塌，股價和房價大幅下跌，對實體經濟也帶來嚴重的影響，日本的經濟陷入長期的蕭條期。

實際上，中國目前的房地產現狀與日本上個世紀80年代末期的情況驚人相似，甚至有過之而不及，而今天中國內地的情形與日本當時的宏觀經濟背景相當一致，國際社會也是有觀點表示相信中國即將取代美國，成為全球頭號經濟體。

最令人深思的是，中國國企、民企以及富豪投資歐洲、北美、澳大利亞、新西蘭以及馬來西亞等東南亞地區房地產情況與當時的日本如出一轍。

但是，就流動性變現能力而言，房地產是最差的、持有成本是最大的。一旦房地產泡沫破滅，房價飛流直下，以投資為目的的房地產根本難以脫手，只有眼睜睜看著財富飛逝。因此，中國必須汲取日本的教訓，不能重蹈日本覆轍。